我们最近发布了一份名为《思考办公室:办公室投资机会的演变》的研究报告，调查了美国办公室市场的结构性变化。Nuveen Real Estate隶属于TIAA集团，是全球五大房地产投资管理公司之一。

该报告强调了我们建议办公室投资者牢记的四个基本因素。

地点:我们已经确定了21个最适合办公投资的城市，包括纽约和洛杉矶等“门户城市”，以及西雅图、丹佛和夏洛特等“增长型城市”。这些城市占美国所有办公室交易的80%以上，它们被纳入的部分原因是，强劲的工作年龄(25-45岁)、人口增长和收入增长与办公室租金增长之间存在很强的相关性。

“这些有利因素对办公需求至关重要，”该报告称，“因此，瞄准这些城市应该能让投资者获得更好的表现。”

现代化:办公资本支出(cap-ex)是净营业收入的重要组成部分，因为员工渴望更现代化和可持续的办公空间和设施。重建办公室的巨额开支导致了前所未有的破坏和租户的改善。因此，核心投资者应该寻找那些已经完成了这一转变的资产，因为他们有望超越市场。

灵活性:灵活的办公空间仍有需求，尽管与前几年的快速增长相比，需求的增长更为有分寸。共同工作概念的扩散表明，许多租户对短期租赁和高度舒适的空间感兴趣。这为办公室投资者创造了一个机会，根据世邦魏理仕的2018年美国调查，85%的房地产高管计划在他们的投资组合战略中实施灵活的办公室解决方案。

可持续发展:报告称:“房地产投资者对可持续建筑的需求日益增长，负责任地投资正在成为投资标准中的‘必备’。”“高性能、节能、健康的建筑不仅可以降低运营成本，还可以通过提高居住者的幸福感来提高企业生产力，并通过提供先进的工作场所体验来吸引租户。”我们认为，“自2008年以来，拥有更高能源之星评级的写字楼产生了更高的总回报率。”

报告还提到了所有这些变化如何改变了办公室房东和租户之间的关系，使之更像是一种合作关系，以及这如何要求房东变得更懂技术。

”技术是一个关键的驱动程序的用户体验,一个概念,最近采用了科技行业的办公室已经转向更多的服务导向,B2C祭,“读这份报告,也承认“智能建筑”一词的接受”,允许租户构建出自己的聪明的工作策略和优化生产力的办公空间,吸引和保留人才。”

这改变了传统办公室业主的角色，他们现在需要更多地充当租户的合作伙伴。

“总的来说，办公室的运营对创造房地产价值正变得越来越重要，需要更多的专业知识来满足租户的需求，租户的需求比以往任何时候都更广泛，变化也更快，尤其是在技术方面。”

报告还指出，办公室投资者应该考虑在生命科学和医疗办公室领域的投资。生命科学部门目前正“受益于创纪录的研发资金、良好的监管环境、强大的研发渠道以及从遗传学到远程医疗的技术进步”，而医疗办公室则因“医疗是美国经济增长最快的部门”等因素而更加辉煌。因此，这两个行业“近年来的入住率更高，资本支出相对于传统写字楼市场的水平更低”，这使得它们能够提供“更高的经风险因素调整后的预期回报率”。

“在我们看来，”报告总结道，“引人注目的投资机会是在现代的、可持续发展的、位于人口结构有利的市场的写字楼。”不可否认，在未来的世界里，无数富有弹性的办公机会将为投资者提供。”

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