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4月3日，住建部表示，将鼓励房地产开发商参与老旧小区改造。

这对老旧小区改造提速是一个好消息，毕竟他们才是住房领域的最大主体，也只有他们参与进来，老旧小区改造才能从试点阶段真正进入大规模改造阶段。

不过从这次表态来看，显然房地产开发商在参与老旧小区改造方面积极性并不高，要想让他们参与老旧小区改造，还有很多工作要做。

老旧小区为什么是改，而不是拆?

自改革开放以来，全国城镇住房建设加速，主要分为两个阶段，在2000年以前，住房建设主要是为了解决"有房住"的问题;2000年以后才主要是解决"住得好"的问题。

现如今，第一阶段建成的大量住房，已经成为老旧小区，这批住宅的数量非常庞大，据住建部摸排估计，全国城镇存量住房超过2亿套，其中老旧小区共有17万个，建面约40亿平米。

要把这些老旧小区全部彻底改造一遍，是一项工程浩大资金需求庞大的工程。

至于为什么是"改"，而不是"拆"，其原因主要有三点：

1、拆不起，老旧小区现在都处于城镇的核心地段，房价高昂，拆的成本太高。

2、这些小区都已经连成片，形成了统一风格，如果改造，有可能造成风格不统一的问题。

3、其中有大量的古建筑，有些属于文物，是不能够拆的。

老旧小区都有哪些问题?

老旧小区面临的问题非常多，最主要表现在以下几个方面

1、市政配套设施老化，比如水网、电路、道路、燃气、光纤网络等。

2、建筑本身破损，结构缺陷等。

3、电梯、停车设施缺失。

4、物业服务缺失。

5、公共服务设施缺失，比如娱乐健身场地，养老扶幼机构等等。

这几项都是硬骨头，比如加装电梯，要业主意见统一，要筹措资金新建，后期运行保养也要持续不断的投入资金。还有小区道路拥挤和停车问题，这些都需要合理规划。再比如引入物业服务，要养成交物业费的习惯等，每项都要谈。

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钱才是大问题

老旧小区改造，最难的就是钱。

完全让开发商接手，太不现实，开发商不愿意做这种微利的业务。

完全让政府承担，掏不起这个钱，法理上也存在问题。

完全让居民承担，意见无法统一，资金压力也很大。

从目前的意见来看，居民要承担主要改造成本，财政补助一部分，开发商以微利形式参与其中。

如何调动开发商的积极性?

对于习惯了卖房子赚钱的开发商来说，老旧小区改造的业务实在是“鸡肋”，目前可预见的营收方式可能有以下几种方式：

1、承担小区物业服务，以物业收入和广告营收等方式，需要协商。

2、停车收费，也需要与小区业主协商。

3、社区商业运营。比如将小区的闲置用地和低效利用区域提供给开发商，一定期限内免费。开发商可以利用这些区域开展社区商业运营，比如开展社区便民超市，餐饮等业态。

即便如此，对开发商来说，回报期都是相当长，可能需要10年以上，所以要调动开发商的积极性，应该还需要从金融层面定向支持，只要明确用于老旧小区改造的融资需求，应该尽可能降低融资成本。

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