针对全球商业信心下降和经济增长前景疲弱的基金，全球最大经济体强劲的劳动力市场继续支持对太空的需求在几个重要市场中，高就业率的办公室占主导地位。需求继续受到知识经济的推动，工作的蓬勃发展继续扩大其在主要市场的影响力，迫使传统业主调整其报价以更好地适应现有和潜在的租户。

这些都是在确定的主要发展趋势报告年中对世界市场2019处的阿维森年轻，今天发布。

该报告涵盖八个国家的79个办公楼市场： 加拿大， 美国， 墨西哥， 英国， 德国， 波兰， 罗马尼亚 和 韩国。

“尽管障碍和政治不确定性增加，但经济和劳动力市场的相对健康状况仍然为世界主要市场对办公空间的需求提供了积极的基础，” 总裁马克·E·罗斯说 。 Avison Young执行董事。“我们继续看到我们经营所在的所有国家的大都市市场的城市地区都有重要的发展。这种影响可以从快速变化的城市概况和组织推动的新形式工作空间的交付中看出。不断适应不断变化的工作力量和新技术。“

罗斯继续说道：“大量的项目组合被强劲的需求所抵消。这种情况在高质量的A级空间尤其如此，前期建设租金是其中一个最高水平。历史。“

根据该报告，在Avison Young在北美，欧洲和亚洲研究的79个写字楼市场中，占地7亿平方米，整个市场的不存在空间率下降或保持在同一水平近两个三分之一的市场，同时按年计算吸收了超过1170万平方米，比前12个月增加了12%。

报告指出，建筑起重机是许多城市剪影的重要组成部分，在12个月期间建造了近780万平方米的办公空间，另有2350万平方米正在建设中。在2019年中期(施工前租用40%)，比上一年增加16%。

在大多数情况下，租金的坚实基本要素继续吸引办公部门的投资资本。截至报告所涵盖的所有国家，截至2019年中期的12个月的投资销售额与上一年相比至少略有增加，但英国除外。

“现在最重要的故事是工作空间的扩散，”罗斯说。“租户对灵活性的不断增长的需求，以及技术的发展，已经导致全球劳动力的蓬勃发展。这种增长导致了共享工作空间提供商的新市场的开放。”

他补充说：“办公楼市场的基本要素在美国和加拿大依然强劲，强劲的需求继续降低大多数主要市场的空置率。在英国，近期的英国脱欧的期限几乎没有减少需求，而在德国，租赁活动继续高于平均水平。“

加拿大

在截至2019年6月30日的12个月中，加拿大写字楼市场的正吸收量为836,000平方米，远远超过过去12个月期间吸收的近557,000平方米。多伦多，蒙特利尔和温哥华的需求最强劲，而卡尔加里它以积极的领土结束。因此，加拿大未占用办公空间的总体比率仍然较低，120个基点(bps)从上一年下降到2019年上半年结束时为10.3%。城市集约化以及重要市场对科技公司和同事的需求不断增长，推动市中心写字楼市场的吸纳，12个月内吸纳量几乎翻倍，达到372,000平方米，超过这个数字的一​​半在多伦多吸收了。与此同时，温哥华(1.9%)超过多伦多(2.1%)，登记了加拿大和北美最低市中心的空置率。

“劳动力市场仍然是加拿大经济扩张和繁荣的商业房地产行业的主要催化剂，”加拿大Avison Young董事兼总裁Mark Fieder表示 。“移民驱动的城市集约化，不断发展的知识型经济以及蓬勃发展的合作部门加强了加拿大的写字楼市场。这项全球性的合作现象正在加拿大遭遇风暴并迫使所有者与此同时，不断增长的科技行业正在占据租赁市场份额的更大份额 - 特别是在温哥华，多伦多和蒙特利尔 和渥太华 - 在许多情况下，推动传统业务的创新。“

