环沪城市的价值从来不在于城市自身

房产2020-08-17 11:04:17
导读环沪城市的价值从来不在于城市自身,而在于上海能否发展成为一个辐射力爆表的超级都市。从经济学规律看,无论是资

环沪城市的价值从来不在于城市自身,而在于上海能否发展成为一个辐射力爆表的超级都市。

从经济学规律看,无论是资源还是人口都会主动向超级城市聚集。

在过去几十年绝大多数的时间里,上海都在持续壮大,不断扩张,外溢的产业和向外延伸的城建轮动式的填补了周边板块的价值洼地。这就是曾经自然成长的上海,螺旋式的一层又一层向外扩张,带动着环沪发展,水到渠成。

但是如今,上海却主动捆住了自己的手脚,想要遏制自身的生长。

在“上海2035”规划所列的底线约束中,严控“人口红线”被放到了第一位。

我们可以看到,规划中明确指出从2020也就是今年开始,上海常住人口将被控制在2500万,未来15年一直到2035,常住人口上限还是2500万,人数不再增加。

上海是说到做到,就目前的进度看,上海的人口控制基本与计划一致,在2015年,上海出现罕见的常住人口负增长,同比下降1.5%。近五年来上海与北京一样,是唯二的两个在存量人口博弈时期不争不抢,人口总规模基本陷入停滞的佛系大城市,不像其他人口增长停滞的城市都是有心无力想抢也抢不到。

上海的自我遏制仍嫌不够,除了人口,还有针对用地的控制。规划至2035年,建设用地将控制在3200平方公里,实际上据研究报道称,目前上海的建设用地总规模已经达到3200平方公里的限制,这意味着未来上海的建设用地可能需要增加绿地,搞城市版的“退耕还林”才能控制在指标范围以内。

人口规模,建设用地是城市扩张式发展的重要指标,上海为何自缚手脚制定如此严格的底线控制,这样的严控又到底符不符合上海发展的趋势,我们只有接受事实不做深究,那么本篇只谈对环沪房产市场的影响。

现在我们需要思考一个问题,当上海选择遏制自身的扩张,那么环沪楼市又将何去何从。

2

环沪的现状和隐忧

去琢磨环沪楼市的未来之前,先看看环沪楼市的现状。

就整体而言,自2016年以后的上海都市圈楼市呈现出“内冷外热”的景象,绝对核心上海的楼市热度向下,周遭一圈环沪楼市的行情向上。

狭义的环沪地产市场仅限于与上海远郊相邻的地区,毕竟苏州无锡这些自主经济强市有着独立的行情走势。真正与上海房地产市场有着高度相关性的,其实也就是与上海版图相接的苏州昆山,太仓,嘉兴的嘉善,南通的启东等地,其中启东与上海隔江相望,区位略弱。

从二手均价上看,环沪四小强中的三个比较接近,太仓,启东,嘉善的单价在13000元/平米左右。四小强中的“扛把子”昆山,房价达到17023元/平米,昆山在四小强中GDP和人均GDP都是名列第一,且昆山的花桥地铁直达上海市区。总的来说,符合发展越成熟,与上海融合程度越高,环沪房价就更高的规律。

如果对比上海房价与环沪房价近年来的走势,就会发现如果在过去几年入手了上海房产,那么大概率会成为房产投资上的“输家”,收益远不如去环沪置业。

作为都市圈核心的上海房价自2017年开始历经三年的漫漫回调,而相对偏远的郊环区域昆山,太仓,启东,嘉善的楼市行情却是此起彼伏。二者南辕北辙的分界线就在于2016年3月25日“沪九条”的发布,二套首付比例调高至50%,非上海户籍购房资格从原来的2年大幅调整至5年。

新政的一刀切,既没有放过投资需求,也没能放过沪漂刚需。这让措手不及的沪漂和在上海大量无处安放的投资需求,不得不把注意力以上海为点向外一层层扩散。

环沪地产市场的喧嚣至此便拉开了序幕。在环沪概念火热之初,部分是真正的外溢刚需,更多的是上海投资客在环沪城市之中流窜。

投资客不需要考虑实际居住的便利性,更在意当地购房门槛和与上海之间价差的大小。据中原地产研究院的报告,沪籍投资客户是环沪客群的主力军,在多个环沪城市中的购房占比超过了当地户籍客群的占比,投资客的流动迅速提高了环沪楼市的每一块洼地。

这四年来,环沪的燥热程度就体现在真金白银堆砌出来的房价涨幅上,四小强的涨幅均吊打上海,涨幅最大的昆山就不提了,即便拉出四小强中相对增值最慢的太仓,它的同期涨幅也是上海的3.6倍。

相比环沪与上海之间的利好落地速度,房价的节奏明显走得太快。令人担忧的是,这波涨幅并非来自上海自然生长产生的价值外溢,而是来自3.25上海严控地产新政后的购买力挤压,一场人为干预催发出的环沪行情。

打个不是那么恰当的比方,如果 3.25政策是环沪楼市的短效“兴奋药”,那么上海“2035规划”的严控人口和用地底线,从长期来看将成为环沪楼市的长效“退烧药”。

上海严控人口和用地,等于在变相宣布限制城市的扩张做大。成就了过去四年环沪楼市的是上海,那么未来环沪楼市最大的危机也正是来自上海。

当上海不再扩张,直接影响到的是基础设施的建设,比如环沪城市预期中会有不断落成的直达轨道交通,未来能与上海无缝连接从而成为“环沪的内环”。但当上海不再扩张时就不再迫切需要基建项目对外延伸,环沪城市憧憬的深度融入上海就会越发的遥遥无期。

