11月15日，国家统计局发布2018年10月70个大中城市商品住宅销售价格变化数据。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅环比下降;二线城市环比涨幅均回落;三线城市新建商品住宅价格环比涨幅微扩，二手住宅涨幅回落。

如何看待10月房价指数变化?价格总体稳定背后，哪些因素在起作用?后市行情又将如何?11月15日晚，《央视财经评论》邀请到国务院发展研究中心研究员刘卫民以及财经评论员万喆做客演播室，深入解析。

价格稳 体现在哪里?

刘卫民：价格回落 投资稳中回调

国务院发展研究中心研究员 刘卫民：第一个稳，10月份相关数据显示，特别是前期一些热点城市，价格上涨的牛头已经被一系列政策给按住了;第二个稳，从前10个月房地产投资数据来看，1—7月份，累计增速增高以后在逐步回调;第三个稳，土地的购置速度也开始趋稳。

万喆：价格总体稳定 走势分化明显

财经评论员 万喆：“稳”本身就意味着一种动态平衡。没有出现增幅较快，也没有出现断崖式下跌，这实际上就是稳。另外一方面，走势的分化非常明显，东部继续下降，西部却是增速回落比较小的;一线城市相对比较稳，但三四线城市却出现了成交价和成交面积增速扩大。所以整体而言，因城施策，首先要看到不同城市的情况确实相差很大。

哪些因素影响了市场预期?

刘卫民：房地产信贷增速回落影响市场预期

国务院发展研究中心研究员 刘卫民：从房地产资金到位情况来看，除了定金和首付处于两位数的增长以外，按揭贷款在低速增长。也就是相关信贷支持确实在收紧，特别是对那些拥有二套房或者二套以上的居民。此外，信贷增速低还给市场主体，特别是开发主体一个信号，资金链在不断收紧，这样就可能促使这些企业加速清盘，调整项目定价等等。所以，信贷方面的这个因素很关键。

万喆：政策是影响市场预期的最大因素

财经评论员 万喆：今年以来关于房地产调控的政策出了400多条，比去年同期增长了大概80%;住建部约谈开发商、中介，杜绝虚假信息之类这样的行为也十分频繁，约束市场乱象的决心很大。所以对三四线城市，即便可能有刺激性促进效应的预期，也会相应收缩。

另外，10月份国常会又出来新的3年棚改计划，所以调控政策本身，就是一个不断出台完善的过程，不是说一下子就没有了，也不会一下子全部放出来，政策仍然是影响预期的最大因素。目前来看，调控房地产的决心还是非常大的，所以市场预期也会比较稳。

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11月14日，国家统计局还公布了前10个月，全国房地产开发投资和销售情况。从投资来看，同比增长9.7%，增速与前9个月相比，回落0.2个百分点;从商品房销售面积这一块看，同比增长2.2%，增速比前9个月回落0.7个百分点，两项指标均出现回落。

增速回落 后市行情怎么变?

刘卫民：房地产增速回落符合客观发展规律

国务院发展研究中心研究员 刘卫民：整体而言，中国的住房供求达到了某种均衡点。长期支持过去动辄百分之二十、三十的房地产增速的这种状态，要回落到相对适中低幅增长的状态。所以说，从两位数回到一位数增长的背后，有整个房地产发展规律的客观因素。房地产市场的结构矛盾，结构发展的不平衡当然还存在，但是总体来看，购房需求已经不像过去那么强烈。

万喆：楼市是长期博弈 长效机制不可放松

财经评论员 万喆：房价到底什么时候才算是一个理性的供需价格，我认为没有完全市场化的理性，就不能算是最后的理性。所以包括现在的限购限售，甚至一些地区地方政府在价格波动时介入、约谈，应该都是暂时的手段。长效机制要建立，是要使得供需能够非常好地对接，既没有泡沫，也能满足人们良好的居住需求。市场长期来说压力仍然比较大，在相应机制建立完善以前，市场会存在长期博弈。