新物业涨费50% 物业费定价谁说了算?

“从800元跳涨到1200元，好像只用了一个月。”家住北京丰台区的小姜向记者描述自家物业费的变化，新物业公司入驻后，除提高了物业费，未曾感受到服务的改善。

小姜所住小区建于1994年，由于年代较早，起始征收的物业费较如今市场行情来说确实偏低，因此，像这样的“老小区”就有了涨费苗头。

物业费上涨，业主能不能拒交?小姜不是没有想过反抗，可物业公司隔三差五就打电话催促，一直不交又怕上了他们的“黑名单”，“没享受到服务就罢了，别因为这点钱，再给家里添麻烦。”

“不堪其扰的我们，最终还是会妥协的。”小姜道出了很多业主的心声。

作为购房初期订立的物业合同，物业公司能否擅自修改条款?提高物业费是否要征得多数业主同意?又有着怎样的流程规范?

“物业费涨价须‘双过半’业主同意，即小区要有超过一半住户(以户为单位)同意涨价，而且同意的住户所占面积超过一半。”北京市两高律师事务所副主任贺荣斌向记者介绍了相关流程， 物业公司拟上调管理费，需根据经营状况核算后公告小区业主，征得业主大会(召开会议或者书面形式)同意后，将涨价方案上报至相关部门备案，物价部门进行最终核定。

北京律师张新年持有相同观点，“物业公司单方公示或通知涨价对业主没有约束力，收费调整无需重新签订合同，可以变更或补充合同条款”。

停车费“捆绑”物业费 做法是否违规?

社区服务涉及的收费，远不止物业费一项。随着近年私家车数量的猛增，小区停车位变得愈发紧俏，停车费自然成了部分物业公司逐利的新途径。

今年8月，北京大兴区某小区物业公司就曾临时变更车位月租金，由每月260元抬高至300元，一时激起众多业主的不满。

“停车费涨价完全没有理由，物业公司突然贴出涨价通知。”业主胡杨至今愤愤不平，后来有业主向12345热线投诉，物业公司才将停车费调了回来。

根据《物业服务收费管理办法》规定，物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。据悉，北京地区已放开对小区内停车场的政府定价管理，实行市场调节价，这被部分业主看作停车费上涨的导火索。

记者加入该小区业主群采访发现，停车费涨价还不是最大的矛盾点，与物业费的“捆绑”收取，更让业主们头疼。

另一位业主道出了其中玄机：如果你想租小区内的车位、交停车费，就必须同时交纳物业费，而且都是全年的，之前也不能有拖欠的费用，“我相信大部分业主不是不想交物业费，但物业的服务和这种威胁的态度，让人无法接受。”

“两种钱款属于不同的性质，二者不能捆绑收取。”贺荣斌明确指出，根据《物权法》及相关法律规定，小区内规划的车位应当先满足业主需要，物业公司不应当将“缴纳物业费”与“租赁车位”两者捆绑，以限制车主使用小区内的规划车位。

记者注意到，在双方签订的车位租赁合同中，物业公司作为甲方，权利义务过于简单，相关责任并未得到有效约束;而乙方业主却被要求，“车位使用期限内，自行负责待停车辆的安全，如发生任何损坏或者丢失，由乙方自行承担，与甲方无关”。

这份被业主视为“免责声明”的合同有效?“要看合同是否有失公平性原则，如果双方权责不平等，合同本身就没有法律效益。”北京市两高律师事务所执业律师黄村夫称。

针对停车期间发生的车辆损害，物业是否要承担责任，贺荣斌认为这取决于三方面因素：首先要参考合同约定和是否存在保管关系，如果双方对车辆保管没有特别约定，物业公司对车辆的管理属于管理车辆的行驶和停放，实为一种场地管理，而非保管关系，物管单位不应当承担车辆损坏或失窃的责任;同时，还要看物业公司是否尽到相应的管理义务。

酬金制OR包干制 藏着哪些小心机?

与上述小区物业费与停车位捆绑不同，北京青年路附近的一个社区业主艾女士则向记者反映了让其不解的“新情况”：新物业公司入驻后，将原有物业公司施行的酬金制更改为包干制。

此举是否会影响业主利益?接受记者采访的多位律师均表示，“酬金制更能保障业主利益，对业委会的要求也更高”。

张新年表示，酬金制是从物业费中按约定比例或数额提取酬金支付给物业公司，其余部分属于物业公司代管，有利于业主对物业行使监督权;而在 包干制中，企业收入固定，要想获得更多利润，只能降低成本，其直接后果可能就是服务质量不及约定标准。

在上述几个小区的物业纠纷案例中，不少业主深感投诉无门，解决纠纷还有哪些办法?

“拨打12345热线，可对物业收费、合同、资金管理等问题进行实名投诉;若进一步协商无果，业主可向住建、物价等主管部门申请行政调查，或者通过司法程序解决。”张新年称。