加利福尼亚和其他许多州一样，已经关闭了它的经济，以减缓的传播，导致每个市场的波动加剧，以及它将持续多久的不确定性。

国家和地方官员的行政命令和前所未有的措施几乎每天都在增加，给房地产市场和经济的其他部分增加了层层后果。 随着形势的迅速变化，行业领导人和决策者都强调没有这种流行病的游戏手册，因为近代史上几乎没有任何情况包括全面关闭和政府立即干预房地产和融资。

加州政府等官员在宣布了抵押贷款、租金支付和不同租户保护的救济计划后。 加文·纽森和洛杉矶市长埃里克·加塞蒂估计至少有两个月的停工，没有确定重新开放的具体日期。 这让房地产行业怀疑这一时间框架能否延长。 他们担心这会给市场造成多大的停滞；什么样的交易或项目可以而且应该完成；以及在未来几个月内需要什么才能在此后不久恢复。

本周开始时，总部位于洛杉矶的ColonyCapital首席执行官、业内重量级人物托马斯·巴拉克(Thomas Barrack)呼吁提供帮助。 他强调需要流动性，并表示商业抵押贷款正处于崩溃的边缘。 他还表示，决策者和行业领袖应帮助抵押贷款REITs和债务基金与借款人进行重组。 巴拉克预测，如果银行和立法者不帮助借款人避免违约，就会产生“多米诺效应”，他警告说，无所作为“可能使大萧条的影响相形见绌。

在美联储宣布一揽子贷款计划以解决流动性问题后不久，这些电话就被接听了。 美联储(Federal Reserve)还承诺$超过1万亿的国债购买，以帮助提振经济，确保资本市场不会陷入僵局。 该基金进入了0-0.25%的区间，经历了大衰退的大部分时间。

Ethan Penner是总部位于洛杉矶的Mosaic房地产投资者的联合创始人和首席信息官。 他说，美联储“前所未有地承诺不惜一切代价”支持市场，并确保有足够的信贷来建立复苏，“将赢得胜利。

“有一句老话——‘不要与美联储作战’，这将再次证明，”他对商业观察家说。 彭纳表示，“人们只能寄希望于”市场回调将削弱弱势债务基金的规模。

“我认为这是自然循环，”他说。 “我也喜欢这句话，‘不要讨厌玩家，讨厌游戏’。人们很容易看到现在发生的事情，因为2020年初的事后才知道，但你可以看到一些真正糟糕的决定是在信用上做出的。 在杠杆上做出了糟糕的决定，这是由移动市场的竞争压力造成的。 这就是你如何到达一个我们现在所处的地方，那里的实体无法在市场上维持一个打嗝，许多人都在受苦。

从信贷角度看，彭纳说，与纽约相比，洛杉矶并不是一个特别糟糕的地方。他说，过去三到四年，纽约出现了不良房地产贷款和过度杠杆。

尼克松·皮博迪(Nixon Peabody)的房地产合伙人贾斯汀·汤普森(Justin Thompson)告诉CO，没有任何类似的情况或危机可供参考——其中一种情况是政府全面暂停驱逐。 他说，最接近的对比是2008年的经济下滑，当时商业租赁的重新谈判浪潮层出不穷。 但他说，暂停驱逐或提高租金是现代政府前所未有的行动。

汤普森说，正如巴拉克所暗示的那样，暂停可能成为许多企业现在专注于流动性的问题。 汤普森说，所有企业都会越来越渴望流动性，而快速增加流动性的一种方法是不付房租。

他表示：“我认为最初的下意识反应可能是人们不支付房租，前提是这会给他们更大的流动性。 “这可能会产生一种级联效应，人们真的没有考虑过。 ...请放心，这并不像政府所采取的措施那样枯燥无味，因为政府说你不能把人踢出去。

