正如过去几周所表明的那样，面对不断演变的Covid-19大流行，现在做出准确预测还为时过早。然而，我们有充分的理由相信，的工业部门具有抵御干扰的独特优势。

许多工业和仓储企业享有“基本服务”的地位，尽管科莫州长最近关闭了企业，但这些企业仍被允许运营。这些包括仓储、配送、物流和成就感,制造食品、医疗和其他“基本”商品,电信和数据中心,汽车修理,选择建筑工地和建筑供应,技术交易包括电工和水管工,业务存储、邮件和航运服务,垃圾,回收和建筑维修,维护,安全、消毒服务。此外,正如美国普洛斯集团3月的一份报告指出,物流部门的定位来处理库存供给和需求中断由于长期占用合同标准,缓冲从短期现金流中断,能够解决短缺转向未来更多的区域供应链。

如今，该市约1.82亿平方英尺工业用地的空置率处于令人满意的4.6%的低位。在这样的背景下，预计今年完成的约150万平方英尺(约合5100万平方米)的建筑面积，应该只会给空置率带来轻微的上行压力。虽然一些公司可能推迟承诺为大空间块他们谨慎地监控经济前景如何发展的背景下正在进行的大流行,从历史上的强劲需求的工业空间在城市应该使工业所有者不用做出任何重大租让步在不久的将来。

根据马库斯的说法;根据Millichap的数据，该市工业和仓库建筑销售总额同比增长25%，从2018年的19亿美元增至2019年的23.5亿美元。在同一时期，每平方英尺的平均价格从423美元上升到453美元，而平均上限下降到4.7%，在这个房地产周期中首次突破了5%的基准。

尽管纽约房地产投资销售市场的整体价值在2014年和2015年达到峰值，但工业部门却逆势而上，在今年年初继续稳步攀升。自2011年以来，该行业每平方英尺的平均价格以年均10%的速度增长。这种惊人的增长是由于独特的供需差异，这种差异源于城市工业地产的转型，这种转型始于2003年彭博(Bloomberg)对许多制造业社区进行重新规划。随之而来的一波从工业用地向住宅、创意办公、零售、酒店和自助仓储用地的转变，减少了工业用地的供应，并在创意和制造业经济在这个市场周期复苏后，为租金的快速增长创造了条件。2016年，随着各行政区一级工业用地的租金突破每平方英尺30美元(约合每平方米30美元)，空置率低至3%，开发商几十年来首次有机会在市区范围内进行大规模的工业开发。

自2017年以来，工业投资销售驱动因素已逐渐从再开发转向“更高、更好”的商业用途，并转向对实际仓库和制造空间的新需求。创意办公室的重新开发几乎已经停止，因为许多多层的制造业建筑被改造成创意办公室，但未能吸引到大量的TAMI租户。与此同时，立法方面的变化导致该市制造业区内新的酒店和自助仓储设施的开发被暂停。

除了长期的仓储和制造用途，这种对工业空间的新需求在很大程度上是由快速增长的电子商务和物流行业推动的。自2017年以来，亚马逊(Amazon)、联合包裹(UPS)、联邦快递(FedEx)和Fresh Direct等公司进入了这一领域。事实上，纽约市650万平方英尺的工业发展管道预计将在未来三年内完工，其中大部分都直接迎合了人们对最后一英里的配送和配送空间的需求，而这些空间是为纽约市民提供服务所必需的。要实现订单下达数小时内交货的承诺，需要从位于城市核心地带的配送中心发货。由于缺乏足够大的地块来满足现代配送和物流服务的需求，因此出现了多层仓库设施的空前发展，大型卡车坡道可以满足集装箱卡车的配送。例如，DH Holding在布鲁克林日落公园开发的130万平方英尺的七层建筑，以及在布朗克斯开发的特恩布里奇证券(Turnbridge Equities)四层120万平方英尺的建筑。

另一个重要的需求领域包括电影和电视制作公司，这部分要归功于纽约每年4.2亿美元的税收抵免。银杯影城(Silvercup Studios)、斯坦纳影城(Steiner Studios)、考夫曼阿斯托里亚影城(Kaufman Astoria Studios)、百老汇舞台剧公司(Broadway Stages)、狮门影业(Lionsgate)和网飞公司(Netflix)最近都完成或开始在纽约的几个区进行扩建和开发，而Wildflower Ltd.最近与罗伯特德尼罗(Robert DeNiro)合作，在皇后区阿斯托里亚(Astoria)开发了一个占地68万平方英尺的大型影城，与好莱坞一较高下。

需求的不只是大型网站。面积在2.5万平方英尺或以下的建筑面临着额外的价格压力，在这个范围内，每平方英尺的价格要比面积更大的建筑高出20%。这在很大程度上是由于来自业主用户的强劲需求，他们构成了这个规模范围内购买者的大多数。幽灵厨房-为准备只供外卖的饭菜而设置的设施;特别是在这一领域的主要参与者。

雅各布·诺瓦克是马库斯诺瓦克集团的房地产经纪人和团队负责人。Millichap调查指出,