来源：券商中国

随着复工复产稳步推进和因疫情积压的住房需求进一步释放，房价延续微涨态势。

5月18日，国家统计局发布的最新数据显示，4月，全国房价上涨城市数量明显增多，涨幅有所扩大。其中，南京新房价格环比涨幅从3月的第27名跃升至全国第一，唐山新房价格同环比涨幅全国第一，深圳二手房同环比涨幅均位居前三。

业内人士认为，由于疫情推迟的购房需求开始在四月快速释放，成交量的增长带动价格的上涨，4月房价全面复苏，预计5-6月房地产市场有望出现持续的小阳春。但市场复苏并不意味着房价会大涨，“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济手段”的大政策导向长期不变，监管高压态势下局部市场过热情况很难出现。

房价上涨城市数量增多涨幅扩大

4月，全国房价不仅上涨城市数量明显增加，而且涨幅也有所上涨。数据显示，4月，全国 70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有50个，较3月增加12个;二手房价环比上涨的城市有37个，比3月增加5个。

从房价环比涨幅来看，除一线城市新房价格涨幅持平外，二三线城市无论是新房还是二手房价格涨幅均有扩大。

4月份，初步测算，4个一线城市新房价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。其中，北京下降0.3%，上海上涨0.6%，广州和深圳持平。二手房价格环比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.6个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.1%、1.2%和1.7%，广州持平。

31个二线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.5%和0.4%，涨幅比上月均扩大0.2个百分点。

35个三线城市因受价格水平较低等因素影响，新房价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，高于一二线城市;二手房价格较为稳定，环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

中原地产首席分析师张大伟指出，新房价格上涨城市有50个，这与2019年四季度最高点持平;价格下调城市11个，也是2019年3季度的平均水平。二手房价格上涨城市有37个，接近2019年12月的38个，价格下调城市有26个，与2019年12月持平。“从趋势看，房价继续上行的趋势已经出现，显示疫情影响接近结束，4月房价全面复苏。”他说。

对于房价企稳全面走出一季度颓势的原因，张大伟认为，一方面，疫情基本平稳，对房地产市场的影响明显减弱。另一方面，滞后的网签数据开始恢复，以新建商品房数据为例，整体4月单月房地产市场成交数据已经与去年同期基本持平，这是疫情后首次出现。此外，受LPR降息以及各地人才政策、公积金政策等影响，房价再次出现了上升。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为，4月房价上涨的城市明显增加，70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势，成交价格的表现和复工复产的节奏、成交量的增长是一致的，成交量的增长带动价格的止跌上涨，显示出了中国房地产市场较强的韧性。根据贝壳研究院的数据，重点18城链家二手房成交量在4月继续增长，环比上月增加43.1%，超过去年同期水平，同比增加17.6%，由于疫情推迟的购房需求开始在四月快速释放。

南京、唐山房价涨幅较大

从房价环比涨幅排名来看，新房价格涨幅较大的是南京、唐山、南充等，其中，南京和唐山涨幅1.8%，位居全国第一;二手房价涨幅居前的是成都、沈阳、深圳、上海、银川、北京等，其中，成都涨幅2.1%，位居全国第一。

从房价同比涨幅排名来看，新房价格涨幅居前的是唐山、呼和浩特、西宁等，其中，唐山涨幅14.7%，位居全国第一;二手房价涨幅居前的是唐山、哈尔滨、深圳等，其中，唐山涨幅15.6%，深圳涨幅10.3%。

易居研究院研究员王若辰表示，一线城市和强二线城市相对弱二线和三线城市调整时间更多一些，在经济下滑的背景下，一二线城市房产的相对优势就体现出来了，成为4月份房价的领涨城市。

值得注意的是，南京3月房价涨幅全国排名是第27位，4月突然上升为第1位。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这代表了近期长三角的走势，总体上看，长三角市场先于其他两个城市圈上行，楼市交易总体不错，这也使得房价容易反弹。更主要的是，近期此类城市也出现了抢房现象，说明潜在购房需求比较充足。包括人才落户政策的放宽，客观上都会带动房价的反弹。

对于成都、沈阳和深圳等二手房价格明显上涨，严跃进认为，成都和深圳的楼市交易确实比较火爆，潜在购房需求很多，客观上容易使得此类城市的房价上涨。尤其是深圳二手房价上涨较为明显，也要求后续二手房价格监管体系积极建立，进而促进二手房市场的平稳健康发展。

此外，近期北京、上海和深圳的二手房价涨幅较大，尤其是学区较好的二手房价格。

对于市场的分化，许小乐认为，复苏在城市间显示出了较大的差异性。一线城市方面，综合来看上海的房价涨幅最大、北京最弱，从链家的实际成交量来看上海的增幅也最大，近两个月月均成交量超过疫情前(2019年12月)的50%，而北京近两个月月均成交量较去年12月下滑4%，这种差异来自于前期市场供需关系、消费者预期和复工复产节奏，预计这种分化会继续存在，表现在南边城市的热度高于北边城市。

“红五月”行情可期?

展望5月，市场热度能否持续?

对此，张大伟认为，4月份市场已经明显复苏，从5月已经过去的半个月市场数据看，已经超过去年同期，当下市场部分区域也的确出现了热盘，看房人数量相比之前有明显上升。预计5-6月房地产市场有望出现持续的小阳春。整体看，疫情对房地产市场的影响已经基本过去，2020年的全年市场成交量依然有望接近2019年的历史最高纪录。

民银智库研究员赵金鑫也认为，展望5月，五一假期的5天内，全国37个重点监测城市商品房累计成交面积较去年同期降幅明显收窄，市场热度高涨，“红五月”行情可期。预计未来市场价格将整体缓升，一二线和强三线城市价格相对坚挺，其余城市将进一步分化。

不过，赵金鑫同时指出，“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济手段”的大政策导向长期不变，监管高压态势下局部市场过热情况很难出现，如4月下旬深圳被央行窗口指导，市场骤冷。

许小乐也认为，市场复苏并不意味着房价会大涨。按照过去的经验，一季度一般因为春节市场呈现V型走势，成交量在3月到达顶点后开始自然回落、企稳直到四季度末开始再度活跃，今年疫情一方面加深了V型走势，另一方面传统3月小阳春挪移到3月下旬、4月、5月上旬。根据链家重点城市的实际成交数据来看，除了五一假期特殊周外，周度成交量在连续自然回落，预计5月下旬开始市场会逐步自然回落到正常状态，预计成交量的下滑会逐渐反映到网签量价上。