哪些城市土地财政依赖度较高 哪些城市土地供应偏紧

房产2020-08-22 06:30:35
导读今天看到公号丁祖昱评楼市做了一个土地财政的报告,非常好。他是写给房企看的,我拿来是要给购房者看的。比如哪

今天看到公号“丁祖昱评楼市”做了一个土地财政的报告,非常好。

他是写给房企看的,我拿来是要给购房者看的。

比如哪些城市土地财政依赖度较高?哪些城市土地供应偏紧?

通过对30个典型城市土地出让金额、土地财政依赖度以及供应土地去化周期的分析,可以看出房价后市涨跌的压力大小。

先看土地出让金,整个2019年,全国土地成交总金额高达6.8万亿,同比增长了14.3%,再创新高。

杭州以2746亿元再次蝉联第一,同比增长13%,比上海高出700余亿元,约是北京土地出让金的1.6倍。

土地出让金超过1000亿元的城市有16个。

包括杭州、上海、广州、武汉、南京、北京、重庆、宁波、成都、天津、郑州、苏州、温州、青岛、昆明、福州。

跟2018年比,新晋级千亿的是南京、苏州、温州、青岛、昆明和福州6个城市。

从城市能级来看,除温州外,土地出让金过千亿的城市均是一二线城市。

图:土地出让金过千亿的城市

数据来源:各城市统计局及其他政府网站、CRIC

就2019年出让金变动情况来看,有近八成城市土地出让金保持上涨势头。

其中,增幅最大的城市是福州,2019年福州土地出让金为1019亿元,同比2018年上涨了90%。

按土地出让金与一般公共预算收入比的口径来测算,当前大部分城市土地财政依赖现象都很严重,近九成城市超过50%。

通过细化分析,可以将30个典型城市分为三大类:

第一,超高土地财政依赖城市(≥100%),占据样本城市的四成。

包含温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、南京、佛山、郑州。

这些城市有一个很大的共性,那就是城市新区建设比较迅猛,政府财政相对偏紧,想通过卖地缓解财政压力,造成了土地财政的超高依赖。

第二,高土地财政依赖城市(50%~100%),接近样本城市的五成。

包含宁波、成都、济南、苏州、天津、厦门、沈阳等城市,这些城市土地出让面积增加较为平稳,但受城市经济增速下降的影响,财政压力较大,因此依赖度依然处于较高水平。

第三,相比之下,土地财政依赖较低的城市较少(<50%),仅占样本城市的一成左右。

包含深圳、上海、北京和无锡四个城市。

典型如深圳,土地财政依赖度仅有19%,是样本城市中最低的,偏紧的土地供应导致使得房价上涨压力巨大。

可以看到,土地财政依赖度低的基本上是一线城市。

除了广州依赖度很高外,主要也是广州的各个城概念太多了,从早期的亚运城,科学城,到知识城,现在的金融城,南沙,都在大规模建设中。

图:30个典型城市土地财政依赖度

注:土地财政依赖度=土地出让金/一般公共预算收入×100%

数据来源:各城市统计局及其他政府网站、CRIC

总体来看,目前大部分城市土地财政依赖严重。所以就会有稳楼市,进一步卖地的根本动力在里面。

当然除了土地财政,经济下滑的城市,也会想要刺激楼市来稳增长。

接下来让我们看看各个城市的土地供应量是多是少,可以通过去化周期来衡量。

从2017-2019年商品住宅成交规模来测算土地去化周期,结果发现,30个典型城市中,有一半的城市2019年供应的土地去化周期超1.5年,说明土地供应存在过量的风险。

表:2019年典型城市宅地去化情况

(按照宅地去化周期从高到低排序,年)

数据来源:各城市统计局及其他政府网站、CRIC

具体来看,去化周期超过3年的城市有4个,分别为福州、太原、昆明和郑州。

其中,福州土地去化周期高达3.6年,是土地供应过量最严重的城市。

2019年,福州宅地成交规模达到1049万平方米,较2018年实现翻番。

紧跟其后的太原和昆明去化周期为3.1年,两城2019年宅地成交规模也大幅增加,成交量分别为1664万平方米、3073万平方米。

郑州以3年去化周期位列第四位,尽管2019年宅地成交量同比减少15%,但供应量依然达到了3672万平方米,供应过量的风险依然十分显著。

这4个城市还有一个共同特点,土地财政依赖度超高,都超过百分百,所以特别有“卖地冲动”,这更加会造成土地供给量过剩。

值得注意的是,严调控、高房价之下的上海近些年商品住宅成交量居于较低位,但土地供应增加明显,2019年宅地成交量为1437万平方米,同比增长27%,去化周期为2.2年,也有相对过量的风险。

不过我认为上海倒不是单纯为了卖地赚出让金,确实也是从增加土地供给量,平抑房价的角度上出发来卖地的,毕竟上海的土地财政依赖度并不高。

样本城市中,供地明显紧张的城市有5个,包括海口、佛山、无锡、沈阳和深圳。

海口是为了去房地产化,所以卖地少,而且海口的房地产存量土地还比较夺。佛山、无锡是因为之前的楼市不太好,是为了去库存,所以减少了卖地。

而深圳,一方面是真的没什么太多地卖,另一方面是政府也不乐意增加住宅用地的占比,减少工业和商业用地。所以长期处于供不应求的状态。

从土地去化周期来看,超过3年的肯定是存在房价调整压力的。

福州、太原、昆明、郑州,特别是郊区,因为土地供给量大多在郊区,今年明年的房价调整压力还是比较大的。

实际上郑州的房价2019年一直就在调整。2020年预计还有压力。

而去化期在一两年左右的城市,目前只有宁波是比较强悍的城市,而南京,目前河西南也在涨了,片区分化比较明显。

其他青岛、长沙、重庆、济南市场都不会太好,一是调控不会放松,二是土地供给量去化周期又不短。

北京五环内新房供给其实并不多,新盘供给集中在五环外,之所以房价下跌,实在是因为北京调控太严格了,楼市完成丧失了杠杆,今年北京五环外的限价房库存还比较多,楼市依然有压力。

杭州、苏州市场都比较火爆,土地供应均衡,而杭州主要是人口流入多,需求有支撑,新房限价又太严,跟二手房倒挂明显,所以大家都抢购。

土地供应偏紧的城市,海口、沈阳未来房价没有上涨压力,海口不会放松调控,而沈阳是因为涨的迟,所以土地去化周期短很正常,今年土地供给量多半会增长。

佛山,靠近广州的片区楼市今年会回暖,非临广片区并没有上涨压力,无锡目前已经开始在小涨了。

深圳,不想真的出台调控措施,但知道短期没办法增加供给量,现在只好强力压制二手房,开始做一些行政管制措施,比如对二手房限价,价格太高的不允许挂牌卖,打击黑中介,黑楼盘等。

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