中国最懂房地产的经济学家——任泽平，有一句名言：

房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

要判断一个城市的房价走势如何，其实主要看这三个指标就行了。

如果城市人口是净流入的，政府不愿意供地，而货币环境又开始宽松，那么这个地方房价会怎么走?

答案是房价大概率走强。

所以这一年多来，我们在全国范围内，花了很多时间以这三个维度作为标准，寻找潜力城市，最后发现：值得买的城市不超过10个。

而在这些城市中，深圳是最引人注目的头部城市之一。

01

我们先来说说人口。

长期来看，深圳不缺人，更不缺年轻人。

作为一个平均年龄只有33岁左右的城市，深圳不仅年轻，而且一直保持开放。

来了就是深圳人，是深圳对于人才的态度。

北上广深，四个一线城市里，落户最宽松的就只有深圳，本科45岁以下，大专35岁以下即可落户，人才落户更是可以直接“秒批”。

有深圳的朋友告诉我，深圳对于人才的引进，简单粗暴，壕无人性。如果你学历在本科以上，落户深圳不光会更容易，而且还能有钱拿!

根据深圳市人社局的规定，30岁以下的本科生成功入户深圳一次性可领1.5万块，35岁以下的硕士可领2.5万元，而未满40岁的博士则一次性可以拿到3万元的补助。

就我所知，那些在深圳协助落户的机构的收费，都在1万元左右。

所以这么一来，一个大学生把户口落到深圳，不仅可以享受到一线城市的基建设施、购房资格和医疗教育，竟然还能赚到一笔不少的安家费。

这实在太有竞争力了。来自于上海的我，真的是非常羡慕深圳的果敢。

从落户政策上就可以看到深圳这个城市的性格：从来不玩虚的，看准了就大胆干。

难怪深圳在大中城市新增人口排名中名列榜首。而同样是在这张榜单上，你需要往下翻好久才能找到上海和北京。

或许正是因为深圳的开放和包容，来自全国各地五湖四海的人们，都愿意来深圳定居。

深圳是个移民城市，这里没什么人会排外，因为不管你之前是湖南人，江西人，还是东北或湖北人，来了最终都会变成深圳人。

现在的深圳，早已不只是广东的深圳，而是全国人民的深圳。

就好像我在深圳马路上看到好多湘菜馆和东北饺子馆。虽然是重口味，但用心的大厨和服务员，会按照客人的口味做改良。这个城市既能包容来自全国各地的丰富多元，也保留了广东当地的细腻内敛。

02

再给大家说说深圳的土地供应。

深圳的土地真的很少，本身总面积就只有1997.47平方公里。

这是什么概念呢?

差不多只占了广东省总面积的1/90。

哪怕是放到四个一线城市里来看，深圳的土地面积也是最小的，还不到广州上海的1/3，北京的1/8。

本身深圳面积就小，而且深圳还是个多山的城市，梧桐山、羊台山、塘朗山和笔架山等山地，就占了深圳城市面积的22%左右。

大家可以看一下深圳的地图，很少有城市会像深圳这样，南面紧靠大海，北部被山脉切断，整个城市在夹缝中生长。

多山多湖，再加上深圳高比例的绿化用地和市政建设用地等，导致深圳有很大部分土地并不能住人，实际可建设土地只有1000平方公里左右。

而根据2018年统计局的数据显示，目前深圳建成区的面积已经达到927.96平方公里。

这意味着，深圳可供开发的土地空间已经基本饱和，哪怕考虑填海，短期内剩余实际开发面积也不足100平方公里。

缺地，是深圳楼市的主旋律。事实上，深圳每年新增住宅供地都很少，基本上90%的房地产住宅项目都来自于旧改。

土地的稀缺，造成了深圳的天价拆赔和天价土拍。在这里，遍地可见动迁土豪。

每一次老房子拆迁之后，深圳就会诞生一批千万亿万富翁。以深圳最著名的大冲村旧改项目为例，2011年大冲村开始城中村建造，当时除了1赔1的物业补偿之外，还有1.1万元/平的货币补偿。

而如今，大冲村旧改后升级为华润城，成为南山最豪华的中心地段，2019年房产的均价已经突破11万元/平。

旧改，一方面抬高了土地成本，另一方面催生出大量的超级购买力。整个楼市在高位完成供给和需求两端共振，进一步促成高补偿到高房价内部循环和自我实现。

就在不久之前，深圳天价土拍的新闻震惊全国。5块宗地共有30多家房企参与，光保证金都交了1100亿。

很多人很难理解，为什么房企都对深圳这么疯狂?

