数十年来，南非人对购物中心的热爱一直是零售物业发展的动力。现在，这种在大型购物中心购物的愿望也渗透到了非洲其他地区。

SA Commercial Prop News获悉，南非目前是世界上第六大购物中心，拥有近2,000个购物中心，建筑面积高达2300万平方米。

消费者支出是SA经济的引擎，每年约占该国经济活动的70%。最近举行的南非购物中心理事会(Sacsc)会议重申了这一认识。

Sesfikile Capital的董事Kundayi Munzara在会议上说，上市房地产行业从2005年8月到2015年8月发光，并且一直是表现最好的行业。

这在很大程度上要归功于全国购物中心的强劲表现。

芒扎拉先生说，每年的八月到八月，上市房地产十年来每年的回报率约为20%。

如果您在2005年8月底投资了R100 000，那么到2015年8月底，这个数字将是R600 000，”他说。

“如果您在过去十年中对上市房地产进行了投资，那么您可以傻笑着坐着。您的财务经理做出了进入该行业的明智决定。”他说。

迄今为止，今年以来，上市房地产一直表现强劲，再次超过股票。然而，鉴于南澳的经济增长前景非常令人沮丧，其出色的表现可能会在今年年底和明年之前失去很多动力。

“南非的国内需求疲软，对成本和盈利能力的压力持续存在，而政策的不确定性，特别是对私营部门财产权的威胁，破坏了信心和私营部门的固定投资，就业人数从弱到低。Investec首席经济学家Annabel Bishop本周对投资者说，由于高度不确定性，今明两年的商业信心很可能会继续受到抑制。

许多投资银行平均预测，南非今年的国内生产总值增长率不到2%。

天达(Investec)预测2015年实际价值同比增长1.4%。去年增长1.5%。他们预计它将在2016年达到1.7%。他们说它将在2017年实现2.2%的增长。他们的预测是2018年增长2.7%，2019年增长3%。她说，这对于新兴经济体来说是相当令人震惊的。

上市房地产

经纪人Munzara说，鉴于经济状况不佳，目前的房地产回报可能是不合理的。他说，与债券相比，目前列出的房地产价格非常昂贵。

“事情有点超前了。现在的收益率低于债券收益率。” Munzara说。

他说，南非24%的上市房地产业在海外。

Munzara说：“一些在SA上市的房地产行业公司正在获得大约12%的回报，考虑到南非的疲软状况，这种回报是不可持续的。”

“您需要非常谨慎。南非的利率开始上升，而美国的利率也很快上升。这将给南非房地产股带来压力。”他说。

格林德罗德资产管理公司(Grindrod Asset Management)的首席投资官伊恩·安德森(Ian Anderson)说，个人选股可能比现在购买该部门更为重要。

他说：“在过去的几年中，我选择了购买个别股票作为一种投资策略，而不是购买整个指数。”

由于今年迄今表现最佳的房地产股与底端的股票之间的差距一直很大，因此安德森先生可能已经受到了极大的关注。

截止到9月底的一年前9个月，股票总收益率为3.39%，债券收益率为2.67%，现金收益率为4.76%，而南非上市房地产的收益率为13.26%。

Fortress Income Fund的 B股表现最好，其总回报率达到86.30%，其次是酒店业的回报率70%，弹性率为41.39%，首都和县的回报率为37.97%。迄今为止表现最差的是自由财产基金，其收益为负55%，其次是达美国际损失了17.35%，Acsion的收益为负13.46%，Rebosis的收益为负8.3%，加速财产基金的收益为负7.36%。

老互助投资集团的埃文·罗宾斯(Evan Robins)表示，他认为上市房地产将很难进入2016年。

“我认为我们看到了太多的购物中心正在建设。恶劣的经济环境，有限的前景在不久的将来会得到很大改善，这意味着购物中心将无法持续发展。办事处仍然面临压力，职位空缺严重。我认为，这么多的基金购买了英国和德国等大型市场的海外敞口是有道理的。当然，这些大型经济体本身承受着压力，最终将打击与之接触的南非公司。”他说。

还有人担心，兰特可能会升值，这会削弱像Redefine International，Sirius Real Estate，Stenprop和Texton这样的公司所享有的收益，这些公司以初级或次级方式在JSE上市，但对欧洲财产拥有大量所有权。

“对于基金而言，开始在非洲国家(包括尼日利亚，加纳，赞比亚和肯尼亚)购买或建造购物中心是更好的选择，这些国家中产阶级的增长强劲，经济增长且购物中心供不应求。这需要时间，并且存在风险，但值得这样做。”罗宾斯先生说。

弹性财产收入基金和Hyprop投资公司正在非洲建造和购买购物中心。