来源：证券时报

在对房地产的控诉中，有一条是房租太高导致实业无法生存。

制造业特别是外贸出口遇到一些困难，新闻媒体就会找到深圳关外的制造业基地采访一番，将实体企业的困难归因于工厂租金上涨，工厂主除了哭诉一番租金上涨幅度，还会控诉一下二房东如狼似虎如何难以打交道。

表面上看合情合理，因为租金上涨，养活这么多人的实体企业无法生存了，简直令人深恶痛绝。但是这个原因太过表面，还应该再追问一步：房租为何上涨，房租上涨之后招租是否出现问题?

如果房东是理性经济人，绝对不会将工厂空置，而是想办法租赁出去，他们敢于涨价，是因为有人愿意掏更多的钱租赁。涨价的真相其实是，有企业愿意掏更多钱租赁，这就是单位面积收益更大化。

厂房单位面积收益更大化，一定要求新产业更赚钱，有更高的效率和更高的竞争力，这其实就是产业优化。

如果涨价的结果是实体企业无法生存，其他产业也没法进驻，房屋空置一段时间，不待租客争取，房东自然会将价格再降下去。

很早以前媒体就报道租金上涨导致餐厅开不下去，多年老店无法维持。这是事实，就是租金不涨，店铺还是会开了又关，关了又开。租金是优胜劣汰的一个手段而已。关键要看对比情况，比如每年都有公司开，每年都有倒闭，倒闭的公司年年有，要想说明这个问题，光说倒闭的公司增长了多少还没用，因为新开公司的数量可能更多，公司数量规模还在扩大。

就是因为房租上涨导致一些企业搬迁，对经济而言也不是坏事。

深圳实体经济原来很多在关内，后来搬迁到关外，现在关外还有大量工厂，有些工厂一部分会留下来，一部分会搬迁，留下来的很多公司发展壮大并上市，还会到外地去投资。

这其实是阶梯式发展。因为区域租金上涨，一些产业转移到其他区域，租金上涨后再转移，让不同区域都得益。

2010年我在浙江采访，有老板告诉我浙江和江苏的企业都在往安徽等内地搬迁。现在看浙江江苏的经济更强了，安徽也会因此得益。

2008年深圳就提出“腾笼换鸟”。深圳就是不提“腾笼换鸟”，产业升级转移也会自然而然的发生，本来中国制造业兴起就是承接发达国家产业转移，现在从经济发展好的区域，转移到欠发展区域，也是产业规律，要不然经济欠发展区域怎么获得发展机会?产业需要这样一次次升级，经济也可以一步步带动起来。

深圳产业转移之后是否会导致空心化?看起来实体企业少了，但制造业留下的都是强者，规模并不减小，而且科研金融软件服务等产业落地生根，挑起大梁。

香港被认为是产业空心化的受害者，香港曾经有一个阶段承接了轻工制造业，但很快转移到了内地，香港当年影视兴旺时代兴建的片场，也被开发了房地产。

问题是香港这些产业不转移，是否就能守得住，产业转移的后果要看香港是不是由此进步了，香港金融服务业带来的回报是不是提高了。香港向内地的资金技术输入也让内地由此得益，深圳首当其冲。

有一些国家制造业转移走了，如果有一天不必考虑竞争成本的话，其实很容易回流，技术一旦掌握就很难丢失，大可不必因此忧虑。

国人信赖实体经济，特别是制造业，制造业看得见抓得住，给人踏实之感，制造业衰落会给人“国未富产业已老”之感慨。其实大可不必为此担心。一个地方制造业转移，都是因为有了更赚钱的行业，营商环境太恶劣除外。

如果租金下降被当作经济不景气，那么租金上涨，是否就能说明经济景气呢?