作为专业的房产投资人，我去过很多一二线的城市了，每一个城市其实都有自己的个性和风格

有的城市很激进，大开大建，处处迸发出不断追赶的进取心;有的城市很内敛，一小步一小步的往前走，在细微之间实现着城市的升级

还有的城市很低调，默默的向上但又很少发声，但内部的实力又是极为优秀的

比如吴江，一个隶属于苏州的区，一个还没有怎么被流量过分曝光的区域

01

其实对于吴江的关注度，在2012年还没有撤县建市时，还是挺强的

虽然它没有昆山那么耀眼夺目，没有苏州工业园区那么自带流量，但却始终保持在百强县第6的C位

即便是后来撤县建市后，面对强手如林的区级城市，吴江的整体综合实力也能排进TOP10，在江苏位列第二

吴江的发展潜能，还体现在科技研发上，大家都知道深圳有很多伟大的科技公司，而吴江在专利及创新指数方面，仅次于深圳二个区，位列全国第三，江苏第一

吴江的底色是很漂亮的，根基也是很深厚的，但是这些都只能代表吴江这座城市的过去

吴江的未来，需要放到“长三角城市一体化”这样的背景下才能更正确的去理解

02

2016年，“长江三角洲城市群发展规划”发布，长江中下游26个地级市抱团取暖

事情想要取得成功，一般需要先找好超越或是模仿对象，由于地缘等方面的接近，我们更习惯将长三角城市群对标东京城市群

如果比较下东京都市圈当前的发展规模，我们对于长三角城市群的未来，更应该是充满了信心

长三角城市群的全国人口占比目前仅仅是11%，而东京都市圈目前已经达到了接近30%

而对于全国GDP的规模占比，东京都市圈的经济规模贡献了全国的34%，而长三角城市群目前仅占比19%

当然，长三角城市群的优势还在于更多的人口，可以为经济发展提供更多的助力，而更大的地域范围，则提供了发展无限的可能性

但是，对于长三角城市群而言，整体的区域面积也实在太大，横跨三省一市，涉及到上亿人口，如何通过打破行政界线从而打通医疗、交通、养老、教育等关键环节，让各要素以更加高效的方式在长三角城市群流动，是非常考验执政者智慧的

对于中国社会而言，遇到大工程，大事件，往往习惯“先试点”，先确保试点成功了，然后再“稳步推进”，这样做的好处就是整体的大方向不会出错

就是在这样的背景下，“长三角示范区”的概念也就被顺势提出

最近一段时间，随着长三角一体化示范区的确定，吴江一跃登上了C位，吸引了全国的关注度

而吴江，也正面临着千载难逢的历史机遇，与上海的青浦区的和浙江的嘉善县一并构成了长三角一体化的示范区

我为什么对长三角示范区报以极大的期待，原因也很简单，因为这是国家顶层意志的浇筑下的不可抗性，长三角城市群要成功，示范区一体化一定要成功，这是一种必然性

换句话说，有了示范区的第一步，才会有长三角城市群未来更多的可能性

如果把视野再拓宽一点，长三角示范区的成功，后期对于成都城市群、西安城市群等的发展和建立，也都将起到不同程度的“示范作用”

当然，长三角示范区三个不同的城市，虽然地域接壤，但整体的基本面还是有挺大差异的

吴江，一个房价很微妙的地方

不管是从整体的经济规模还是人均GDP或是经济密度看

吴江的整体实力在示范区内部都是最优的，同时由于庞大的地域范围，也就决定了吴江的后期的发展潜力也是比较巨大的

03

吴江作为苏州主城区一核四城的南部新城，近些年随着利好规划不断落地

特别是2017年随着地铁4号线的开通，更是直接把吴江和苏州进行了更深层次的捆绑

但是你如果仔细看一下苏州内部各区的版块价格，你会发现吴江真的是与苏州有地铁连通的所有区里面房价最低的

但是，相比于较低的房价，吴江的经济规模却是出乎意料的好，这折射出的是一种巨大的矛盾感

如果是在苏州内部进行横向面上的比较，吴江区的经济规模仅次于苏州工业园区，接近2000亿元

其他兄弟区与吴江相比，真的是不在同一个等级上，甚至最后一名的姑苏区，经济规模连吴江的40%都不到

当然，资本的嗅觉是最灵敏的，哪里有洼地，就会往哪里流，所有不符合常理的事情，随着时间推移，都会慢慢变得合乎寻常

通过今年上半年苏州的住宅成交数据，我们也能嗅出一丝端倪，吴江的整体成交竟然占到了整个苏州的43.8%，几乎抵得上整个园区、姑苏区、相城区等的成交总和

放眼全国任何一个城市，一个区的成交量占了整个城市的接近一半，确实有点不可思议

而如果对比2018年的数据，吴江也依然是整个苏州的成交霸主，整体的成交套数占比是39.3%

而今年又在原先高成交占比的基础上，继续上涨，其实从本质上就说明了吴江这座城市的整体热度是非常高的

但是在吴江内部，版块之间的能级分布其实也不是均衡的，也出现了比较明显的分化

吴江的主要包括了太湖新城(含松陵街道、横扇街道、八坼街道)、吴江经济技术开发区(同里镇)、汾湖经济开发区(黎里镇)以及其它乡镇板块(平望、盛泽、震泽、七都和桃源)

