来源：第一财经

新型城镇化下半场，稀缺高端房产价值凸显

受新冠疫情影响，全球经济形势持续动荡，国际货币基金组织预计，今年全球经济将萎缩3%，衰退程度远超2008年国际金融危机引发的经济下滑。一季度，我国国内生产总值也同比下降6.8%。

疫情“黑天鹅”席卷全球，无人能在时代洪流中独善其身。据胡润研究院统计，截至今年3月31日的两个月内，胡润全球百强企业家中仅9%财富增加，86%的人财富减少，5%的人财富保持不变。

当不确定性成为“后疫情时代”的主基调，如何在动荡中寻找安全标的，成为高净值人群不得不面对的课题。

值得注意的是，为稳住经济基本盘，中心城市和城市群发展被提上战略位置。全国两会召开之际，政府工作报告明确提出，要深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。

政策利好下，核心城市的产业和人才不断优化，有望为房地产市场提供更坚实的支撑。当一线城市成为财富分化时代的安全港湾，供应稀少、抗跌性强的中心物业正迎来入市好时机。

中心城市仍是发展强动能

为推动经济社会发展恢复到正常轨道，稳住基本盘是首要前提。

今年两会，政府工作报告未提全年经济增速的具体目标，意在引导各方面集中精力抓好“六稳”、“六保”，“守住‘六保’底线，就能稳住经济基本盘，以保促稳、稳中求进，为全面建成小康社会夯实基础。”

作为国民经济的“压舱石”，房地产在经济恢复过程中扮演的角色备受关注。此次新型城镇化被着重提及，显示出在全球形势不明朗的情况下，稳住房地产基本盘，仍是维护我国经济发展动能的重要一环。

依据国际经验，拉动国家经济增长的往往是100万~1000万的大中型城市及其城市群。据世界银行数据，2018年，人口超过百万的城市群中人口占国家人口的比例，中国仅为28%，远不及日本、韩国的人口聚集程度。

而近年来，随着京津冀协同发展等区域战略深入推进，我国以城市群为主体的城镇化格局正不断得到优化。目前，我国19个城市群，正以25%的土地集聚75%的人口，创造88%GDP，其中城镇人口占比78%。

据恒大研究院数据，在我国几大城市群中，京津冀整体创新水平在全国处于领先地位，A+H股上市公司市值31.4万亿元，占全国的41.1%。近年顶层设计不断强化，将打造以首都为核心的世界级城市群。

要提高城市群的综合承载能力，重要的是突出中心城市的引领和带动作用。近年来，以北京为代表的一线楼市在调控政策下稳步前行，但因产业和人口的虹吸效应，潜在置业需求仍十分旺盛。

自国内疫情可控以来，北京楼市逐步回暖，3月成交量恢复到去年月均成交量的7成左右;截止25日，5月北京新房市场住宅成交3391套，比去年同期增加919套;二手房成交13236套，比去年同期增加1773套。

“北京刚需及改善需求依旧坚挺，疫情期间积压的置业群体踊跃入市，市场迎来销售窗口期。”有专家表示，此外银行间市场流动性大幅改善，房贷业务授信量稳步回升，且放贷节奏明显加快。

一线楼市较强的“抗压性”，再次印证出其潜在置业价值。“未来应该去都市圈买房。”业内人士坦言，以美国市场为例，纽约、波士顿等核心城市房价最抗跌，在房地产周期上涨过程当中涨幅也最快。

稀缺高端资产价值凸显

值得注意的是，相较于刚需市场，疫情下豪宅表现更具韧性。

“目前全国新房库存处于相对低位，但一线城市尤其北京和广州，待售新房库存接近过去三年的最高点。疫情后出现的豪宅抢购提示我们，一线城市局部地区的高端市场处于供不应求的独立行情中。”东吴证券认为。

豪宅供应偏弱源于“7090”政策，要求住宅用地低于90平米以下中小户型建筑面积的占比要超过70%，随着2016年“史上最严房地产调控”到来，该政策获得普遍施行，特别是在一线城市。

数据显示，过去五年，北京90平米以内中小户型套数占比从低于30%，增长到超过50%;今年一季度，北京新增豪宅项目仅3个，新增供应房源仅79套。其中三环内豪宅新增供应为零。

高端房产供应稀少，但资金寻求避险地的渴望正直线升温。

据胡润相关报告，面对动荡的经济环境，约46%的高净值人群持“规避风险”的投资理念，23%的受访者选择住宅作为投资首选，44%的受访者认为未来两年地产价格将保持稳健增长态势。

且随着城市对外扩张，城市中心物业会越来越稀缺。稀缺的优质资产，决定了其拥有较高升值空间及超强抗跌性。过去十年，我国一线城市的中心物业稳定在非核心区3倍左右，即便在金融市场下行期仍保持住稳定涨幅。

综合全球经济环境、投资稳定性等多重因素，当下正是入手豪宅产品的良机。“高端房产具备投资居住双属性，可利用杠杆投资，在全球量化宽松预期下，抵抗通胀;未来需要资金时，作为风险准备资金，还可解决变现问题。”有购房者认为。

在产品选择上，城市精英倾向于核心地段的精品住宅，但一线城市土地供应稀缺，能满足其需求的产品极为稀少。在此之下，世茂西山龙胤三期“和系藏品园”产品加推，无疑成为搅动高端房产市场的鲶鱼。

世茂西山龙胤项目为海淀区10年仅有的新中式合院，是世茂五大住宅产品线的扛鼎之作。该项目位于北京核心区域，每套总价4000万起，随着周边土拍市场屡刷高价，项目所在区域未来升值空间巨大。

据悉，新推出的三期产品，是在一二期基础上的升级合院产品，择址西山之麓、三湖一河环伺之地，与故宫北院南沙河一脉相通，是项目所有组团中双拼产品比例最大的组团，拥有西山龙胤极为尊贵的地位。

能经得起时间积淀的“藏品级”住宅，好地段、好配套缺一不可，区域价值和圈层结构更是尤为重要。据悉，该项目所在的海淀北部新城，拥有世界级科技产业经济集群，系中国高知精英聚集地，区域价值即将飙升。

当财富大洗牌时代来临，置业一线城市此类核心资产，意味着对城市顶级资源的回归，亦在全球发展形势不明朗之际，提供了寻求资产确定性、穿越经济波动周期的解决方案。