来源：国际金融报

“坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”在今年的政府工作报告中，短短36个字，2020年房地产形势已被定调。

此外，政府工作报告对城市发展也提出要求：发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。

01、重申“房住不炒，因城施策”

《国际金融报》记者梳理发现，与往年相比，今年政府工作报告对于房地产方面的表述，是近三年来所用文字最少的，表述简短且明确。2018年政府工作报告提出，要更好解决群众住房问题。其中具体提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

而“因城施策”的提法并不是第一次出现。去年12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议便已提出，2020年要坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范化解房地产市场风险。

市场普遍认为，今年政府工作报告中关于房地产市场的提法，仍然延续了十九大精神，继续贯彻“房住不炒”的定位，同时明确“因城施策”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时称，尽管房地产市场面临很大的压力，但是房住不炒依然要坚持，这一点是不容置疑的。但“因城施策”之下，实际上今年各地土地交易和房屋交易都很弱，各地进行政策放松是有必要的，市场交易只有稳定，楼市才能发展更好，预计两会后政策放松概率加大。

严跃进还表示，房地产发展目标依然是平稳健康发展，就当前楼市情况看，市场交易偏弱、楼市投机依然较多、部分贷款资金继续进入房地产，这都是后续需要重点关注的内容。

长江证券一名资深分析师亦向《国际金融报》记者指出，接下来，在“房住不炒、因城施策”的主基调下，房地产政策将维持目前稳中偏松的现状，而中心城市和城市群的发展、宜业宜居将对城市和房地产市场发展带来正面效应。

同时，上述分析师认为，政府工作报告在货币政策方面的表述为“稳健的货币政策要更加灵活适度”，因此看好重点城市结构性机会，且在相对宽松的宏观及资金环境下行业优质公司有望受益。

02、城市群的发展：北方做文化、南方做工业

除了调控政策基调之外，政府工作报告中提及的“发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业”同样受到市场广泛关注。

政府工作报告在加快落实区域发展战略中提出，要深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展;推进长江经济带共抓大保护;编制黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要;推动成渝地区双城经济圈建设。

严跃进分析认为，预计在今年的各大城市发展中，区域中心城市和城市群发展的带动作用将得到强化，各省会城市及周边县市的房地产发展将成重点，每个城市要找好自己的定位，城市群中的中心城市和其他城市错位发展，互相扶持。其次，城市发展明确了“培育产业、增加就业”的导向，而房地产发展将带动更多产业发展，进而有助于提供更多就业机会，尤其是产城融合的地产项目。

不过，针对不同城市群的发展前景，业内看法却不尽相同。

上海交通大学中国城市治理研究院教授陈杰在接受《国际金融报》记者采访时认为，长三角和大湾区未来发展潜力最大。其中，大湾区会在IT与互联网、人工智能、新能源汽车等方面形成世界领先的产业群;而长三角在生物制药、先进制造、新能源、新技术方面形成自己的优势地位，并突出开放、共享、绿色环保的高质量发展特色理念。此外，中部长江经济带城市群，以武汉和长沙等城市为代表，将承接长三角和珠三角的辐射及产业转移，发展动力会很强劲，潜力很大。

“相对而言，京津冀区域和黄河经济带的发展特色还不是很明显。”陈杰表示，京、津的发展不会差，因为有底子在，但带动河北还是难;黄河经济带同样如此，产业集群效应不是很突出，至少现阶段发展空间有限。

资深房产分析师、优淘城总裁薛建雄同样认为，珠三角的发展最具优势，其次为长三角和成渝地区，而在长三角影响下，整个长江经济带也有一定潜力。

薛建雄分析称，中国经济有省域管理差异问题和早些年沿海发达城市引进国际先进产业导给周边城市两个现象。经济带、城市群发展可以优化这两方面，从而形成产业集群。“从这方面来看，京津冀跟黄河沿线产业还不成型，因此并不被看好”。

究其原因，主要是地理因素和气候因素。薛建雄指出，北方冬天太冷，工厂成本会高，物流也相对不利。所以各大企业更愿意在南方建厂。不过，万事并非绝对，“北方做文化，南方做工业，金融服务业大家一起做。这样的布局比较合理”。

而从房地产行业发展来看，严跃进认为，目前中西部区域虽然经济发展相对滞后，但有很多核心城市，例如兰州、郑州、济南，甚至银川等，拥有得天独厚的文化底蕴和历史渊源，以这些城市为核心，未来亦能够形成非常好的发展，对于房企而言，建议加大文旅地产的投资力度。此外，在水土保持等环境治理方面，包括房企在内的企业也可以适当参与。