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前段时间和清华五道口金融学院的一位导师聊天，听他讲了一个名词。

他说，欧洲经济和国际贸易的基石，不是那些声名显赫的大企业，而是在各自所在的细分市场默默耕耘并且成为全球行业领袖的中小企业。

例如有这么一家企业，只生产螺丝、螺母等，却在全球80多个国家有300家销售网点。你能在卫星上找到他们家的螺丝钉，也能在儿童玩具和柜子、家用电器里找到这家公司的产品。他们涵盖了所有行业领域，一年能卖70亿欧元的螺丝。

还有这样一家企业，你喝过的十瓶啤酒里，有八瓶都是他们家产的啤酒花。

很多行业都有这样的企业，是那些并不知名行业的佼佼者，或者说叫基石，做的是行业的连接者，他们有一个名字：隐形冠军。

时间拨回到2019年底，那个最懂中国的外国人胡润，曾经公布过一个全球独角兽榜。在这个榜单里有近500家独角兽企业，而中国和美国各占了200家。再往下深究，在中国无疑问的龙头是阿里，一家企业贡献了三个独角兽，而能和其相提并论的是谁?

不是腾讯。

是另一个贡献了三家独角兽企业的，也算中国最大最擅长投资的白马股，中国平安(601318)。

把时间再往前拨到2019年初，平安做了一个让人震惊的决定：第二次向华夏幸福(600340,股吧)大规模撒钱，成为华夏幸福的二股东。

这个中国最具投资眼光的企业，为什么如此青睐华夏幸福?

这个问题困扰我了很久。

直到今年，看到了一个据说是华夏幸福内部的战略资料，我想明白了：

看华夏幸福的前景，平安这是低头捡到了个宝贝。

前面所说的隐形冠军，其实有一个核心理念：专业的人做专业的事。

不同于其他房地产公司低头开发的模式，做产业见长的华夏幸福应该是国内和同行合作、跨界合作最多的企业了。

这些合作不是简单的股份投入，而是在战略、业务、科技、金融、产业、研究等多方面的深度合作，简言之，就是让专业的人去做专业的事，让企业运营更高效。

在我看来，华夏幸福在产业新城的建设和运营这块儿，就是一个隐形冠军。

华夏幸福在做的一件事，是行业的连接者。

而独角兽平安与隐形冠军华夏幸福的强强联合，就是华夏幸福未来增长的稳健基石。

02

4月24日，华夏幸福2019年年报公布了，业绩报表显示，华夏幸福这一年，实现了稳健增长、持续盈利和股东高回报。

华夏幸福营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%，可能对比其他过5千亿的房企，并不算第一阵营，但在产业新城方面，华夏幸福却是实打实的冠军。

归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%，过去五年净利润年复合增长率达32.1%。五年连续高增长这个数据，是很惊艳的。

整体毛利率达43.7%，同比增加2.1个百分点。

ROE为35.7%，同比增加0.5个百分点。现金分红45.20亿元，连续五年现金分红占净利润比重不低于30%。

这个分红率，我觉得很多龙头房企都应该脸红了，很多上市房企都忘记了应该为股东提供高回报，很多股东也忘了关注股价之余，分红是持有一家企业股票的另一项权力。

另一个亮眼数据是，那些年华夏幸福画过的蓝图，正在一一兑现：产业签约再创新高，城市配套正在持续完善。

华夏幸福这些年，一直都没离开核心都市圈。

致力于打造“3+3+N”的核心都市圈布局，环京以外区域销售额占比从上年同期的46.5%大幅提升至57.8%;销售面积比重由54.2%提升至63.7%，异地复制见效。

在产业发展方面，2019年，华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，创历史新高，比去年同期上升了17.8%。

新增签约入园企业545家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%，公司引入龙头能力显著。公司新增签约投资额持续高速增长，近四年复合增长率38.2%。

这就是我这段时间想明白的事：为什么平安会重注华夏幸福?这些园区逐渐成熟的产业，就是未来华夏幸福腾飞的涡轮增压发动机。

那为什么说华夏幸福是个超级连接者?

看看其开放合作进展的速度就知道了。

去年其他开发商参与合作取地的产业新城从14个增长到了31个，合作伙伴取地面积同比增长了近六成。

这是资源的连接。

产业新城配套学校在校生人数突破1.2万人，商业运营面积115万平方米，运营各类厂站数量44个，住宅物业管理户数32万户，住宅物业管理面积4443万平方米，城市运营服务管理面积达6600万平方米，城市运营能力得到充分体现。

这是人的连接。

03

在产业新城业务基础上，华夏幸福另外一个开始发力的赛道，是新业务。

在传统的开发模式基是重资产，在这个基础上，华夏幸福基于自己的特长技能，开始加速开拓轻资产模式，北京丽泽项目成为公司首个“轻资产”模式项目，开启与中国平安合作新篇章。

华夏幸福也开始大举进军零售物业和写字楼等商业地产领域，积极探索并布局康养、公共住房和科学社区等新型不动产领域。

这些东西，是崭新的业务，但对华夏幸福来说并不陌生。

华夏幸福通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目，进入了北京及华中片区核心圈层，开启了在核心都市圈内的新地域布局。

短短一年多时间里，华夏幸福新业务已经迅速打开局面，摘牌武汉长江中心综合体项目，成为公司首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目。

布局深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目，成功被选定为城市更新前期服务商的项目8个，其中深圳6个，东莞2个，并继续大力拓展新项目。

华夏幸福以国内核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台的布局，是其他房企不具备的优势。这也是很多人一直看好华夏幸福模式的基础。

而在城镇化迈向都市圈化的战略机遇下，持续深耕都市圈，围绕京津冀、长三角、粤港澳、郑州、武汉、成都等城市进行的布局，是华夏幸福前瞻战略目光：

在都市圈层和城市圈层重点布局产业新城及相关业务，在城市圈层和核心圈层重点布局商业地产及相关业务。

华夏幸福在做的，是不断提升现金流能力、降低负债、保持利润稳健增长，持续提升经营质量是华夏幸福2020年的可持续发展目标。

关于地产，希望能与大家有更多交流。

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