36城去库存周期超18个月，二季度预计购房政策会松动

4月17日，上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。本报告定义，住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。3月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为46678万平方米，环比减少1.1%，同比增长3.7%。百城库存已经出现了连续16个月同比小增的现象。考虑到当前房屋交易市场明显弱于去年同期水平，所以二季度依然需要防范库存的压力。

截至3月底，100个城市中，有57个城市库存出现了同比正增长现象，相比2月份54个城市的数量有所增加。部分二线城市库存上升比较明显，包括杭州、成都等城市，这和近期新盘供应规模增大等有关。同时100个城市中，有43个城市的库存出现了同比下降态势，其中中山、珠海等城市的同比下降最为明显，这和粤港澳大湾区建设下购房需求积极释放等有关。

本报告定义：库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。3月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为12.5个月，这也意味着市场消化完这些库存需要12.5个月的时间，即大于1年。过去46个月中，百城库存去化周期均低于12个月，此次3月份数据说明近期百城去库存压力明显增大。不过，值得关注的是，2月和3月受疫情影响，住宅成交量明显偏低，分子异动性缩小，也导致了去化周期增长明显。

从城市排行可以看出，3月份，包括芜湖、香河和大厂等存销比数据相对偏大，超过了36个月的水平。统计显示，全国百城中，有36个城市的库存去化周期超过18个月，这都属于库存去化压力相对偏大的城市。后续此类城市购房政策放松的可能性会更大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，3月份中国百城住宅库存数据显示，相比去年同期水平，库存数据保持了同比小增的态势，这和新冠疫情下住房交易市场受到冲击有关。同时由于2月份各城市接近零成交的数据，所以近期去库存周期的数据明显会放大。在46个月后全国百城库存去化周期首次超过1年，这是值得警惕的市场信号。

“房不炒、价平稳、量抬升”是后续全国房地产的政策主基调和目标。预计两会后全国各地购房政策会有放松或刺激的可能。购房市场获得更大的支持，将有助于购房者积极入市和房企项目的营销，最终都有助于促进所在城市住宅库存的去化。