作为拉动中国经济增长“三驾马车”之一的居民消费，购房支出曾占据大比例份额。随着“房住不炒”政策的落实，住房租赁被赋予更大发展空间，并将成为激发居民消费潜力的重要推动力。

9月20日，中共中央、国务院印发《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》(以下简称“意见”)指出，住行消费方面，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。同时，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

“过去房地产市场交易以买卖为主，无论地方政府、开发商还是消费者都过于强调房地产投资属性，而忽略其居住属性，这种思想指导下房价越调越高。不改变这种情况，房地产税的征收很可能会引发楼市崩溃。鼓励手握闲置住房的个人或企业将房子以合理价格出租，获得收益，有利于化解房地产税征收可能的利益损失。”广东省房地产协会专家委员会主任委员、世联行首席技术官黎振伟对中国房地产报记者表示。

住房租赁市场蓝海引来各路资本的进入。尤其随着链家自如、相寓、蛋壳公寓等主导的长租公寓市场的兴起，高价收房、推涨房租、租金贷款，甚至房源甲醛超标等行业乱象纷至沓来。

整顿住房租赁市场乱象更需要有法可依。从此次国务院文件透露的信息看，加快住房租赁立法，让行业规范运行，已被提上日程。

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住房消费着力点转向租赁市场

过去几十年来，房地产行业一直担当着国民经济支柱产业的角色。不过，随着房价越涨越高，房子已经成为制约城市居民大胆消费的主因，且正在给中国提振消费升级带来负面影响。加快培育和发展住房租赁市场则成为新的消费动力。

意见对实物消费和服务消费今后的升级、扩容方向作出明确安排。居住消费方面，要大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。总结推广住房租赁试点经验，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。

据记者了解，人口净流入的大中城市，主要包括京津冀、长三角、珠三角、长江中游等国家规划的城市群中的区域性中心城市。

贝壳研究院报告显示，从市场供给来看，集体土地租赁住房项目陆续推出、全国近700万平方米的自持性租赁地块入市，逐渐形成了以存量盘活为主体，增量开发并行的住房租赁供给市场。

从租客需求端看，随着一线城市结婚年龄的推迟、月供与月租金剪刀差的增加，更多的租客从被动到主动选择，租赁需求增加。尤其是“90后”成为白领公寓租赁的主力客群，他们对于住房的偏好、要求以及消费观，都明显不同于“70后”和“80后”，更加追求良好的生活品质。

有数据统计，近5年来，我国20~34岁的人口占比维持在24%以上，年龄在18~32岁之间的租客占比高达95%，到2030年还有将近3亿人进入租房市场，规模可突破4.6万亿元。中国住房租赁市场需求十分巨大。

此外，在吃穿用消费方面，意见提出，要大力发展一系列社区消费网点，优化流通设施空间布局，大力发展便利店、社区菜店等社区商业，促进社区生活服务集聚式发展，鼓励建设社区生活综合服务中心。

意见还明确，加大文化、旅游、体育、健康、养老、家政等领域用地政策落实力度。这说明，消费大时代到来，文旅养老产业等细分领域也将成为未来重点发展的领域。

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加快推进住房租赁立法

在房地产调控升级不放松背景下，住房租赁市场这片政策红海格外引人注目。尤其是国务院特别提及的“长期租赁”市场吸引了各路资本进入。

近两年来，已有十多家房企相继进入长租公寓市场，包括万科、绿地、龙湖、旭辉、深业、金地、招商蛇口及上海地产集团在内的多家企业。

贝壳研究院数据显示，今年，住房租赁行业的机构化率进一步提升，一线城市新开公寓门店增长率超35%;行业机构集中度也在增加，一线城市头部企业的市场占有率达60%。住房租赁行业机构化的一个直接影响是机构大规模抢房，借此构建自身的壁垒，抬高房租。

针对住房租赁市场不规范引发各种乱象，地方政府陆续发文整顿。全国已有超12个省份50个以上城市发布租赁政策，着落点是保护租房者、维护租赁关系稳定。

如9月19日，北京市11个部门通过联合执法，重点打击垄断房源，操纵房价、房租等投机炒房行为。同一时间，广州市发布住房租赁行业倡议书，明确要求住房租赁企业、房地产中介机构不得高价抢占房源。

行业整顿之外，我国住房租赁市场大力发展还面临诸多问题，亟待政策支持和制度建立。据初步统计，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，相较于发达国家成熟市场20%~30%的比例，差距非常大。

“住房租赁市场主要有两大问题，一是市场问题，即住房租赁市场本身的供应缺口、回报水平偏低。二是权益问题，租购同权离实际需求还有差距，在管理上也还存在安全隐患、租赁关系保障等问题。”交行金融研究中心高级研究员夏丹对中国房地产报记者表示。

国务院在此次意见中指出，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。将有望针对租购权益方面给予更多保障。今年8月末提请全国人大常委会会议审议的民法典合同编草案中，就包括住房承租人的优先承租权制度。

黎振伟表示，针对长租公寓炒租金问题，建议制定不同的行业租金标准，因为长租公寓与普通租赁住房、廉租房的租金水平确实存在差距;对企业发展长租公寓应给予更多金融和资金支持。

“国家还应尽快建立关于租赁房的统计数据，数据要科学真实，让租房市场各主体在透明的数据、透明的管理下开展工作，管理部门也要守法守规。政策制定和执行上，租房市场不能再像商品房市场那样大起大落。”黎振伟建议。