来源：华商韬略 作者：冷思青 下一个国电南自

经济全面下行的大背景下，深圳2020年第一季度的房价却“一骑绝尘”，本来用以帮助实体经济度困的资金，竟被一些人操纵，流入了房地产。

虽然央行及时出手，遏制了这些伸向房地产的“黑手”，但这种情况也显示出防控投机倒把的“炒房潮”，依旧任重而道远。

01

在很多人眼里，与其他金融产品相比，房地产的收益要稳定得多：只要经济还有增长的预期，房屋的真实价值就没有下跌的道理。城市的未来越光明，房价的预期也就越乐观。

中国的高房价风险已经喊了很多年，但目前为止，风险似乎没有真正地发生过，以至于很多人已经不再相信，买房会有风险。虽然，类似鹤岗一套房跌到几万元的例子，已经真实的发生，但大多数人都会认为，那仅仅是老工业基地衰退造成的个例，大多数城市的房子，依然前景看涨。

但买房真的没风险吗?或者说，只要经济持续向好，房价就一定会一直涨吗?中国之外，早已有明确的答案。

一个世纪以前，技术革新让1920年代的美国走在了全世界的最前列，成就了无数人的财富梦想。而被高速发展的经济带动的房地产，却成了1929年华尔街梦碎的导火索。

因为资金过多流向房地产和各种金融产品，美国经济直接被拖垮。1929年，随着经济危机的到来，美国当时一路高涨的房地产价格突然掉头向下：过分膨胀的房地产投资压抑了人们的消费需求，最终留给美国遍地滞销的工业产品，以及因为无法偿还债务而失去住宅的200万美国人和1600家因为无法回收贷款而破产的银行，让整个经济体系陷入崩塌。

当年美国炒房客们的狂欢，造成了人类历史上前所未有的经济危机。但之后的历史却是一次又一次地验证了黑格尔那句话：

“人类从历史中唯一获得的教训就是，人类从来不会获得任何教训。”

近一个世纪以来，因为房地产过热导致的经济灾难一次又一次地重演着：

1980年代末，日本出口贸易受到限制，大量国内外资本离开实体经济涌入房地产，导致东京都房价飞涨，最终于1991年泡沫破裂，引发了整个“平成年代”的萧条和停滞;

1997年，在上一个十年靠着产业转移实现了经济腾飞的香港和东南亚，高企的房价在国际金融巨鳄操控的金融风暴中遭遇腰斩，造成了持续的经济衰退和严重的社会问题;

2012年，将越南房价炒得一片火热的国际游资突然撤离，导致其房地产泡沫破裂，腾飞中的经济遭遇“当头棒喝”;

而在这4年前，美国炒房成疯引发的次贷危机，掀起滔天巨浪，不但自身经济陷入前所未有的困境，还殃及全球经济进入了长达十年的漫长恢复期。

实体经济发展，甚至发展预期推动房价高涨，房价高涨却导致大量投资离开实体经济进入房地产，最终，房地产泡沫的萎缩、破裂，让实体经济跟着“同归于尽”。即使在中国，高房价以及高房价泡沫破裂引发的经济危机，也不是没有过。

1995年，海南省的GDP名义增长率跌到了全国倒数第一位，全岛到处是停建的烂尾楼，空荡荡的洋房和一无所有、失魂落魄的投资者。在街头巷尾，人们议论着身边倾家荡产、走投无路的亲朋好友，整个天空仿佛都蒙着一层可怕的灰色。

而仅仅在三年前，这个年轻的省份的上空还是一片晴朗，GDP名义增速高达83%，傲立全国之首，全国各地的财富梦想都在这里集结。

1988年建省的海南，是当时中国面积最大的经济特区。因为深圳从一个小渔村一夜之间成为经贸科技重镇的快速发展“珠玉在前”，当时不少投资者们都把目光锁定在了这片处女地。

到1992年，这个年轻的省份已几乎聚集了大半个中国的财富梦想。有钱的直接带着钱来，没钱的亲朋好友凑点钱来，甚至有些企事业单位也有员工自发组织起来，而他们来的目的大多只有一个：炒房。甚至有的人是因为炒房，才知道中国的南方新建了一个省级经济特区。

但大批人还在继续涌入时，有人已经嗅到了危机。

比如，1989年率先到海南炒房的潘石屹和冯仑们。不断上涨的海南房价让他们在这次冒险中获得了不菲的收益，“万通六君子”很快跻身“先富者”的行列。但当几人准备谋划海南“造富梦”的下一个“小目标”时，潘石屹突然发现海南房屋供求关系已经畸形到了匪夷所思的地步：30万人口的海南岛，此时已经挤进了1.8万家房地产企业，热火朝天的房地产建设，让每个海南人拥有了50平米房产!

