来源：21世纪经济报道

2020年5月13日，由中国房地产TOP10研究组主办的“2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会”发布报告称，2019年房企总资产规模增速降至两成，大、中、小型房企的规模增速均有所放缓。尤其是资产规模在千亿以下的房企，2019年的资产增长率只有11.1%，房企的分化正在加剧。同时，净利润增长低于营收增长，“增收不增利”问题开始凸显。

中小房企增长最慢

2019年，沪深上市房地产公司总资产均值为1165.0亿元，同比增长率为18.9%;内地在港上市房地产公司总资产均值同比增长19.3%至2228.3亿元。存货、货币资金、长期股权投资以及投资性房地产的增长是拉动房地产上市公司总资产增长的主要因素。

报告还显示，头部房企与总资产3000亿以上的大型房企，2019年同比增长率均值为25.0%，较上年增速收窄11.8个百分点。资产1000-3000亿规模的企业普遍处在高速发展期，2019年同比增长率虽然下降8.6个百分点，但25.9%的增长率仍为三个阵营中最高。总资产1000亿以下房企面临更困难的生存环境，增长率仅为11.1%，较上年下降4.9个百分点。其中，部分千亿以下规模的房企仍然在追求规模的增长，但也有部分出售资产保障现金流，阵营内部分化正在加剧。

增速的放缓是否意味着房地产进入下行周期?中银国际研究公司董事长曹远征表示，从长远来看，房地产行业仍然有良好的前景。其中最重要的理由就是中国城市化率还不是很高，去年只有61%，而且存在着结构性问题，在61%中间只有40%是城镇户籍人口。

曹远征认为，从国际经验来看，如果一个国家城市化率不超过75%，这个国家的现代化进程没有结束，工业化进程就没有结束，意味着依然有增长的潜力，也可称之为结构性的增长潜力。国家近期要素改革的政策，在土地和劳动力方面提出了有利于房地产的积极的信号。

第一是户籍制度的改革，农民工的市民化。各个地方都加快了对户籍制度的改革，目前300万人以下的城市放开户籍，500万以下的城市积极落实重点人口放开户口，京津冀、北上广、长三角、大湾区都积极落实户口积分制。

根据计算，农民工的收入70%来自城市，但是在城市中花30%，剩下的钱给家里，在家里宅基地盖了房子，但是坐在家里没有就业机会，还要出来打工。如果农民在城市能定居，他的收入大部分花在城市，有新的需求产生，比如住房、购车。

第二条改革就是土地制度的改革，那么如果农民通过土地的转让获得财产型收入，这个财产收入和城市收入一并就会支持城市的发展，既包括购车、购物和购房的需求，同时也转变了农民身份。农民身份的转变是中国现代化的标致之一，也预示着中国房地产新的历史机遇。

“增收不增利”凸显

报告显示，2019年，由于营业成本不断上涨，叠加各地限价政策频出销售溢价率下降等原因，房地产上市公司出现“增收不增利”现象。

沪深、内地在港上市房地产公司营业收入均值分别为282.5亿元、427.3亿元，同比增长22.8%和20.7%;净利润均值分别为34.9亿元、68.2亿元，同比分别增长19.7%、18.5%。在这种境遇下，降费提效成为行业内的普遍共识。

2019年，房地产行业市场处于深度调整期，同时金融环境仍偏紧，房地产上市公司融资成本和营销费用持续增长，三项费用率(公司在会计期间的管理费用、销售费用、财务费用)整体呈上升趋势。沪深、内地在港上市房地产公司三项费用率均值分别为12.4%、14.6%，同比分别上升0.2和0.1个百分点。

负债率方面，沪深上市资产负债率均值同比下降0.2个百分点至68.8%，内地在港上市房地产公司资产负债率均值同比上升0.3个百分点至75.5%。2019年，通过过去两年对现金流的严格把控房地产上市公司手持现金及现金等价物情况得到明显改善。其中，内地在港现金及现金等价物净增加额均值同比增加13.8%至60.5亿元，沪深上市房地产公司均值为22.1亿元，同比提升16.8%。

中国指数研究院高级分析师张冉指出，需要注意房地产企业未来的资金风险。从企业的到期债务来看，房企2020年包括海外债在内的债权偿还总规模是7493亿，到了2021年这个规模会超过万亿达到了10496亿，这其中公司债需要偿还4400多亿，海外债需要偿还3100多亿。这个趋势到2022年可能会有所好转，会下降到7350亿。

在到期规模逐渐增加的背景下，房地产的融资反而越来越难，传统的融资渠道继续严监管，传统融资渠道严查，加强了对高杠杆企业的监管和风险提示。对资金用途的审慎监管给房企的融资增加了难度。