来源：第一财经日报

2020年出现的新冠疫情，让主流房企均承受了一定的销售压力。此前售楼处暂时关闭、市场趋于降温，各家房企的资金、利润、交付都相应受到影响。穿越周期成为考验每一家房企的重要命题，房企意识到规模红利已经无法面对如今的市场竞争，高质量发展迫在眉睫。

根据数据统计，A股125家房企从疫情暴发到3月31日，区间股价下跌108家，上涨17家。此外根据上述房企的一季度报告，共计48家公司营业收入上涨，77家营业收入下跌。同时，共计46家公司一季度净利润水平上涨，79家公司一季度净利润水平下跌。

值得一提的是，TOP50主流房企(根据克而瑞2019年销售排行)中在A股上市共计15家，其中从疫情暴发到3月31日，有2家房企股价上涨，13家房企股价下跌。根据上述15家房企第一季度报告，其中10家营业收入同比上升，10家净利润同比上升。

疫情影响下，实际上正在加速房企洗牌。从主流房企的股价表现看，上涨占比与A股所有房企几乎一致。不过从业绩基本面看，主流房企营业收入上涨公司占比66.7%，而全行业A股房企营业收入上涨公司占比38%。主流房企净利润上涨公司占比66.7%，而全行业A股房企净利润上涨公司占比37%。

显然，规模房企在对抗“黑天鹅”事件和业绩表现明显高于同行水平。

易居企业控股(02048.HK)CEO丁祖昱认为，疫情将加速行业整合并购速度，未来市场将进一步出现大鱼吃小鱼情况。

股价分化60%

根据统计，1月23日~3月31日区间，万通地产(600246.SH)、黑牡丹(600510.SH)、大名城(600094.SH)、中交地产(000736.SZ)、金科股份(000656.SZ)股价领涨125家A股房企，区间涨幅分别为23.2%、15%、9.4%、7.9%、7.7%。不过，上述5家公司仅万通地产、黑牡丹、金科股份净利润同比上涨，分别为168%、257%、125%，而另外两家公司上涨更多来源于消息支撑。

而在上述区间领跌的5只地产股分别为鲁商发展(600223.SH)、新华联(000620.SZ)、ST新光(002147.SZ)、荣丰控股(000668.SZ)、华夏幸福(600340.SH)，分别下跌40.3%、27.7%、24.4%、24.1%、23%。从一季度利润看，新华联、ST新光、荣丰控股同比下跌6838%、234%、216%。

实际上，这些公司无论业绩还是现金流都较紧张。以新华联为例，近期公司通过中国证券登记结算有限责任公司查询的《证券质押及司法冻结明细表》获悉，控股股东新华联控股所持公司股份11.6027亿股被司法冻结，占其所持股份的100%，占公司总股本的61.17%。

进一步看，1月23日~3月31日区间，上述TOP50中的15家A股主流房企中2家股价上涨。其中，金科股份领跑，区间涨幅7.7%;金地集团(600383.SH)区间涨幅3%。

金科股份的涨幅领跑，得益于此前的快速发展带来大量可结转收入和未来的利润兑现。

根据金科股份公告，2020年一季度实现销售额264亿元，销售面积271万平方米，已恢复至上年同期约90%水平;营业收入约76.27亿元，同比增长19%;净利润5.06亿元，同比增长125%。

金地集团同样保持了股价上涨，同样得益于比较稳健的发展策略。

金地集团年报显示，2019年公司实现营业收入634.2亿元，同比增长25.09%;实现归属母公司股东的净利润100.75亿元，同比增长了24.41%。

天风证券表示，公司签约销售近4年复合增长率达到22.5%。预计2020年可售货值约4000亿元，有望达到2400亿元销售额，对应增速约14%。

虽增速不如金科股份迅猛，但得益于较为稳健的财务杠杆和均衡的全国发展模式，金地成为今年A股主流地产股中最抗跌的股票之一。

从跌幅榜看，TOP50主流房企跌幅最大的是华夏幸福，区间内股价下跌23%。

销售下滑加之大量的短期负债增加，使得华夏幸福成为区间内股价下跌最多的公司之一。

从区间股价看，成长性成为投资者选择配置地产股的重要因素，面对疫情压力，高负债公司受到压力明显大于低负债公司，高成长性公司依旧是投资者最喜欢的选择。

营业收入上涨公司占比38%

根据统计，沙河股份(000014.SZ)、ST宏盛(600817.SH)、华丽家族(600503.SH)、市北高新(600604.SH)、天宝基建(000965.SZ)一季度营业收入增幅较大，分别为1102%、1068%、658%、655%、645%。在疫情影响下，仅ST宏盛区间股价上涨4%，其他4家公司区间股价下跌。不过，上述5家公司规模较小，营业收入的结转更多来自阶段性交付。

在营业收入同比下跌公司中，亚太实业(000691.SZ)、南国置业(002305.SZ)、泰禾集团(000732.SZ)、大龙地产(600159.SH)、浙江广厦(600052.SH)下跌较为突出。分别同比下跌100%、96%、93%、93%、91%。规模和运营制约这些公司进一步发展，上述5家公司区间股价均下跌。