而此时，北京的人均住房面积才不过7平米。

据说，得到这份骇人听闻的“内部数据”，潘石屹只给了规划局档案室的工作人员五斤橘子。

事实证明，这可能是他这一生回报率最高的一笔投资。

1993年，国务院紧急发布政策，收紧银根，终止房地产公司上市，海南房地产泡沫一夜崩盘。数不清的炒房客一觉醒来，每平米上万元的房屋一下子跌到了几百元，持房者从千万身家变得一文不名、负债累累，甚至破产自杀者数不胜数。

嗅到危险的潘石屹等人在大崩盘前夜逃离了海南岛，而在深圳“学习”的李书福，却在这一年带着几千万元人民币到了海南，然后全部“因为炒房”交了学费。

“人都回不来了。”二十多年后，提起这段往事，李书福还是心有余悸。血本无归之后，他决心再也不碰房地产，一心一意专注实业，最终成就了中国的“汽车大王”。

如今，无论企业规模实力，还是自身财富积累，李书福都远远超过任何一个炒房的人，包括绝大多数房地产大老板。由此可见，企业做得再好也不如炒房，实在是一个经不住推敲的谬论。

02

海南至今还在为当年的地产泡沫买单，但从海南兴起的炒房潮却像跗骨之蛆一般，萦绕在中国经济的发展历程中。

随着1998年福利分房制度的取消，房地产业在全国各个城市“遍地开花”，各地炒房团也随之“征战四方”。

首先崛起的是温州炒房团，靠着小商品制造业发家的“温州客”怀揣着大笔的现金，炒高一个地方的房价之后，迅速脱手、速战速决。很快，就有一批人因此身价倍增。这些“成功”的经历又刺激着更多人加入这场新的“炒房浪潮”中。

这场畸形的“造富梦”，在2011年戛然而止。

那一年，广州率先发布通知，新购房屋三年内不得转手出售，很快，各地纷纷发布类似的政策法规，第一代炒房团因此土崩瓦解。曾经代表了浙商创业精神的“温州客”也因此一蹶不振。

“温州客”偃旗息鼓，但房地产的“致富梦”却没有因此停歇。随着越来越多的城市居民住进了商品房，人们也越来越意识到房地产对于普通人非同寻常的价值。很多人在拥有自己的住房后，开始投资下一套住房，其中有不少人，是把自己手里的房屋抵押给银行，换取贷款。这种加杠杆的投资方式，让很多人在圆了住房梦之后，开始实现了自己的资金积累。

一个全民炒房的时代就这样来临了。

“工作一辈子，不如当初买套房子。”巨大的赚钱效应下，新兴的“城市中产”们把房地产作为自己资产增值保值的普遍方式。2012年，中国社科院研究员易宪容发文指出：住房市场投资的“赚钱效应”，是刺激炒房客们不断将资金引向这一领域的根本原因。

当时，易宪容提出：“如果购买住房不能够成为赚钱或投资(居民房地产的投资只能限制在高档住宅、商业地产及房地产信托资产上)工具，那么住房的投机及投资需求就会逐渐地退出市场，住房的价格才能够回归理性。”

但是，消除房地产的“赚钱效应”，也是任重而道远。

十多年来，房地产拉动的土地增值为很多地方解决了相当一部分财政问题，“土地财政”早已成了这些地方戒不掉的“瘾”。而房地产带动的经济增长，更是让地方对房地产调控投鼠忌器。

