在自然界，那些对气候、风向、地质异动特别敏感的动植物，通常也是“长寿之星”。比如，能预先感知洪水、地震等灾难发生的蚂蚁，早在恐龙出生的1.3亿年，就已经存在，在今天依然生存。而且，科学家预言，即使某一天人类消失了，蚂蚁也依然会存在。在企业界，也有这样的企业，行业细小的风吹草动，都会让他们及早做出决策，提早应对。

7月23日凌晨，新城控股(SH601155)发布公告，截至公告日，公司正在就约40个项目(包括合联营项目)进行洽谈、协商，但拟出售的标的项目公司范围、交易对方及交易金额均存在不确定性。如上述交易最终完成，公司可通过转让项目公司股权收回部分上半年已支付的土地款，将增加公司货币资金、优化公司资产结构。截止公告日期，新城控股已就5个项目签定了股权转让协议。交易总额为人民币24亿元，约占2018年末新城控股经审计归母净资产的8%。

对新城控股的上述公告，外界议论纷纷。但大部分人忽略了公告背后的行业重要信号：那就是下半年楼市资金即将全面收紧。

宏观资金面：正在对房地产定向收紧

如果只用负债率衡量新城控股的上述出售公告，会对公司的上述决策感觉非常意外。按照公司公布的一季度季报，扣除预售款后，公司的负债率只有47%，远远低于行业内大部分前十名的龙头房企的负债比例。尤其是截止3月31日，公司账面上趴着的现金高达430亿元，完全足够支付年内到期的100多亿借款。

但就是拥有如此好的财务情况，新城控股依然就约40个项目的出售，在做洽谈和协商。这令很多人看不懂，新城控股为什么要这么做?

其实，早在七月上旬，易居企业集团CEO丁祖昱在克而瑞研究中心主办的2019年二季度地产金融形势发布会上所作出的行业预判——《2019年上半年房地产市场形势分析与未来趋势展望》就给了一个明确的答案。这个答案就是房地产的资金正在定向收紧。

丁租昱判断，来自于二季度缩水的土地成交和开始出现掉头下滑的二手房成交量。其中，二手房成交量在5、6月份，由之前四个月的连续上升，变为成交量转头向下。同时，6月份土地市场规模下滑了接近20%，地价也已经出现了下滑。

有了这种趋势性的判断，聪明的企业会更早地在冬天来临前，让自己穿上厚厚的“棉衣”，用多余的储备“粮食”，来换取肥沃的土地和优质的种粮，为企业的健康成长奠定基础。

早在2008年，万科就曾经有过类似的做法。当年的八九月份，在其他房企卖不动房子时，万科抢先降价销售，“收割”了大量的”粮食”。

而到了十月，市场资金越来越紧时，就拿“收割”的“粮食”换取了优质的土地。这些土地储备为两年后万科第一个冲顶，成为整个地产行业第一家销售额过千亿的上市公司，奠定了重要的准备。

某种意义上，新城控股眼下出售约40项目的做法，和万科当年降价换取现金有异曲同工之妙。只不过，万科是降价卖房换取现金，而新城控股是平价出售项目换取现金。相比之下，选择的时机更为高明。

创造更大的企业战略空间

此前，市场疯传房地产信托叫停的消息。根据《第一财经日报》的报道，房地产领域的窗口指导今年和往年相比，时间上稍微早了一些，力度更大一些，总量受到控制。一定程度上，证实了丁祖昱对“楼市资金定向收紧”的判断。

《证券时报》报道,对于房地产信托业务,监管部门已经统一放行标准:二级资质的孙公司将无法开展信托业务贷款。目前大型房企的项目公司大多为孙公司进行项目建设,信托业务贷款规模较大。新增的项目,对存量项目暂未施行。但是如果一项目授信分批下发,则后续放款会被暂停,因而会对一次授信、分批放款的项目和新增项目产生直接影响。

处于多事之秋的新城，对宏观资金面的这种变化，显然比其他房地产企业更敏感。出于确保财务结构平稳、经营稳定、优化公司资产结构的考虑，新城控股选择将今年新接手的不操盘的联营项目大量转手，以进一步为提前“过冬”积攒足够的“粮草”，不能不说是一个高明的战略。

任志强曾在回忆录《野心优雅》里透露了房地产行业发财的真正秘密。就是要在熊市到来前攒钱，在牛市到来前买地。他说，大部分企业是搞反了，所以才会过得很艰难。那些能巧妙地根据行业趋势反周期拿地卖房的公司，最后都能因为熊市而迅速暴富。

新城控股对外出售40个项目，某种意义上和任志强的观点其实是异曲同工。

目前新城控股转让的是今年新获取的住宅项目，包括不操盘的合联营项目，或是利润增长空间不多的项目。大部分的项目都处在前期阶段，不涉及在售项目。

众所周知，房地产开发从获取项目到现金流转正，通常需要十二个月时间。一旦市场进入熊市，这些不能迅速带来现金流的项目，将会变得非常难出手，很多时候甚至会面临折价甚至亏本转让的风险。

另一方面，这些开发中的项目需要大量的资金投入，才能建设、施工、销售，对于本身需要过冬的企业来说，也是个不小的负担。

而能够将这些项目及早出售，就能够为公司创造更多灵活、机动的战略空间。根据7月9日新城控股发布的公告，截至2019年6月30日，公司权益可售货值约5800亿元，其中2019年下半年可推货值约为2200亿元。

当前新城控股的营销部门正在积极组织销售计划，加快销售进度，加上上半年新城控股已经完成的1224亿销售额，新城控股有能力完成今年全年的2700亿销售目标。以去年操盘项目销售回款率92%估算，新城控股届时回笼的销售款和已经出让的部分项目股权转让款，有望套现超过2500亿元，这样的资金量，可以吃进一到两家千亿级别的房企。

可以肯定的是，如果下半年房地产行业的资金面得不到根本性的改善，提前完成“过冬“准备的新城，并最终换到优质土储的新城控股，绝对将是新一轮楼市行情里业绩最好的那几家。昨天在跌停板上卖掉新城的散户们，可能又要剁手了……