从15家主流公司一季度业绩报告看，大部分公司由于此前可结转收入较多，依旧保持一定的增幅。

其中，招商蛇口(001979.SZ)、滨江集团(002244.SZ)成为一季度营业收入同比增幅超过100%的公司，分别同比增幅为171%、111%。同时，这两家公司股价的区间跌幅在10%左右，相比于其他很多公司表现较好。

营业收入增加实际上反映了之前已售未结转的项目数量，同时反映地产公司在一季度的运营能力，这样才能在疫情期间完成交付结转收入。

根据招商蛇口数据，2020年一季度公司实现营业收入117.97亿元，同比增171.2%;实现归母净利润5.39亿元，同比减79.5%。

虽然利润同比下滑，但是得益于较低的负债水平，招商蛇口继续保持了较高的拿地强度。公司公告显示，2020Q1公司新增项目19个，对应拿地总价212亿元、计容建面325万平方米，同比分别大幅增长423.9%、223.2%;平均权益占比也较去年同期提升8.61个PCT至54%。同时，招商蛇口净负债率环比2019年末基本持平，增长3.12个PCT至32.4%，处于行业较低水平。

滨江集团发布2020年第一季度报告，实现营业收入37.81亿元，同比增长111.71%;归属于上市公司股东的净利润2.78亿元，同比下降29.21%。

华泰证券预计，滨江集团2020年滚动+新推货值约1800亿元，销售有望再有提升，并向TOP30迈进。受疫情影响，2020年1~3月实现销售152亿元，同比下降28%，但随着杭州市场回暖，增速已在逐步修复。

不过，也有很多公司受到疫情以及其他因素影响，营业收入出现了大幅下滑。

TOP50中营业收入下跌较多的泰禾集团，正在面临更多压力。

不过，即便是疫情影响，因为规模优势，TOP50主流房企的营业收入结转能力依旧表现比大部分公司好，体现出规模优势带来的业绩稳定。

37%公司一季度净利润上涨

信达地产(600657.SH)、市北高新(600604.SH)、ST天业(600807.SH)、华丽家族(600503.SH)、天保基建上述5家公司一季度净利润增幅明显，分别同比上涨4327%、1265%、855%、837%、565%。不过，这些公司的净利润上涨大多也来自阶段性结转，区间股价均出现下跌。

在净利润亏损的公司中，新华联、香江控股(600126.SH)、绿景控股(000502.SZ)、华远地产(600743.SH)、世联行(002285.SZ)均出现巨大亏损，净利润同比下跌6838%、1148%、889%、783%、455%。同期，区间股价全面下跌。显然，行业进行加速洗牌之后，中小房企正在面临更多的生存压力。

回归TOP50主流房企看，金科股份、阳光城(000671.SZ)、中南建设(000961.SZ)、滨江集团、新城控股(601155.SH)净利润表现较好，同比增加分别为125%、48%、41%、40%、35%。从这个角度看，反映了二线房企快速的发展能力以及规模未见瓶颈带来的发展红利。

而净利润水平下滑的5家公司分别是泰禾集团、招商蛇口、万科(000002.SZ)、绿地控股(600606.SH)、蓝光发展(600466.SH)，分别同比下滑154%、75%、24%、21%、4%。

万科、绿地控股两家公司的增幅放缓和部分悲观预期，也间接拖累其股价，在区间内万科、绿地控股股价分别下跌14.8%、18.8%。

第一财经记者统计，万科、绿地控股、泰禾集团、蓝光发展上述4家公司无论是区间股价，还是一季度营业收入、净利润均出现同比下跌。

从蓝光发展的第一季度财务杠杆看，净负债率为92.7%，较上年同期减少37.11个百分点，不过依旧高于行业平均水平。

根据蓝光发展2019年年报，全年实现销售金额1015.37亿元，同比增幅18.70%。销售增速在二线房企中属于较低水平。

此外，根据蓝光发展2019年年报，营业收入392亿元，预收账款681亿元，此外蓝光发展2018年营业收入308亿元，预收账款510亿元，按此测算，蓝光发展实际2020年权益销售回款不足600亿元。

显然，由于实际发展情况影响，也间接拖累蓝光发展在结转、利润等表现，在二线房企中处于发展较慢的位置。

从几个指标不难看出，面对疫情影响，包括华夏幸福、泰禾集团、蓝光发展较高负债率的几家公司均出现一定程度承压，无论是发展速度还是利润表现都跑输同行。

而万科、绿地这样的超级大房企同样表现逊色，体现出规模发展已经到了瓶颈，而其他业务增长极暂时不能全面补充的大房企困境。

此外，大量小房企实际上正在面临严峻的生存压力，无论是营业收入还是利润都跑输主流房企，越来越多小房企正在失去市场地位。

而真正较为优质的则是部分二线房企，诸如金科股份、中南建设，快速发展过程中继续享受了规模红利带来的变现，同时因为把控好了投资节奏，正在逐步释放此前的业绩，显示出较高的成长性。

不过，所有的地产玩家也都逐渐明白，在这个压力测试中，唯有保持稳健发展，未来才能获得更多投资者和外部的信心。以往依赖财务杠杆推动时代已经结束，怎么化危为机成为下一个命题。