调控所带来的降温效果正在逐步显现。不过，受到上海外溢效应影响的，环上海城市圈依然火热。作为环沪置业的第一站，近年来，被誉为“上海后花园”的花桥楼市备受关注。

连日来，《中国经营报》记者实地走访了象屿·西郊御府、香逸铂悦、嘉宝·梦之悦、香逸尚城、浦西玫瑰园等多个项目了解花桥楼市现状。值得注意的是，记者了解到，几乎所有的项目都存在赠送面积的情况。其中，飘窗面积全送，阳台赠送一半面积。据相关工作人员介绍，消费者最高可多得10平方米以上的面积。此外，当记者提及未在昆山有缴纳社保的经历，多数楼盘项目工作人员都承诺可以代办一年社保。

对于上述问题，象屿·西郊御府相关工作人员在接受《中国经营报》记者采访时表示，公司方面没有做过任何这方面的承诺或者说辞，“我们是公开透明销售。”

记者随后联系香逸铂悦项目开发商昆山大道房地产开发有限公司、上海嘉宝实业(集团)股份有限公司相关负责人进行采访，截至发稿未获回应。记者在香逸尚城项目采访时还了解到，对于不符合购买公司推出的“人才房”条件的购房者，公司承诺一次性收取20万元“包装费”即可帮忙办理相关手续。对此，香逸尚城项目开发商昆山盛誉房地产开发有限公司相关行政工作人员表示会进行核查并稍后联系记者。不过截至发稿，记者尚未收到有关回复。

昆山市住建委投诉科相关负责人告诉记者：“这种情况查到是要进行处罚，不让卖的。购房者可无条件申请全额退款，企业也会受到处罚，这没有商量的余地。”

乱象频现

10月9日下午，本报记者实地走访了位于江苏省苏州市昆山市花桥经济开发区绿地大道与薛赵路交汇处的嘉宝·梦之悦项目。据介绍，项目于今年9月30日推出9栋、15栋、16栋楼盘，面积为86平方米和87平方米两个户型。预计2019年12月底毛坯交付，均价约22200元/平方米。

据现场销售人员介绍，没有社保的购房者在花桥购房需要一次性缴纳2万元人民币，由开发商帮忙补齐13个月社保。另据介绍，项目共有8.3平方米的面积为赠送面积，“这些面积是完全不算在(产证面积)里面的，你交房之后可以自己做。”此外，相关工作人员还告诉记者，首付可以先付两成，一年以后再补齐剩余一成。

除了嘉宝·梦之悦项目，记者随后走访了位于昆山市花桥金中路与集善路交会处的祥瑞·香逸尚城项目。据现场工作人员介绍，现在在售的是8号楼和10号楼，均属于人才房，需同时满足“本科学历”“昆山市政府指定的120家企业上班”“年薪达到16万”三个条件方可购买。不过，在得知记者在上海上班以后，上述负责人坦言购买没有问题。由于不符合人才标准，需要另加20万元的“包装费”即可。

香逸尚城相关宣传类公告显示，符合条件的人才将在19800元/平方米的基础上再享9折优惠，优惠后均价为17820元/平方米。以一套170万元(总价150万元+20万元人才“包装费”)的人才房为例，购房者需在7天之内一次性缴纳20万元的“包装费”以及15万元的一成首付，剩余两成首付可于年底补齐。另据介绍，大概有3~4平方米的面积属于赠送面积。

值得注意的是，记者在销售现场注意到，项目开发商昆山盛誉房地产开发有限公司发布的公告明确显示，香逸尚城所有的信息和内容已全部公示，最终以双方签署的《昆山市商品房买卖购销合同》为准，任何个人口头承诺和保证都不构成本项目销售的合同条款。“香逸尚城所有可供销售房源和价格都以案场销控板公示为准，不存在任何房源隐匿控制和捂盘惜售行为，不收取任何额外的购房费用。”公告同时明确表示，香逸尚城项目所有销售人员均不得收取客户任何形式的红包。

“这种包装费用显然是违规的，对买家而言没有保障，不建议大家走违规路。”上海中原地产市场分析师卢文曦说到。

记者随即走访了香逸尚城对面的香逸铂悦项目。据相关销售人员介绍，项目住宅的参考价格为25000元/平方米，面积为84平方米、89平方米、95平方米和109平方米。香逸铂悦相关负责人告诉记者：“那两栋楼(香逸尚城在售人才房)是政府要求开发商为花桥的人才准备的房子，必须要把广告打出去。因为我们是一家公司的，数据我们都知道的，截止到现在一套都没卖掉。真正能满足上述条件买到房子的人到现在为止一个都没有。即使他收你20万的包装费也是包装不下来的。”据介绍，香逸铂悦项目也有一定赠送面积。