当上海不再扩张,常住人口的增速会基本陷于停滞,未来上海的外溢的购买力也会慢慢变少,缺少足够的需求去支撑环沪的大量房产市场。叠加前期环沪市场大量需要接盘的投资盘,远期的环沪房产支撑力度堪忧。

当上海不再扩张,那么上海的经济发展逻辑将从追求规模切换为追求效率,发展的产业结构也面临调整,此前相对传统的产业人才面临流失。这部分人才在上海是刚需,在二线得算小康。

对于这部分潜在的人才(购买力),杭州南京等一批强二线比环沪县级市更有可能承接。环沪楼市的接盘客群被严重分流,以后得更多期待留在上海的“高端人口”,但恐怕这类客群与环沪的刚需购买性质不太重合。

如果上海坚定的选择不再扩张,那么环沪楼市的未来将充满隐患。3.25新政带来的短效刺激毕竟不是可以反复使用的常规手段。

环沪城市是时候需要好好审视自身的素质。

3

环沪的抉择

上海的“收缩”如一把达摩克利斯之剑悬在环沪的头顶,这个持续到2035的“中期规划”是对环沪明显的利空。

这些年,环沪概念在经过一轮爆炒过后,纷纷迎来了调控升级。昆山,太仓,2016年10月份开始限购,外地人限购1套,需要1年社保,2019年两城限购升级,外地人购房需在3年内连续缴纳2年社保。

启东于2017年4月对外地购房人实施限售,外地籍购房满3年后才能上市交易,嘉善2016年12月开始对非本地户籍限购1套。

从调控角度看,昆山,太仓政策同样严格,相比另外两城,调控的更及时且力度更大。

以2016年上海3.25新政为起点,昆山的房价起步并非最高,四年来的涨幅却在四小强中名列第一,目前房价甩开另外三城独自一档。

但值得注意的是,四小强房价的走势在去年有了明显的分化。近一年昆山延续之前的强势增长,太仓的四年增幅在环沪中虽不突出,不过去年至今涨势最盛。而启东和嘉善近一年房价增速乏力,开始回调,去年的走势甚至都没跑赢上海。

其实一轮行情下来,该涨的早就涨了,值得涨的也的确涨得更高。以近年来的大环境来看,楼市逻辑从进攻改为防守,从爆走的三四线暂时回归平稳了一段时间,远期更加稳健的一二线城市。

目前看来,环沪的微观结构很可能与大环境保持一致,从外围暴涨的环沪开始回归平淡已久的上海。毕竟环沪一直涨,上海的郊区新城性价比就会被动提高,要知道,从2019年起,第一批3.25新政后的非沪籍五年限制已经到期,上海的外来购买力重出江湖。

上海的收缩,对于当下产业相对薄弱,人均GDP四小强垫底的嘉善来说(注:人均gdp数据以常住人口核算),略为受伤,凭借未来高规格的产业规划而爆发的嘉善楼市,房价预期普遍会先于利好落地,透支未来的涨幅,而收缩带来的直接影响是未来规划兑现时间更长,未来的由近变远,嘉善的置业就更需要长期的耐心。

启东的人均gdp在环沪四小强中略胜过嘉善,但是远逊昆山,太仓。江苏境内强者如林,卧榻之侧尽是老虎,启东大量的人口流出稍显辣眼。与上海隔江相望的启东更需要上海能及时的基建和产业外溢,唯有作为睡城或是因为承接产业留下人口,启东的楼市才能有持续的支撑。

太仓区位离上海够近,未来还有高铁建设途经太仓,城南区域将会设置太仓南站,而太仓高铁站位于陆渡与浏河交界处,是沪通铁路一期二期,南沿江高铁的三点交汇主站。

只要上海的收缩不影响这些重要规划的建设,太仓人均GDP较高,坚实的本地购买力和外来增量人口都是未来当地楼市的底气,并无太多忧虑。

总的来说,未来环沪四小强能否摆脱上海收缩可能带来的不利因素,也许就得看他们内生因素。

改变不了上海的方向,但是可以选择自强不息。一句话,打铁终归还需自身硬。

昆山就是四小强中最硬的那个。

比直线距离,昆山不比太仓离上海更近,比顶层规划,昆山也比不上嘉善的顶层规划,嘉善在浙江倾力打造下会作为长三角一体化的桥头堡。而昆山一眼就能看出的优势是已经开通的昆山花桥至上海的地铁,融沪程度更深。

昆山最突出的优势还是自身的强大实力,基本面吊打环沪其它城市。以昆山的GDP总量在县级市中堪称惊人,超过兰州,贵阳等经济弱省省会。

即便把其余三个环沪城市的GDP加总也只是昆山经济总量的7成5。在基本能表现民富水平的人均GDP方面,昆山同样遥遥领先。

单论经济,昆山是个披着县级市外皮的二线城市。最值得注意的是昆山人口数据,昆山外来的常住流动人口占比高达50%,这是一线城市才有的外来人口占比水准,较严格的限购和增量人口的大量存在,即便“房住不炒”,还是行情向好。

也许这就是为什么昆山以相对最严格的楼市调控,房产增速却远远跑赢其它环沪的本质原因。其实大家根本就不在一个level。

当上海不再扩张,那么当前的环沪置业,就比以往任何时候都更需要考虑城市自身素质。昆山相对成熟,开始展现区位优势的太仓确定性也较强,启东嘉善未来爆发力或许更高,但规划中的未来可能会需要更多的耐心等候。

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