马库斯和米利查普(Marcus&；Millichap)本周报告称，整体市场调整刺激了投资组合重新调整，并迫使华尔街陷入“安全之旅”。报告称，由于在2019年期间，股市估值上升至创纪录水平，导致股市爆发的12个月中，收益未能证实。 但Marcus&；Millichap和其他公司，如SRS Real Estate Partners，仍然看到活动和交易正在进行。

马库斯和米利查普(Marcus&；Millichap)报告说，投资者对关闭和美联储的行动做出了回应，在10年期美国国债利率创下历史最低水平后，再融资活动激增，收购兴趣增加。 该报告解释说，投资者通常预期在不确定时期以较低的价格购买房产，通过锁定较低的利率可以找到类似的结果。

SRS的国家净租赁集团报告说，自问题袭击美国以来，已达成协议的新交易超过$2亿笔。需求最大的资产是杂货店、药店和便利店，以及驱动型快餐——这些都是政府协议中幸存下来的财产类型。 它们包括在加州的科斯塔梅萨和瓦列霍等城镇的小型零售交易。

“我们现在所看到的与2008年经济衰退后所经历的相似，”SRS校长马修？穆萨维(Mat thew Mousavi)在一份声明中表示。 “当时，净租赁被证明是一种追求投资的选择，是第一个收回并获得吸引力的。

由于在大流行病爆发前开始的谈判所形成的势头，有一些更大的交易击中了电线。 本周，L.A.快船老板史蒂夫·鲍尔默以4亿$的价格购买了英格尔伍德的论坛竞技场，为一个新的篮球竞技场让路。 加州教师退休制度为一个17种财产混合资产组合$了9.91亿英镑的融资。

艾伦·马金斯(Allen Matkins)合伙人桑迪·雅各布森(Sandy Jacobson)表示，考虑到围绕危机的不确定性，卖家或买家的自然倾向可能是终止悬而未决的交易。 但她说，在许多情况下，取消交易可能不是买方或卖方的最佳行动方案。

她通过电子邮件告诉CO。 “买卖双方不应下决心终止买卖交易，而应考虑按下暂停按钮。

她解释说，“暂停按钮”至少会让更多的房地产交易有机会在这一大流行病的影响消退时关闭。 这种方法可以通过延长尽职调查期、允许额外承保或延长截止日期来实现。

雅各布森补充说：“各方应该认识到，拖延是由于任何人都无法控制的事情所造成的，并对交易的另一方感同身受，共同努力。

马库斯&米利查普(Marcus&；Millichap)研究部门的国家主管约翰？张(John Chang)告诉CO，市场也仍在对“仅仅是大量对话和投机”作出反应。

“这就是从经济预测到就业预测到人们预测商业房地产发生的一切，他们所说的是没有充分根据的东西，”张说。 “是的，这对整个经济来说是一个巨大的阻力，但我们看到美联储和联邦政府采取了一些令人惊奇的行动来支持今天的经济和商业。 我们看到很多人预测整个市场将陷入停滞，但事实并非如此。

他说，规模较小的本地投资者仍然活跃，有投资者参与了1031家交易所，这些交易所自疫情爆发以来非常活跃。 他们也看到投资者列出房地产，即使是逆风。 他们认为今天的市场流动性相对较好，是出售这些房产的机会。

“一些投资者选择退出市场，”张表示。 ”“但有许多人认为这是一个机会，因为其他人已经走到了一边。 我们还有一些投资者，他们看着他们的投资组合，说：“我不想在经济衰退中坚持这一点，我今天想卖掉它，重新定位资本。”

他说，市场已经形成势头，正在推动它前进，但在未来几周，由于物流挑战，活动将放缓。 例如，对一个大型公寓建筑群进行评估将是困难的，因为评估师需要进入人们的家，这是不可能发生在锁定。 还有一个挑战，使标题文件完整或交易记录，因为有这么多人在家工作。

“我们不能拯救一切。 但我们所能做的是确保我们不会让整个经济陷入崩溃。 这将是非常困难的开始，在未来，当我们通过这一点，“张说。