由于房价是沉淀了资源、交通、地段、商业的综合载体，如果将房价梯度看成是代表了不同板块的能级，我们可以将吴江版块分为三个梯度来看：

首先位于第一梯队的，是太湖新城板块

其中的松陵街道其实代表了吴江的脸面，是吴江传统意义上的市中心，房源供应相对稀缺，版块内部的成交基本以二手房为主，一手房项目不多

目前最受关注的其实是苏州湾区域，受到前期规划的诸多利好，该区域也被视为苏州的下一个“金鸡湖版块”，持续热销

同时，加上政府对于新房的限价，市场火热，新盘的整体的摇号几率大概是在20%-25%之间，整个版块目前在售的新盘只有两个，目前几乎已经售罄

换句话说，太湖新城板块虽然很不错，但由于一二手房货源很少，购买者却众多，因此，导致了新房很难摇到号，二手房难淘到低价房，可选择的余地其实并不多

位于第二个梯度的，则是汾湖和同里，这个区域最大的利好就是地缘位置实在太特殊了

特别是汾湖版块，关注的人也是比较多的

汾湖正好位于十字中心地段，沪苏浙交汇处，交通规划将实现与苏州、上海无缝对接，处在青浦、嘉善的交汇处，可以说是真正意义上的C位

如果对比下雄安新区的话，你就会意识到汾湖的版块区位还真的是蛮特别的，完全处于三角圈的核心

我去调研的时候，发现整个汾湖一手房供应量真的是非常稀少，但是需要提醒的是，虽然汾湖地段特殊，但目前整体的人口导入一般，街道上明显感觉人气不足

真正要发展起来，还是需要挺长一段时间的，目前的去化还是以投资客购买为主

目前汾湖的一手房主要是卖给了来自苏州主城区的投资客，受到工业园区限购加强的影响，这种溢出的情况是很旺盛的，大概有三到四成的新盘承接方都来自于苏州市区的投资客

这种旺盛的投资需求从另外一个层面看，就是一条街道，短短的500米，扎根了六家中介

汾湖的投资氛围，由此可见一斑

同时，由于汾湖处于长三角示范区的核心区域，与上海接壤，后期可能还会涉及到多项重要政策的落地，也可能会涉及到大规模的拆迁，因此从今年年初开始，汾湖已经开始冻结了户口，只出不进

位于第三个梯度的，就是其余的乡镇版块，跟成熟的太湖版块和火热的汾湖版块相比，乡镇版块显得格外的冷静，大量的乡镇楼盘整体的去化率其实并不理想

从调研的几个乡镇中，我发现大量乡镇版块的新盘货源都是很充足，价格主要集中在1-1.5万之间

为什么乡镇盘去化率会弱很多，最主要的原因是购买力的流失

在实地访谈中，我们发现乡镇大量的购买力由于学区或是商业的原因，会去松陵等地进行置业，缺乏在本地置业的需求动力

如果一定要我推荐乡镇盘，我认为大家可以重点关注下盛泽镇，有两个方面的原因

首先从产业和经济规模方面看，盛泽是全国的十强镇，整体的经济水平是吴江所有镇区经济中最强的，去年GDP超过了400亿，这样的成绩也是超过了中西部大量的地级市

盛泽也是我国重要的丝绸生产基地，有日出万匹、衣被天下之美誉，可以说是丝绸之都

与此同时，随着长三角一体化的推进，沪苏湖高铁也将在盛泽设立站点，直接与苏州南站和上海虹桥站相连接

换句话说，整个盛泽也将因此更好的融入到苏州和上海整体的经济圈中，而最让人惊喜并期待的是

盛泽当前的新盘成交均价才1万出头，哪怕是放在整个环沪的城市中进行比较，也是属于价格低洼地区

但如果你是外地投资客，虽然版块前景还不错，还有长三角一体化的加持，但受到苏州大环境的政策影响

吴江的整体限购是很严格的，对于外地投资客，必须要符合在2年之内缴满12个月社保或税金(可以不连续，但不能补缴)

这样的门槛，其实也就是将大量的外地投资客都挡到了门外，而变成了苏州内部各区域投资客的一种自嗨

04

我其实一直秉持一个观念

买房一定要跟着政策和规划走，这个城市现在有什么不重要，重要的是未来会有什么，因为这些未来拥有的所有资源，都将慢慢的折射到房价中去

吴江长期稳定的基本面+长三角示范区这样的超级大IP的支撑，整体的城市价值是不言而喻的，对于未来而言，更多的交给时间去打磨就可以了