要知道，过去5年里，深圳总共也就只供应了21宗住宅土地，而最近这一次可是2019年深圳在市内的首次集中供地，而且一出手就是5宗地块，换做任何一个房企，都不会坐视不理。

最终经过几十上百轮的报价，5块居住用地不出意外，均以最高限价成交。

通常来讲，房企在拿地前，都会进行严谨的财务测算和投资分析。深圳土拍的疯狂，恰好证明了深圳土地之金贵，以及房企们对深圳未来的无比信心。

给大家说一个真事，不是段子。全国龙头房企中海地产，已经多年在深圳没有项目了。幸亏这次土拍抢到一块地，否则深圳分公司真要解散了。

当一个城市土地供应小到极致的时候，楼市里每个人想到的先是有没有的问题，而不是有多贵的问题。

03

如果你看过今年初的政府工作报告，最近了解过美联储的宽松冲动，就会明白，今年国内的金融环境，肯定偏向宽松。

因为全球市场的大趋势就是货币宽松，而目前国内经济的首要目标是保就业和稳发展，所以货币肯定不会太紧。的确在经济走势上，我们难言乐观。

而在很多事情上，我们的确感受到货币宽松的趋势。

其实大家不用看什么M2和DR001，这些都太专业。只要关注身边食品水果有没有涨价，以及全国房贷利率的变化即可。

随便看一下新闻，抽空逛一下超市，你就会发现今年钱真的很充裕。

这是资金大面上的生态，我们再来看看深圳。

和北上广相比，深圳的金融环境相对更加自由。

上周末的魔都财观精品课上，有打算在深圳买房的学员，欣喜地告诉我，深圳的金融创新能力很强，各种信贷产品五花八门，层出不穷。

但我想告诉大家的是，其实很多人都不知道，整个中国买房界那些信贷融资上的神操作，大多来自于深圳楼市里的创新。

我们在精品课上讲了4种获得购房资格的方法，和3种解决贷款金额不足困境的技巧，都是在深圳创新打法上改良出来的。

毕竟深圳紧邻香港，又有深交所坐镇，加上自由开放的城市风气，其金融基因自然不会太差。

或许正是因为看中了深圳的金融土壤，全国首家银行理财子公司——建信理财(建行)就选择在深圳落户，而四大行中的另一大行，农业银行也有意将理财子公司落户深圳。

除了理财公司，深圳还拥有295家上市公司和众多高新科技公司。

平安、华为、大疆、招商、万科、中兴和比亚迪等都聚集在深圳，既给深圳的产业环境创造了得天独厚的优势，又为深圳的金融土壤打下了稳固的基础。

正因为深圳有这么多厉害的高薪企业，不仅能吸引人留住人，还能盘活资金沉淀财富。

我知道一定会有人问，为什么房价短期要看金融?

因为大部分人买房，都需要大额长期贷款，信贷是否宽松、金融是否自由和购买力是否强劲，都能直接影响买房上车的门槛。

如果一个城市的贷款便宜，产品多样，再加上当地人有钱能多贷款，这三个因素加起来，大量的资金会确保这儿的房价很稳健，短期内不太会跌。

明白这个道理很简单，但是你用这套筛选标准去找，全国能同时满足上述信贷优势地位的只有北上深三个城市。而这里面只有深圳的购房资格是比较友好，可以解决的。

04

好了。说完了人口、土地和金融，相信大家对深圳的基本面，已经有了一个大概的判断。

深圳发展到现在只有40年时间，从一个落后的小渔村，在一块不大的土地上，高速发展成全国顶尖的城市之一，在全国乃至全世界都堪称奇迹。

当然，这背后离不开政策的引导，更离不开深圳的开放包容和人们的努力拼搏。

未来，随着大湾区规划的落地，作为“核心发动机”的深圳也将迎来更大的利好，不少企业已经在用实际行动，来表达对深圳未来的信心。

文章开头提到的任泽平所在的恒大，也早在2017年，就把总部从广州搬来了深圳。

我至今还记得十多年前，第一次走进这个城市的感觉：

这里很像上海，走路很快，说话很快，所有人都忙着赚钱。

这里不像上海，不会被条框捆绑，人们相信只要能先闯出来，自然会有规则适应。

十多年后，我对它的印象依然没变：

深圳，这是一个没有天花板的城市。