环境、社会和治理原则继续在投资者中获得势头，一些报告指出，2019年75%的投资者至少四分之一的投资组合适用ESG原则，而2017年仅为48%。 根据这一指标和其他增长指标，我们预测，到2025年，美国所有专业管理的投资中有一半将由ESG授权的资产组成，投资经理将在2023年推出多达200个新的ESG基金。

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这种需求很可能会蔓延到商业房地产，这对环境意识来说并不陌生；绿色认证现在是GRESB和LEED等项目下的标准行业实践。 许多CRE公司自愿披露碳足迹或采用具有可持续性的计划。

然而，随着ESG投资在该行业的知名度不断提高，这些指定和自愿披露本身不太可能满足更有眼光的CRE投资者渴望最大化回报的需求。 正如我们的报告所指出的，“这不是筛选“罪恶”股票，而是积极利用高质量的ESG数据来增加阿尔法的机会。

以下是REITs和其他CRE投资者的三个考虑因素，以帮助获得越来越多的分配给ESG的更大份额。

数据是识别ESG投资和实现ESG关联α的更重要的限制因素之一。 这是因为仍然没有规定的、标准的ESG集成方法，也没有指导ESG原则的一致框架，难以实现质量、可靠和标准化的数据。

虽然技术不会成为所有ESG数据挑战的一站式解决方案，但CRE投资者可以利用先进分析等新兴技术来识别未报告的、实质性的ESG数据，并将其纳入投资决策。 例如，卫星图像可用于确定对环境和建筑工地工人安全的重大风险，以填补公司披露和材料ESG数据指标之间的空白。 通过实施更复杂的筛选方法，企业可能能够发现更有吸引力的ESG投资，并积极为阿尔法辩护。

根据大多数投资经理的说法，产品创新可能是ESG投资的未来-68%的受访投资者认为，产品定制将推动ESG投资的大部分增长。 投资技术合作伙伴可以帮助开发平台，让投资者在ESG主题中进行选择，并筛选出不符合特定标准的公司，如LEED/GRESB认证。 能够将业绩数据和选择权直接掌握在客户手中的CRE投资者可能更有可能在竞争中保留和增加ESG分配。

业绩可能仍然是做出投资决策的最重要因素；然而，ESG数据及其驱动阿尔法的能力可能正在成为美国投资者几乎同样重要的（如果不是同样重要的话）。 然而，只有23%的机构投资者在其组织中纳入了ESG原则，30%的机构投资者有单独的ESG和投资团队。 这表明，ES G度量通常被认为是金融数据的次要指标（或根本不是），这主要是在筒仓方法中完成的。

什么是最有可能使ESG发挥其在CRE和其他资产类别中的全部潜力的考虑因素？ 随着ES G度量与财务数据获得更大的等价性，投资经理将需要重新考虑他们的方法，在所有-而不仅仅是一些-投资决策中常规地考虑ES G度量。

史蒂文·班多利克是德勤服务有限公司的董事总经理，也是德勤房地产业务的高级领导。 班多利克在资本市场（债务和股权）、公司融资、并购、投资、战略、重组和资产追回方面为客户提供咨询。 班多利克作为领导者和战略顾问，拥有超过35年的有效、实际操作的房地产投资、金融、开发和资产/房地产管理经验。

克里斯汀·沙利文是德勤和TouchLLP的审计和保证合作伙伴，也是德勤全球的美洲区域可持续领导者。 她与客户合作，帮助解决他们的可持续性和非财务披露需求，在提供可持续性风险评估、治理、战略调整、衡量、报告和保证服务方面带来了广泛的经验。 她还担任德勤供应链社会合规服务的领导者。