最近，关于房屋开工和多户住宅建设的增加，人们感到非常兴奋。中国可能会允许更多的私人投资资本流向美国房地产市场。如果住房价格在50万美元及以上，美国国会将鼓励非美国公民购买美国住房。而且，在宣布主要房屋建筑商正在为新房屋建筑签发更多建筑许可的过去两周中，建筑商库存有所增加，尽管商业建筑商开始为建筑新公寓而获得更多许可。房地产经纪人界对房地产市场可能最终显示出生命迹象的前景感到兴奋。

我希望所有这些都成为好消息。作为房地产投资者和特许代理，我在房地产市场低迷中遭受了重创。除了充满活力的房地产市场，我没有什么比看到的更重要的了。但是，关于美国住房市场实际上是否正在好转，仍然存在一个大问题。

所有这些房屋的合格买家都在哪里?

2007年和2008年住房最初崩溃的主要原因之一是供应超过需求的经典案例。从SFR到公寓到度假胜地/退休社区，各种各样的新建筑都活跃着，但是真正的买家却很少有人购买这些物业才能真正使用它们来居住。

在2000年代初，最终用户购买者占所有房屋销售的70%，而房地产投资者则占其他30%。在过去的几年中，投资者占了全部房屋销售的40%，他们购买了止赎房屋以用作出租物业，或者用于固定并转售给最终用户。投资者的活动并没有减弱。投资者仍然积极参与各种形式的住房建设，从而增加了住房销售数量，但他们不是最终用户。我仍然看不到真正的最终用户购买者的大量增加，从而产生了必要的需求，自然会导致充满活力的住房复苏。

就在2011年圣诞节的前一周，全国房地产经纪人协会发布了一个有关房屋销售数据错误的大故事。Core Logic发现实际房屋销售量远低于最初所说的水平，原因是存在一些错误，包括房屋销售表编制方式。

NAR所使用的方法实际上意味着许多个人房屋销售被计算了两次，在某些情况下甚至被计算了三次。这些房屋销售数字将向下调整，将表明房屋销售远低于所显示的数据。这可能确实意味着已经可用的总供应月份增加了，但是我希望NAR会轻视该项目。

房屋销售数据对于最终用户购买者还是投资者没有区别。它只计算房屋销售。它没有告诉您售出的房屋中有多少最终最终会重返市场以进行转售或出租，因此房屋销售数量在多个层面上都具有误导性。

虽然官方失业率一直在下降，但这更多是因为数百万失业者已经用尽了自己的福利，不再被视为失业者。即使我们能够达到一些乐观的就业目标，经济也将在未来5年左右的时间里增加约300万个工作岗位，而止赎活动从2008年到2015年可能会达到1000万个家庭。

信贷紧缺仍在继续，因此难以获得抵押资格。我最近去做了检查，医生告诉我她也无法获得房屋抵押贷款。

出租物业也有问题。如果您错过了我最近有关租赁市场潜在泡沫的文章，可以在这里找到。

因此，尽管我希望看到房屋出现大幅反弹，但增加房屋供应却没有真正增加最终用户的需求可能会引发持续的问题。恢复住房部门并使之稳定的唯一实际方法是创造每年至少支付5万美元或更多的就业机会，以增加就业机会，因为只有大量有收入可负担房屋抵押贷款的最终用户购买者才能产生房地产市场的真正转机。