近30年来，交易所交易基金一直在塑造资产管理行业，而这种被动投资（即基于指数的投资）的吸引力在过去10年才变得更强。 Broadridge的2020年展望报告预测，未来几年，财务顾问可能会向ETF分配更多的资本，而不是积极管理共同基金。 是什么导致了这一增长？

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NetLease公司不动产ETF共同创始人克里斯？伯巴赫(Chris Burbach)表示：“ETF日益受欢迎的主要原因是，相对于共同基金和其他非交易产品而言，这些工具的成本和税收效率较低。 “共同基金，特别是那些专注于房地产的基金，一直难以证明它们收取更高的费用是合理的。

透明度和进入包括房地产在内的各种市场的便利也有助于推动这一增长。 投资者可以使用ETF作为一种方式，在动荡的环境中迅速转移他们的投资组合-这是一种有用的策略，在如此漫长的经济周期中，充满了不可预测的挑战，如冠状病毒流行。 证券资产管理公司(Securian Asset Management)实体资产收益团队副总裁兼投资组合经理洛厄尔？博尔肯(Lowell Bolken)表示，行业REITs的流动性取决于ETF，这使得这一转变成为可能，但它也带来了鞭笞效应的风险，因为这种动荡市场的性质不可预测。

简单地说，投资ETF类似于投资股票。 “你正在购买一篮子股票，这些股票是按照ETF跟踪的指数而不是对一家公司的兴趣购买的。 “投资者可以在交易所买卖ETF股票，其方式与购买上市公司股票的方式相同。

房地产ET F占管理资产的比例相对较低-不到3%。 布罗德里奇(Broadridge)分销洞察力负责人马修？希夫曼(Mat thew Schiffman)表示：“房地产ETF的低审计可能是近年来利率的函数，因为REITs往往遵循利率。 “低利率环境是负面的。

Burbach指出，房地产ETF的投资者购买了一批多元化的上市公司，每家公司拥有多套房产，以不同的收益率进行交易，并提供不同的增长潜力。 与积极的房地产投资一样，ETF投资者应该同时考虑标的公司或公司的收益率和增长前景。 他表示：“鉴于大多数房地产ETF基础广泛，市场上限加权，投资者明智的做法是在投资方式上更有针对性。

与积极投资的另一个相似之处是，需要技能和市场知识来在正确的时间做出正确的决定，并避免可能只是另一个“场赌”，Bolken建议。 他表示：“投资者在被动投资中投入的每一美元，实际上都是在购买一家业绩不佳的购物中心公司或苦苦挣扎的购物中心所有者的一部分。 “他们还在投资一家医疗保健所有者，其营业收入不足以支付公司的股息。 他们还在无意中为许多公司支付了巨额溢价，而这些公司的基本资产不足以保证当前的股价。

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净租赁REITs受益于不断增长的现金流，这是由于坚实的租赁、不同的租户基础和租金增加。 专门从事净租赁ETF投资的Burbach解释说，这些REITs设法支付高于平均水平的股息，并保留其收入的大约20%用于再投资于新资产。 他表示：“由于长期合约和高于平均水平的股息收益率，投资者往往错误地将这些公司视为债券替代品，而错过了这些公司带来的诱人现金增长。

在全球不确定性和经济放缓的情况下，专家预测ETF投资数量的稳步增长，主要是由于日内交易成本降低、透明度、多样化和灵活性。 根据Broadridge的研究，目前，积极管理的基金占AUM的最大部分，占29%，其次是ETF，占27%。 报告还预测，今后两年，对ETF的8月拨款将增加73%。

希夫曼说：“投资者对ETF收益的认识不断提高，加上财务顾问加大ETF资产配置力度，这意味着ETF将继续从成本较高的投资转向低收费的ETF，而且随着时间的推移，这更加明显。

博肯认为，下一个下行周期、未来一代投资者和积极的管理纪律是2020年ETF投资的三个因素。 Securian的副总裁认为，“ETF投资者在全球压力时期理性行事变得更加关键，因为他们各自在系统中的资产规模已经膨胀。”他希望，考虑到ETF的无限菜单，新一代投资者将抵制过度杠杆化的诱惑。 他补充说：“在2020年及以后，积极经理人的相对业绩将是在多元化投资组合中确立其地位的关键。

最后，房地产投资长期成功的秘诀与流动性和多样化密切相关，这鼓励通过ETF扩大投资组合。 预期的利润率持续压力是可能支持这种被动投资工具的另一个方面。

“购买房产往往会给投资者带来过度集中的风险。 通过拥有公共REITs来购买房地产，可以让投资者在数千处房产中获得多样化的相同类型的投资敞口，并有能力通过单击按钮出售投资。