金融机构在房地产的跳跃中，也尝到了甜头：越来越多的人投资房地产，就会有越来越多的人去银行等各类金融机构贷款。

这些因素综合，让原本应该让房地产退潮的经济下行压力，一次又一次地成为对地产“松绑”的理由。而且，很多地方政府事实上也这么做的。

正是抓住了这一点，深圳的“炒房客”们肆无忌惮地大举进入房地产市场，与“房住不炒”的大政方针疯狂地对赌，甚至不惜吞噬疫情中苦苦挣扎的实体经济最后的血液。

全球经济下行的压力下，“炒房”当然比做实业省心得多，回报似乎也稳定得多：深圳过去的经验已经一次次表明：只要房价涨，就会吸引更多资金入场;只要更多资金入场，房价就会接着涨。

不断涌入的资金，使得愈发膨胀的房地产，最终积累成一场“俄罗斯轮盘赌”般的危险游戏。

03

“枪声”响起之前，谁都认为自己会是这场游戏中的幸运儿。同样，即便能预感到风险的逼近，也很少有人相信自己会是最后一个“接盘”的人。

但深圳已经不堪高房价重负了。

作为曾经的“创新之都”，高企的房价正在把越来越多的创新者挤走。月入三万、每月却要给好几处房产还五万房贷的中产阶级在深圳俯首皆是;有了一套房，迫不及待用这套房贷款去买下一套房的“炒房客”，也车载斗量。

与炒房热情高涨不同的是，从2019年第一季度开始，深圳的第二产业规模已经在慢慢减少，突如其来的疫情更是让这一进程大大加速。

如此持续，高房价的“空心繁荣”还能走多久?

不只是深圳，整个中国，也已是不堪高房价重负了。

中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组，近日在《中国金融》发布的2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查显示：

我国城镇居民家庭的实物资产中，74.2%为住房资产，户均住房资产187.8万元。居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%。和美国相比，我国居民家庭住房资产比重比美国居民家庭高了28.5个百分点。

我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。美国住户总体的住房拥有率为63.7%，与我国相比低了32.3个百分点。

这代表什么呢?代表中国的房价一旦风险爆发，将掀起比美国次贷危机更大的灾难。因为，我们拥有的房子比它多得多，而房子占我们财富的比重也要高得多。

当前，中国的房价已普遍高于美国，中国居民家庭的住房拥有率也大大高于美国。但中国的人均收入，以及产业经济竞争力和美国相比，却依然有巨大的差距。

原本可用于实体经济发展、可提升居民日常消费能力的资金，现在却不断流入房地产，陷入推高房价的恶性循环。这已经被公认是严重抑制了中国实体经济的活力与创造力，甚至是绑架中国经济的一道越收越紧的致命绞索。

如今，疫情阴霾下的全球经济挑战重重，中国经济也陷入更大的挑战。

据“天眼查”发布的《2020年全国企业大数据》显示，本年第一季度新增企业比上年同比减少了将近三成，46万家企业在此期间注销或吊销。

根据最新的海关数据：今年一季度，我国货物贸易进出口总值6.57万亿元，比去年同期下降6.4%。其中，出口3.33万亿元，下降11.4%;进口3.24万亿元，下降0.7%;贸易顺差983.3亿元，收窄80.6%。国家统计局4月27日发布数据显示：3月份，全国规模以上工业企业利润总额同比下降34.9%;1至3月份累计利润下降36.7%。

如此情况之下，房价如果继续涨，不靠炒作靠什么?如此情况之下还炒房，甚至将国家用于支持和救助企业发展的资金用来继续推高房价，对实体经济釜底抽薪，不是与国为敌、发“国难财”，是什么?!

如果实体经济此刻还要被房地产和炒房者抽血，供给侧和消费侧都将被双双拖累，企业将减产裁员，消费将萎缩，城市人口将大量失业、打工者将大量返乡，房地产正常的需求也都会被限制，将经济拉入更长的萧条衰退，直到原本可以稳住的房价泡沫被刺破，甚至踩踏式报复性下跌：让每一个有房的家庭，在承受收入减低的同时，还要承受已有财富的缩水，甚至面临“一无所有”。

久走夜路必撞鬼，虽然开局已如此艰难，但2020年这个不确定的动荡之年，也总让人觉得还会有黑天鹅、灰犀牛跑出来。炒房的夜路继续走，房地产或许就会“撞鬼”成为灰犀牛。