来源：经济观察网

针对老旧小区改造政策、任务及实施等相关问题，5月2日，在国际绿色建筑与节能大会线上研讨会上，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴作了《疫后复兴，“旧改”再出发》演讲。

仇保兴指出，老旧小区改造要满足提升社区防护韧性、优化社区供给韧性、改善社区适老韧性“三大韧性”终极目标，部分老旧小区可有限度地提高10%~15%容积率进行改造。

2020年4月14日，国务院常务会议对老旧小区改造做出要求，2020年全国计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比2019年增加一倍。

仇保兴表示，老旧小区改造既能解决城市痛点，提高老百姓生活水平，又能延续投资强度，有效拉动内需、增加就业。以下内容为仇保兴演讲内容要点。

促增长、保就业

想要抵消外贸大幅度下降对国民经济的影响，实现疫后复兴，就必须启动内需，所以中央提出“六保”。

保投资是“六保”中非常重要的一条，在外贸进出口、投资、消费三驾马车中，内需这辆马车必须要先解决就业，有工资收入才能拉动内需消费，只有投资这架马车是可控的。

中国在2015年开始启动大规模棚改，每年以500万、600万套的速度开展，到2019年随着棚改进入尾声，房地产投资萎缩是必然现象，对就业带来影响，这时候国务院决定把旧改规模扩大一倍。

中国大陆建筑面积约460亿平方米中，老旧小区即2000年前住宅总量大于100亿平方米，综合改造成本按每平方米1000元/平方米计算，总投资额将达10万亿。

今年改造700万户，每户100平方米，加上停车设施、加装电梯、海绵社区建设，总投资额将达到7000亿元到1万亿元，预计可拉动固定资产投资1.2-1.5个百分点。

投资和就业密切相关，2008年建筑业固定资产投入10万元就可以增加一个就业岗位。据此计算，1万亿元投资大约能带来1000万就业岗位。

目前建筑业变化至12万元-14万元增加一个就业岗位，1万亿元投资大约能新增700万就业岗位。同样的投资额投入到工厂中，仅能带来300万个就业岗位;如果投入到第一产业中，仅能带来20万个就业岗位。

第三产业投入少，贡献就业岗位数量多，这是旧改能促进大量就业的奥秘。旧改主要有三方面内容。

一是提升社区防护韧性，实现平疫结合顺利切换。

来自传染病院“三区两通道”的防治经验启示我们，要对住户、楼层、单元、楼宇、微小区等不同社区模块做到“村自为防”，单独防疫。

一个小区中，居民住宅可划为清洁区，公共场所为缓冲区，两个紧急通道为需要经常消毒的污染区。

细化到一个住宅中，门口玄关处污染区设置一个紫外线消毒，客厅、盥洗室为缓冲区，卧室为清洁区。

从建筑内部到整个小区，如果能将“三区两通道”理念落实到社区里，遇到疫情时便不再陷入慌乱，做到可防可治。

除了硬件改造，还要重视软件改造。此次疫情有有两套技术很“吃香”，一是网格化管理，做到“上下通达”、“左右到边”时空精确定位，动态报告;二是放管服信息平台， 人与人不接触，对防御非常有利。

第二是优化社区供给韧性，社区生活配套要齐全，同时满足多样化需求。

若干小区组成一个片区，小区发生疫情，就封闭小区;片区发生疫情，则封闭片区。

除了湖北和武汉，疫情只是在极少数小区和片区发生，那么，我们只需要封闭小区或者片区就可以了，城市其他区域的生产生活不受影响。我们不要轻易就让整座城市封闭。

疫情给小区管理带来的启示是补短板，在社区封闭或半封闭情况下，要建立社区医院(医疗点)和小超市提供基本服务和储备，提供充足的活动空间，解决停车难问题，建造500米可达的幼托和小学等。

