文章来源： 和讯网

4月21日，上海市中心静安区江宁社区C050201单元023-7商地正式挂牌出让。此前招标环节后，最终有效申请人数为1人，故而地块是底价成交。

上海土地市场官方信息显示，览海控股(集团)有限公司和上海览佑企业管理合伙企业以底价60亿竞得地块，楼面价50846元/平方米，而上海览佑企业管理合伙企业同样也是属于览海控股(集团)有限公司。

尽管是底价获得上海核心地块，但80%自持面积加上商办性质，仍然引来市场的高度关注。

值得一提的是，竞得者览海控股不仅是险资上海人寿的第一大股东，而上海人寿旗下多个全资子公司主业也涉及房地产。

看起来，这又是一个险资爱地产的故事。

需自持的商办地

地块出让信息显示，该宗地出让面积32779平方米，用途为商办，容积率3.6，建筑面积11.8万平方米，其中商务办公小于等于70%、商业大于等于30%。

根据出让要求，受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于80%的地上商业物业、地下商业物业和办公物业，合计建面11.64万平方米。

另外，地块其他出让要求也颇高，包括地块业态功能应符合南京西路高端商业商务集聚带整体定位，项目开发用地应以开发高品质办公楼为主，配套部分商业。

严苛的出让要求，令许多房企望而却步。

据观点地产新媒体不完全统计，近两年上海市核心城区的商办和商住地块多以底价成交。

今年年初，香港置地联合体经过一轮加价，以310.5亿拿下徐汇滨江综合体地块，就需要自持办公60%，同时商业、租赁住宅、酒店与文化体育均需100%自持。

2月19日，市北高新(600604,股吧)以底价21.07亿元拿下静安市北高新园区商住地，楼面价24033元/平方米。根据要求，受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于100%的商业物业以及不低于40%的办公物业，另有不低于15%的住宅物业须用于租赁。

上一次对静安商业地块的激烈竞争，则要追溯到2019年初。

2019年1月24日，静安区南西社区C050401单元115-12地块产生3位有效申请人，进入现场竞价环节。经过526轮报价，华润中信万得联合体以58.2亿元竞得，溢价率23%。

该地块占地面积9375平方米，容积率高达9.49，根据出让要求，整个项目需要在出让年限中全部持有。

回到此次出让地块，除地处核心区外，60亿也是今年上海出让地块中底价第二高的地块，最高为此前徐汇滨江超300亿地块。

险资爱地产

地块竞得方览海控股的背景也颇为深厚，系险资上海人寿第一大股东，持股比例达32.8%。

资料显示，上海人寿于2015年2月获批开业，是注册在上海自贸区内的首家全国性人身保险公司，发起股东包括览海控股、中海集团、上海电气(601727,股吧)等10家公司。

其中，览海集团持股比例20%，为上海人寿单一最大股东。

不久前的4月9日，上海人寿两位股东和萃实业、洋宁实业将持有股权转让给览海控股等四家公司，由此第一大股东览海持股比例提升至32.8%。

2019年偿付能力报告显示，上海人寿2019年保险业务收入达126.23亿元，净利润1.85亿元。

除保险外，2015年后，览海集团还先后涉足高端医疗、银行、汽车等产业。另据媒体爆料，览海集团背后掌舵者密春雷是知名主持人董卿的丈夫。

祖籍山西，出生于上海崇明，密春雷早年通过大宗商品贸易起家，并进入房地产行业。早期核心资产多位于上海崇明，包括位于崇明东滩的览海国际高尔夫俱乐部。

尽管俱乐部运营主体公司上海揽海乡村俱乐部有限公司的控股股东，已由上海中瀛产业股份有限公司变更为平安集团旗下深圳市平瑞投资管理有限公司，但上海中瀛此前一直是密春雷的核心房地产投资平台。

不过目前来看，密春雷更多通过上海人寿这一平台进行房地产业务拓展，涉及区域包括上海、昆明等地。

2016年8月1日，陆家嘴(600663,股吧)将所持有的上海陆家嘴开发大厦有限公司49%股权以12.45亿元的价格转让给了上海人寿，同月还将上海佳质资产管理有限公司100%股权及5.37亿元债权以15.25亿元的价格转让给上海人寿。

2017年12月，上海人寿收购位于上海陆家嘴渣打银行大厦除15-18层以外的楼层，交易对价为13.6亿元。

2019年2月，上海人寿全资子公司昆明锦慧置业公司以2.6亿元价格受让云南城投(600239,股吧)置业的云玺天阶广场项目，并将项目重新定名为锦慧金融中心。项目宗地面积5.29万平方米，包括办公楼、酒店、公寓、独栋办公、独栋酒店，预计2020年底交付使用。

事实上，上海人寿2019年四季度偿付能力报告显示，该公司全资控股的6家子公司中，就有5家主营业务涉及房地产。

此次拿下上海核心城区的商业地块，则是继收购陆家嘴资产后，览海控股在上海城中心的又一大商业综合体项目。

尽管在房地产涉猎时间不短，但面对如此重要项目，览海控股是选择独立开发还是引入更有经验的开发商，也同样值得关注。