开发商正在尽最大努力满足强劲的需求。2019年中期，超过195万平方米正在建设中，同比增长40%。市中心的建筑超过郊区超过两倍。多伦多拥有最大的办公楼面积(106万平方米)和加拿大市中心(901,000平方米)，仅次于纽约(136万平方米)。北美市场

美国

在2019年上半年，美国在该国4.92亿平方米的办公楼市场中继续在质量，资产重新定位和过时办公楼的适应性再利用方面不断取得进展。不断增长的共同工作空间模式正在迫使其他业主提供灵活的工作空间和租赁条款，以及为租户立即使用的设备。一般空置率继续呈下降趋势，市场报告2019年中期空置率为11.5%，比上年提高50个基点，而A级租金上涨更多。

6月30日，办公用品的新开发项目增加了1,080万平方米，而去年同期为920万平方米。大多数美国市场报告净吸纳量和重大收购量。尽管建筑面积很大，但根据施工前的租金水平，预计写字楼市场的指标会有更大的改善。

“很明显，以交通为导向的项目，丰富的服务和设施，或新的一流空间将赢得租赁运营，租户已表示愿意在每平方米支付更高的租金时，通过他们寻求效率设计和技术。预计这种趋势将在2020年继续，“ Avison Young美国运营总裁Earl Webb说 。“销售量比上一年增长，而资本化率保持不变。据报道，纽约，华盛顿特区和波士顿高科技市场的12个月最大销量 和圣何塞/硅谷。“

墨西哥

墨西哥写字楼市场的月租金平均报价一般在每平方米13.66美元至每平方米22.06美元之间，具体取决于全国各地的城市。在全国范围内，库存量同比继续增长6.3%，办公空间的总体空置率与2018年第二季度相比下降了9.6%。在截至中期的12个月中，净吸纳率仍为正值2019年，在全国达到13万平方米。其中，墨西哥城占80%，蒙特雷占9.8%。

与前一年相比，该国的在建办公面积增加了3.1%。未来四年，建筑活动将增加239万平方米的新办公空间，占当前库存的19%。

“尽管由于新政府实施的经济政策导致墨西哥经济放缓，但墨西哥办公楼市场继续表现强劲，” Avison Young董事Guillermo Sepulveda表示 。和墨西哥城公司办公室的总经理。“此外，开发商已经停止了许多已经处于准备阶段的新项目，直到城市发展政策和管理新开发的当局的未来行为明确。因此，对于其余的2019年，我们可以预期，办公室库存的增长将会出现明显的放缓，如果吸收率继续保持在当前水平，那么空置率将在年底前达到12%或13%。“

英国

尽管经济不确定，但英国对办公空间的需求依然强劲。在过去的12个月里，市场见证了在主要城市注册的最强活动之一。

“需求是空间A级特别强，施工前租赁构成了活动的一大部分 ， 说：” 查利·托古德，主任阿维森青年在英国和总经理办公室。“另一方面，较小的二手空间变得越来越难以租赁，这种情况部分归因于共同工作部门的增长。在2019年第二季度期间，伦敦以外的两个最大的企业进行了由共同工作的公司在1115平方米的租金租给曼彻斯特 125 Deansgate的SpacesWeWork在伯明翰拍摄了8547平方米。我们认为，这项活动是进一步扩大该国主要区域城市同事存在的前奏。“

Toogood补充说：“强劲的需求和低A级供应正在创造租金增长并推动激励措施，特别是在继续向伦敦提供相当大的租金折扣的地区。这不太可能短期内情况发生变化，因为几乎所有市场都限制开发组合。“

德国

2019年德国办事处的投资和租赁市场继续蓬勃发展。尽管2019年上半年出现了几个风险因素，从而迫使以出口为导向的德国经济，需求仍然大大高于的平均值。增长因素包括强劲的国民经济，快速增长的商业服务业，有利的融资条件以及优质房地产回报与政府债券之间的差异。