第三是改善社区适老韧性，适应老龄化时代，由老年人和低收入者两类“弱者”的感受来评判一个社区的生活舒适性。

一个社区好不好，低收入者和老年人说了算。十年间，中国已经进入深度老年化，社区居家设施都要适应老龄化社会。此次疫情，美国1/5的死亡病例发生在集中式养老院，瑞士、西班牙这一数字为1/3乃至1/2，体现出居家养老的重要性。

如何应对老龄化?老旧多层住宅加装电梯、打造以中医为主的社区抗氧居住相结合、社区绿化和蔬菜资产的立体园林社区，是居家养老型社区改造的几种思路。

多样化改造

首先，以人民为中心的旧改应实现平疫结合、满足多样性需求和适老化提升。

其次，韧性城市概念中提出，自然是由韧性细胞组成的，而韧性细胞就是韧性社区。打造韧性城市，是应对未来充满不确定时代的主要手段。

韧性城市需要把以下4个目标统一起来：居民生活质量提高;经济更有活力，创造更多就业机会;绿色可持续发展;城市安全与防灾。这也是老旧小区改造的终极目标。

第三，旧改不可能是一套中心化的顶层设计，应充分调动政府、企业、社会力量、科技人员各方面的积极性，多模式、多分享，群策群力“从下而上”改造结合。

从上而下，国务院提出500万套的规模目标，中央财政进行补贴，但方法路径需要从下而上进行探索，创造旧改新模式。

第四，无论什么形式的旧改，都应该设计先行，专家和民众相结合，在专家的指导下，企业参与，民众提出需求，相互磨合才能做得更好。

还有一个问题，类似深圳这类住房供需紧张的一线城市，一些容积率比较低的旧小区，如果进行棚改能提供大量商品房和人才房，缓解住房供需矛盾，更好地提升居住品质，带来投资价值。

这个问题涉及能不能在旧改中提高容积率的问题。容积率就是钱，特别是对深圳的房价而言，容积率提高所带来的现金流非常明显。

要提高容积率需要满足以下几个条件：一是原来的房子容积率较低，尤其是90年代以前的老房子;二是住宅质量比较好，这类小区不一定要全拆，可以提高10%~15%的容积率。

也就是说把一个小区内靠北面临街的一排建筑中，选1/4进行拆掉，提高容积率后，底下挖深作为停车库，地上的部分房子可以作为社区空间，大幅度增加电表房、公共用房、创客空间等。

像深圳这类双创做得较为突出的城市，人人都是创业者，我们建议小区内的公建面积应该为15%以上，更多人可以在小区内有一个创客空间，还可以把部分空间腾出来解决停车难问题。

停车问题，要么从地上走，要么从地下走，这两种方案都需要空间。由于我国地下管网较为复杂，所以我们建议把北面楼宇进行拆除，把楼宇的地基向下挖，不会伤到其他管网，也不会影响南面住宅的阳光，冬天还可以起到挡风作用。

因此，容积率可以有限地提高，可以改善停车难、回报率、增加公共面积多功能服务等问题。80%以上的老旧小区进行修补式改造，进行结构上的低碳绿色健康、人本化改造，这比较合理。

老旧小区改造创造10万亿商机，群策群力非常重要，涉及政府、企业和居民三个方面。其中，企业的发力途径非常多，涉及容积率变化、做停车场、进行公共空间改造。无论是投资还是运营，都应该有民营企业参与。

这个 10万亿大蛋糕，每年投资1万亿，要持续进行10年。有些企业加装电梯的工程不收费，居民使用时收费，同时有些民营企业特别灵活，不仅坐电梯，还可以改造停车场，以停车场的一个车泊位来补偿一楼住户加装电梯的付出和损失，把加装电梯和停车两个难点绑在一起解决。

民营企业进入旧改的途径不可能统一设计，而是要采取多种模式，可以全承包或分包模式、投资加维护模式、T OD模式 等。我们绝对不能一刀切，只允许一条路，把旧改搞成棚改，民营企业就很难介入了。