8月，台风利奇马登陆浙江。无独有偶，本月，杭城楼市也经历了一场“降温洗礼”。截至8月29日，杭州全市(包括富阳、临安)8月商品房共计成交8452套，环比上月下滑约27%，中签率同比2018年8月也缩水了20%。这样的成绩，仅高于今年2月，也是今年3月后，单月成交首次跌回万套内。

新房市场上，“逢开即罄”的国际滨遭遇“滑铁卢”，此前备受关注的两大滨江全新盘首开亮相，去化程度均低于预期。开发商们抢跑出货，更有不少楼盘一次性全部推盘。而在二手房方面，成交继续缩水，挂牌量却一再走高。

而市场“冰火两重天”。一边是凉意渐起，另一边，由天都城领衔上演的网红盘大乱斗则如火如荼。仅在8月末便接连两次刷新杭州摇号最低中签率。光是天都城、云和湖、和光尘樾三项目的摇号登记就超过了4万人次。这之中，天都城无房家庭达近万户。

不过，随着红盘渐渐消逝，“闭着眼摇号”的楼盘也越来越少，新房之间未来的博弈也更加激烈。

新房成交未破万、市场节奏加快

二手房成交逐减、挂牌量激增

据住在杭州网统计，8月(截至8月29日)杭州全市(含富阳、临安)商品房成交8452套，环比、同比下成交均有下降。其中，成交量环比上月(11615套)下滑27%，与去年同期(10596套)相比，降幅也超两成。

作为楼市传统淡季，成交下滑在情理之中。然而，同今年各月相比，8月不足万套的成绩仅高于受到春节影响的2月，也是今年3月后，单月成交首次跌回万套内。

与此同时，新房市场上，由于预期改变、不确定因素增多，一些曾经信心满满的开发商也选择抢跑出货。所谓“天下武功，唯快不破”，杭州新房的预售证申领上演了加速度。仅8月16日单日，杭州十区便足足有11张预售证。

房企博弈，难舍难分。更有甚者，一次性推出全部房源，上演一把“梭哈”。不过，全部出货并不代表都能售罄。这个法则最近在“逢开必罄”的国际滨也“失灵”了。

今年7月以来，滨江的两大全新盘先后亮相，市场反应则引人热议。先是时代滨江悦首开去化不足8成，而后的中海云宸推出全部房源，却惨遭流摇，成为滨江区首个流摇的楼盘。去化率更不尽人意，低至2成。

同样的降温，也体现在二手房方面。今年3月以来，杭城二手房成交逐月下滑，进入8月，第四周(8月19-25日)杭州市区(含富阳不含临安)仅成交1460套，跌破了1500套，成为今年端午节后周成交量的新低。

成交缩水，挂牌量却激增。截至8月29日，杭州二手房挂牌量达89576套，较去年同期已是翻了一番。新房扎堆入市，再加上最近的土地新规——对新房价格“板上钉钉”，人们的预期随之改变，二手房行情或许还将持续低迷。

土拍新政下威力初显

板块价格体系越发清晰

随着“限房价、竞地价”的土拍新政出台，土地市场明显降温。

8月5日，富阳首宗“双限”地块被万达抄底拿下。这之后，经历了推地风波和延迟招标的江河汇综合体项目，最终被新鸿基与平安联合体竞得，成交楼面价15532元/㎡。从总价上看，132.6亿创造了杭州土拍单项目成交总价之最。

而随着本月主城区第二批限价房地块，和余杭区第二批、第三批限价房地块的陆续挂牌，越来越多的板块价格“天花板”开始显现，这也使得板块的价格体系越发清晰。

以崇贤新城为例，8月挂牌的崇贤商住地起价114278万元，起始楼面价10000元/㎡，上限楼面价12975元/㎡。此前，崇贤的几宗地块地块楼面价已达12999元/㎡的封顶地价，路劲远洋·江南院子更是创下了楼面价12999元/㎡+自持18%的“战绩”。如此来看，即便挂牌的这宗崇贤商住地能拍至封顶，也无法超越。

值得一提的是，近年来杭州城市化、国际化水平的不断提升，也使得土拍市场吸引了一大波港企涌向杭州涌来。包括本月与平安联合拿下江河汇综合体项目的新鸿基，还有此前均在市中心拿地的香港新世界、嘉里等在内的知名开发商，将为杭州城市地标性商业综合体填上浓重笔墨。

网红盘大乱斗 摇号再创纪录

市场分化下“金九”能否延续热度?

一面是凉意袭来，一方面则是网红盘“不约而同”地扎堆入市。

“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”8月底，阳光城未来悦max、保利融信和光尘樾、绿都云和湖、天都城等大热盘纷纷出货，令人应接不暇。

这之中，未来悦MAX主推面积虽是125㎡，却仍有着4.23%的低中签率;云和湖的清盘房源报名人数最终超8800人，中签率低至2.97%;和光尘樾则以1.21%的中签率刷新此前西湖国际城创下的杭城最低中签纪录。

然而这个“最低”纪录还没焐热，就被紧跟其后的天都城以0.66%的中签率打破。天都城滨沁公寓1.4万/㎡的均价吸引了27118户家庭登记，单是无房家庭便已近万。

红盘效应直观地体现在庞大的摇号人数上。据统计，天都城、云和湖、和光尘樾三项目的摇号登记超过了4.3万人次。

不过，抛开红盘扎堆“刻意营造”下的市场氛围，可以发现，如今的市场分化愈加明显。尤其是高端改善产品，购房者的认可程度不尽相同。这之中，有涨价4500元/㎡依然需要抢的申花红盘，也有头顶“国际滨”光环去化效果不尽理想的滨江新盘。