在德国的五个主要市场(柏林，杜塞尔多夫)租用了160万平方米的年中创纪录的金额在2019年上半年，法兰克福，汉堡和慕尼黑)，慕尼黑表现出色，租用了421,000平方米，其次是柏林(411,000平方米)。除慕尼黑外，由于供应短缺导致2017年中期的创纪录业绩无法维持，所有市场的收购水平稳定或上升。与去年相比，所有主要市场的空办公室数量进一步下降。截至2019年中期的12个月，空置率总体下降了16%。柏林(1.4%)，慕尼黑(2.4%)和汉堡(3.5%)将继续作为市场中期业主。租金继续上涨。在前五大市场中，最高租金同比上涨6%，

“虽然我们看到所有主要市场的建筑活动显着增加，但供应短缺将继续成为中期租户面临的主要挑战，” Avison Young董事Nicolai Baumann表示 。和柏林公司办公室的董事总经理。“特别是在柏林，慕尼黑和汉堡，缺乏空置空间是发展中企业的一个严重障碍。空置率低于或低于3%无疑是对经济进一步增长的威胁。然而，考虑到投资者和开发商对德国市场的信心，我们预计供应将实现更大的可持续增长，并回归更温和的租赁房地产项目。“

波兰

华沙办公楼市场在2018年中期至2019年中期之间新增了10万平方米的新空间。目前，在建办公空间总面积为78万平方米，预计未来几个月新工程将完工。对办公空间的高需求与空置空间的减少完全一致，空置空间在2019年第二季度平均为8.6%。

“尽管去年市场价格保持相对稳定，但我们最近观察到租赁报价上涨，原因是新增交付的空间相对较低，办公空间需求较高，特别是在商业区。中央说：“ 米哈尔Ćwikliński，主任阿维森年轻和区域董事总经理的波兰公司。“与此同时，建筑材料和劳动力的成本，以及投资土地的价格仍处于高位，进一步推动了办公楼租金。”

他补充说：“在本报告所述期间，活跃租户包括提供企业对企业服务的公司和提供灵活办公空间的公司。这两组租户去年推动了对新办公空间的高需求。这种趋势不仅在华沙，而且在克拉科夫，三联市，弗罗茨瓦夫和波兹南等重要的区域城市都有发现。“

罗马尼亚

罗马尼亚办公楼市场的所有方面都显示出成熟的迹象。在供应方面，市场正在见证国际机构开发商对其投资组合的强劲承诺，以及在过去12个月内达成历史性协议的本地开发商的竞争和高标准。布加勒斯特在2019年上半年达到了里程碑，其现代办公楼库存超过300万平方米，为首都以外城市即将开展的项目提供了积极的前景。

需求受到IT和外包行业的推动，这些行业占收购的近50%，这一趋势自该经济周期开始以来一直保持不变。由于高估租金稳定且需求不断增加，房主可能会在要求更长租期的情况下减少对新租户的奖励套餐。随着WeWork的到来，这位同事的趋势越来越受到关注，WeWork最近在新的Matei Millo办公楼建造之前租了8,000平方米，Forte Partners在布加勒斯特市中心建造。

“我们在2019年第二季度结束的12个月内收购了390,000平方米的租赁，” Achaon Young的布加勒斯特运营总监兼布加勒斯特Avison Young办事处总经理David Canta说 。 “此外，在建工程的数量也比以往任何时候都高，2020年底交付的面积超过500,000平方米。这些结果表明市场所有参与者都在提高需求水平以应对不断增长的需求成熟市场的需求。“

韩国

首尔空置办公室的空置率从上一年的150个基点下降到2019年中期的8.7%，这是两年来的最低水平。空置的郊区办事处(9%)略高于市中心的水平(8.7%)，但比上一年下降370个基点，远远超过了空置率的下降。市中心(70个基点)。特别是，新郊区办公室产品的空置率在过去两年急剧下降。

截至2019年6月的12个月，首尔办事处的投资总额为133亿韩元，比前12个月增加44%。同期，平均投资销售价格上涨4.1%至每平方米650万韩元，而平均办公室资本化率下降20个基点至4.7%。