承诺“赠送面积”的开发商并不在少数。当日，记者走访了位于江苏省苏州市昆山市集善路的象屿都城项目。据项目销售人员介绍，目前在售项目分为88平方米和83平方米两种户型，价格在23000元/平方米左右。项目赠送面积可以做一个小房间。项目开发商统一帮忙办理社保，价格为19000元/年。

而在位于江苏省苏州市昆山市福隆路的某项目上，记者了解到，此次开盘项目共分为86平方米和88平方米两种户型。“我们每一种户型都有非常多的赠送面积在里面。”据项目销售人员随后带记者看的毛坯建成项目，赠送面积超过10平方米以上，可代办社保。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从当前此类城市来看，其实还是有很多新的情况，类似违规做法很多，这其实是有风险的。不过从监管角度看，适当对此类现象做调查，研究市场需求和难点也很关键，否则类似违规做法其实是游离于现有的监管制度外的。

楼市“降温”?

资料显示，花桥镇是江苏省苏州市昆山市辖镇，位于江苏省东南部，昆山市东部，地处苏沪交界处，东邻上海市嘉定区安亭镇，有“江苏东大门，苏沪大陆桥”之称。作为一个具有产业发展动能和就业吸引力的城区，大量居民选择在上海就业，花桥与上海市中心的通勤联系紧密程度甚至已经超过上海市域内个别郊区新城。

地理位置和交通给花桥带来了大量的外溢需求。据昆山官方网站显示，房天下数据监控中心统计，9月份，昆山楼市新房共成交2908套房，虽然环比8月份的3526套降了17.53%，但是同比2017年9月的1931套仍旧有50.6%的涨幅。从区域上看，9个区域中，开发区、花桥镇和巴城镇分别是销量最高的三个区域，分别成交了880套、520套和353套。

今年8月，昆山楼市共成交3526套房，环比7月份的2279套涨了54.72%。9个区域中，开发区、花桥镇和玉山镇是销量最高的三个区域，分别热销843套、525套和447套。

而在更早之前的7月份，昆山楼市新房共成交2279套房，环比6月份的2286套微跌0.31%，同比2017年7月的2193套则涨了3.92%。9个区域中，开发区、花桥镇和巴城镇同样是销量最高的三个区域，分别成交了794套、388套和310套。

价格方面，来自易居研究院智库中心数据显示，2018年1月~9月，花桥镇成交均价分别为21486、18806、20537、22129、20113、19335、23906、19708、21048(单位：元/平方米)，较年初略有下降。

卢文曦表示，相比昆山市区，花桥现在有降温趋势，“这里还是以上海买家为主，最高峰时售楼处90%是上海客户，“花桥价格现在并不低，太高的价没法走量，为求快点去化，只能下调价格。”

事实上，如果将时间拉回到早些时候，花桥楼市曾经历了异常火热的时期。

2013年11月16日，中国首条跨省地铁11号线花桥段正式开通，对上海、昆山两地居民的生活方式、昆山楼市等各个方面产生了重大的影响。花桥房价集体跃升至过万并且一房难求，花桥的楼盘曾经惹得全国各地的人跑来投资。2016年，受一线城市调控影响，花桥楼市再度火热,多盘售罄。

据彼时媒体报道，2016年7月15日，昆山土拍历时13小时，是昆山史上历时最长的土拍。随着土拍时楼面价不断刷新，昆山楼市风起云涌，一些楼盘立即停止销售、对外封盘，一些楼盘下发上涨指示。最后成功出让6宗地块，产生4宗地王，1宗总价地王、3宗单价地王。

其中，花桥2-1号地块终由祥瑞集团出价35600元/平方米竞得，成交总价30.897亿元，楼面价14240元/平方米，溢价率179%,成为昆山有史以来成交价最高的楼盘，成为当之无愧的地王;花桥2-3号地块由象屿集团以43700元/平方米竞得，成交总价44.067亿元，楼面价17480元，溢价率206.667%，是总价地王，也是花桥地王。

2016年9月28日，昆山市政府发布《昆山市加强房地产市场管理实施意见》，对房地产市场进行调控。

同策咨询研究部总监张宏伟坦言，过去几年除了少数地块被象屿拿下之外，基本上没有新增的土地供应。这对于花桥本身以及北上海嘉定区域的外溢需求会产生比较大的影响。供应量少，需求量大，市场长期来讲是看好的。但是短期内政策执行比较严格，没有任何打擦边球的可能。