实际上，摇号红盘也正是市场分化下的产物。它们大多与周边存在倒挂，存在一定价格红利。而随着这些红盘渐渐售罄、退出市场后，理性选择、房住不炒也将是未来购房的必然趋势。

在9月，将有60多个项目计划入市。在“万人摇”的预热后，“金九”能否上演，不妨拭目以待。

云和湖、和光尘樾，当然还有创造历史的天都城。三连暴击之下的楼市突然变得好不真实，仿佛一夜之间从理性、冷静，回到了G20时代的疯狂、躁动。

凡是过往，皆为序章。红盘的故事告一段落，再回看8月楼市的整体中签情况，个盘的火热也不足以抵御整个市场的平稳冷静。在利率、土地政策调整的背景下，杭州(含富阳、临安)摇号中签率创近半年以来的新高，开发商加紧出货，市场分化进一步明显。

8842套房源进场

楼盘出货速度加快

8月，杭州有71盘开盘，带来8842套入市房源，平均每次开盘拿出125套房源，创近半年新高。

中梁·云都汇、中海·云宸一次性开出所有房源，虽然二者的去化结果完全不同，但共同指向了一个答案——开发商选择加紧出货了。

纵观今年3月以来的行情，每月的盘均开套数划出了一条上扬的曲线。开发商着急卖货的心态早在6月就露出端倪，7、8月份均开盘套数达到今年的高峰。

原因除了政策基本面上的稳房价、稳地价，还有杭州双限政策使未来一段时间内的房价失去悬念。

另外，杭州各银行房贷利率有不同程度地上浮，新的利率政策的实施，都让购房者们的心态更加趋于平稳，除了天都城这种有巨大利益的楼盘，没什么能在购房者心中掀起滔天巨浪了。

8月，总登记数达到了76402户，但天都城、和光尘樾、云和湖三盘的登记数就有45046户，占了6成，几乎是今年5月的整月登记量。

月均中签率最能体现市场整体的热度。8月杭州平均中签率23.05%，环比7月上涨4.56个点，达到今年3月以来的新高，如果没有天都城出现，月均中签率将被拉到近25%。

不难看出，“升温”的只是个别楼盘和板块，其实整个市场的情况还是偏冷的。

板块分化明显

毛4万改善盘卖得好

小凤凰统计了月平均中签率(23%)之下的楼盘，不难发现，“1”字头依然受青睐。

临平山北本月推出5盘，无论是高层、洋房，还是排屋、叠墅，中签率都维持在低位。

均价接近4万元/㎡的萧山市北也展现了不小的热度，5盘加推，4盘中签率低于20%。新希望滨江·锦宸、滨江新希望·拥潮府、融信·杭州世纪均价37000—40000元/㎡，中签率在20%以下。

因为推出了小户型，3盘的最低总价不过300—400万，还靠近地铁。相比之下主打147㎡的中旅名门府·新境在价格上几乎占不到便宜。

其它改善楼盘战绩也颇可观。阳光城·未来悦MAX均价31100元/㎡，推出的楼盘均是大户型，中签率依然低至4.24%。

总价700万以上级的沁园，中签率也只有23%。

阳光城·未来悦MAX的走俏可以说是板块高层新房的稀缺性。目前，未来科技城1.0仅有这一盘在售，楼盘周边的绿汀路地铁站、浙一医院、阿里园区、市民中心等配套为其增色不少，与板块二手房也有较大的倒挂红利。

沁园则是拥有板块内较好的配套，又是高层收官之战，抢手程度不言而喻。

近4成楼盘流摇

热点板块也中枪

8月，杭州共有27盘流摇，14盘位于临安区，占比超过50%。作为杭州十区中唯一不限购的区域，市场形势大好时，临安曾经是投资客的安乐窝。然而随着行情急转直下，临安首当其冲。

临安8月有15盘领出预售证，只有国能·悦玺台幸免于流摇。从板块来看，临安新房供应大户集中在青山湖、锦南、锦北和滨湖新区。在楼盘配套、价格差别不大的情况下，原本就数量有限的购房者被分流，流摇在所难免。

推盘量大，也是流摇的重要因素。

均好性不错，又有小户型的苕溪学府一次性推盘576套，靠近杭临轻轨站的宝龙旭辉城和滨湖天地推盘量也在500套上下。尽管这三盘的登记人数占了整个临安的8成，但在本地购房者数量不多的情况下，还是逃脱不了流摇的命运。

其余流摇楼盘分布在滨江、江干、萧山等区，多为总价较高的排屋、叠墅，但也出现了热门板块的式微。

新房常年稀缺的滨江，凡是推新，必能售罄，屡试不爽。但在行情不佳的情况下，中海云宸成了第一个流摇楼盘。

在整个杭州来看，能负担起总价600—700万楼盘的人，数量本就有限，之前金茂府、时代滨江悦的入场还透支了大量购买力，云宸选择“一把梭哈”，自然逃不过流摇。

而且，本月柳岸晓风、傲旋城等楼盘将要登场，原本新房库存告急的滨江即将补货，可以货比三家的购房者也不必把精力集中在一个楼盘上。

秋风起 “金九”至

热盘中签率几何?

小凤凰统计，至少有70盘在“金九”登场。相较8月，天都城这类史诗级热盘消失殆尽，但购房者们还是可以有期待。

45㎡起步的杨柳郡四期，如果单价还是前期的35780元/㎡，势必又能掀起一阵热浪;西溪公馆、江与城、湖景居，这些热度颇高的盘，最近也开始释放信源了。

小凤凰曾采访克而瑞浙江总经理刘晨光，他判断：“9、10月份土地的中签率不会很高，杭州新房价格在很长一段时间内不会松动。”而土地市场是风向标，从一级市场吹来的风，注定了市场分化的进一步加剧。