近日，易居研究院发布最新百城新建住宅库存报告，其数据显示，2015年1月份以来，全国100城新建商品住宅库存规模呈现持续性下跌态势，而今年9月份库存规模明显增长，是45个月下跌状态后的首次显著攀升。据悉，截至 2018 年 9 月底，受监测的 100 个城市新建商品住宅库存总量为 4.35亿平方米，环比增长2.9%，同比减少5.5%。

业内人士认为，9月百城新建住宅库存数据显著攀升，意味着库存走势迎来拐点，四季度将重返上行通道。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年9月全国百城库存数据出现上涨，说明供给规模较大，而市场去化效果一般。库存走势也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略。当然从另一方面看，库存规模增加，一定程度上也解决了当前城市库存不足和缺货的状态，同时也增加了购房者议价的空间。

一线城市进入补库存阶段。具体细化至城市结构来看，报告中数据显示，截至 2018 年 9 月底，一、二、三四线 100 个城市新建商品住宅库存总量分别为0.24亿平方米、2.22亿平方米和1.89亿平方米，环比增幅分别为 3.9%、2.4%和 3.4%，同比增幅分别为7.2%、-9.2%和-2.3%。

报告分析，从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6 月份首次出现同比正增长态势，7-9 月份继续同比正增长，意味着一线城市正进入补库存阶段。而二线城市、三四线城市虽然继续同比下跌，但跌幅在持续收窄。此外，报告还显示了预售面积、市场成交及去化周期方面的数据。

预售面积方面，9月100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5608万平方米，环比增长25.7%，同比增长22.2%;9 月房企推盘节奏明显加快，为历史第二高水平(此前 2016 年 4 月份新批准预售面积为5612 万平方米，为历史最高水平)。对此，报告指出，至9月份很多房企有追赶年度业绩的意愿，地方政府在预售证发放方面也加快了节奏，这使得新增供应表现活跃。而从购房者的角度看，近期房源可选的机会也在增加。

市场成交方面，2018 年 9 月份，100 个城市新建商品住宅成交量为 4379 万平方米，环比减少4.2%，同比增长6.8%。严跃进认为，总体上看，9 月市场走势弱于预期，“金九”成色不足，进而也倒逼房企积极降价。

去化周期方面，百城新建住宅存销比环比呈现反弹态势。数据显示，2018年9月，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.2个月，即市场仅需9.2个月就能消化完这些库存，该数值相比8月份9.0个月有所反弹。据易居研究院定义，库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值，其合理区间为 12-16 个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。

业内人士表示，9月存销比的反弹，说明其正开始走出历史低位水平。严跃进认为，到了第四季度，预计各地预售证发放节奏依然会加快，供应规模依然会放量。而市场观望情绪近期还比较浓厚，市场交易难言明显反弹，因此住宅库存规模或有继续攀升的可能。此类库存走势将继续倒逼房企主动降价，以加快可售项目的去化速度和年度销售目标的完成。