文章来源：和讯房产站点

3月份，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%，但涨幅比1月份回落0.2个百分点。其中，北京持平，上海和深圳分别上涨0.1%和0.5%，广州下降0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，与1月份相同。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.2%、0.3%和1.6%，广州下降0.2%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，比1月份扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比在连续两个月持平后上涨0.2%。受疫情影响，武汉新建商品住宅和二手住宅均无成交，销售价格视为没有变动(环比指数为100，下同)。

35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，比1月份回落0.2个百分点，襄阳无成交;二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.1%，涨幅比1月份回落0.1个百分点。

首先：2月楼市冰封，3月深圳房价上涨第一

2月份因为疫情原因，全国出现了70城市中新建住宅，扬州、蚌埠和平顶山等7个城市无成交。二手房中，包头、锦州和扬州等12个城市无成交。

其他有成交数据的城市，成交量实际也暴跌9成以上，这使得房价持平的比例非常高。

所以体现到房价数据中就出现了特殊情况，2020年2月房价新建住宅有26个城市持平，二手房数据中有29个城市持平，实际这些城市基本都处于接近完全冰封状态。

2月份的房价数据是2014年来最差的一次数据，疫情影响下，楼市基本冰封。3月房价数据显示，房价上涨城市数量明显上涨，新建住宅上涨最多的城市是西宁、杭州、银川。二手房上涨最多的城市是深圳、太原、唐山、杭州。

出现3月份房价上涨的主要原因有几点：

1：统计数据的统计结构有问题，特别是新建住宅基本属于网签数据释放，大部分二手房成交也是疫情前的意向成交，3月一直到下半月，全国才逐渐开始售楼处开放，二手房看房。

:2：另外，对降息等的预期也导致市场逐渐有多复苏，整体看，3月份的房价上涨更多还是统计数据上的取样原因。

3：包括深圳、杭州等城市，的确因为供需结构、疫情前的豪宅税取消、人才政策等刺激，出现了最近的快速恢复，成为了房价上涨的领先城市。

4：全国楼市的井喷稳市政策出台，3月份，全国房地产调控政策继续多发，在2月份高达单月75次历史记录的基础上，3月单月再次发布了60次房地产相关调控政策。

累计一季度房地产调控次数高达171次，而2019年同期只有104次，同比上涨65%。

大部分政策都属于救企，少数人才政策对于市场也有稳定的影响。

其次：3月市场逐渐解封，但下调数量上涨

本轮楼市上涨是从2015年初开始，从2015年7月开始，新建商品住宅环比上涨超过30城市一直持续到2月份。(2014年-2015年具体数据)

2019年-2020年房价上涨具体数据：整体看，新建住宅3月份上涨城市数量依然比去年四季度增加，疫情对市场的影响依然存在。

第三：楼市真相，分化严重

在春节后热点城市的一波土地成交热后，3月份土地市场逐渐低迷，中原地产研究中心统计数据显示，一季度同比2019年同期，热点城市卖地数据出现了历史罕见的下跌。

50大热点城市合计卖地6928.2亿，同比下调了5%，从卖地城市看，最多的城市主要集中在北京卖地673亿，上海卖地652亿、杭州卖地513亿、广州卖地280亿。

全国只有11个城市卖地超过200亿，合计累计23个城市卖地超过百亿。

中原地产研究中心统计数据显示3月全国主要城市的市场成交量相比2月份有明显复苏，网签成交量平均上涨了40%，但同比依然下调了20%以上，特别是一线城市，网签同比下调了25%。

但网签数据并非市场真实情况反映，当下的网签数据基本都是开发商为了加快回款而争取春节前的实际签约逐渐进入网签程序。

相比2月份市场暴跌80-90%，3月份大部分城市市场成交量的确有所恢复，目前市场已经恢复到了疫情前的40%，而且从趋势看，从南到北逐渐复苏，在刚刚过去的4月上半月，各地市场继续恢复，已经接近去年同期的7成。

第四：整体看，房地产企业销售难度依然非常大

目前全国各地售楼处在3月份逐渐开门，但市场成交量依然低迷，这种情况下，现有的房地产政策肯定已经不合时宜。对于全国市场来说，应该在房住不炒的基础上，放开刚需和改善购房。短期看，目前的房地产政策对房地产资金链的缓解影响不大，应该有更多城市出台更多的稳定经济、稳定房地产措施。

全国超过23家房企公布了一季度的销售业绩，虽然市场惨淡，特别是2月份基本处于停顿状态，3月份大部分城市也只恢复了6成，但房企在各种手法运作下，一季度数据并不差。整体看，几家房企大部分下调幅度也只在20%左右

第五：政策多发，救企为主，救市只能靠人才。

中原地产研究中心统计数据显示，3月份，全国房地产调控政策继续多发，在2月份高达单月75次历史记录的基础上，3月单月再次发布了60次房地产相关调控政策。

累计一季度房地产调控次数高达171次，而2019年同期只有104次，同比上涨65%。房地产行业受新冠疫情影响较大，为保证房地产市场平稳运行，各地坚持“房住不炒”定位不变，因城施策更加灵活，多地从供给侧和需求侧优化房地产相关政策。

3月，调控政策以稳为主，多地优化人才落户、人才购房等政策，另外，广州、济南、海宁、宝鸡等涉及“放松限购”以及“降首付”政策均被撤回，亦表明中央保持房地产调控的定力

疫情下，宏观经济变化，过去过严的房地产调控的确应该有所调整，特别是在符合房住不炒的原则下，针对刚需和改善应该出台一定的政策，这不违背楼市调控原则，也不会对市场带来太大影响，但包括海宁等松绑政策，的确有鼓励炒房的嫌疑。

各地松绑的政策内容不一，但都出现了只要媒体集中报道，就撤销的现象。这代表了虽然楼市一城一策，但各地针对本地楼市出台政策依然过于随意，部分政策明显触碰了政策底线，违背了房住不炒的大原则。

3月份的房地产市场多发，在2月刷新历史记录的基础上继续频繁发布政策。大部分城市政策都有关松绑楼市，主要以救房地产企业，减少企业资金压力、延缓公积金月供为主。

相比2月份政策，3月份多城市出现了政策一日游，救市政策被收回，同时也有多城市发布了人才购房新政策。3月单月，全国接近20城市发布了各种人才政策，其中大部分与购房相关。

第六：4-5月市场预测

当下市场部分区域也的确出现了热盘，看房人数量相比之前有明显上升，但远远谈不上过热升温。市场在降息等预期下，有望持续的恢复，在2季度市场很可能接近恢复到2019年平均水平。

从市场稳定的角度，当下房地产企业的资金链压力越来越大，地方政府应该从不违法房住不炒的原则下，出台一些稳定真实自住的刚需与改善政策。避免4-5月份出现部分房地产企业资金链断裂的可能性。