文章来源： 和讯房产

随着疫情防控进入平稳阶段，北京楼市逐渐回暖。

《中国经营报(博客,微博)》记者近日走访北京多个新房项目发现，看盘人数和成交量均明显增加，尤其是4月以来，刚需入市节奏加快，有项目的日看盘人数已达百余人。其中，限竞房项目依然是不少刚需客的主选。

不过，今年年初多宗不限价地块的成交，亦对市场产生影响，已经入市的限竞房项目，在销售上发生微妙变化。部分项目开始降价促销加快去化，新开楼盘则上调价格预期。

记者了解到，位于房山的旭辉城项目，目前销售人员给出的均价，约为29000元/平方米，相较2018年开盘时的均价39000元/平方米，直降10000元/平方米。

刚需带动市场快速回暖

4月上旬的一个周末，位于8号线终点站瀛海站的新盘项目——中海寰宇时代内挤满了前来咨询的购房客，所有前来看房的客户均需做详细的信息登记及近期出行情况报备，但这丝毫不影响购房者的热情，售楼大厅门前十几人的长队始终不间断。

在装潢精美的售楼大厅内，记者看到，一个小时内陆续有将近百人前来咨询、签约，其中多为20~35岁之间的年轻群体，样板间内挤满了许多前来看房的家庭。

“实际上，据我们看到的，北京新房项目从2月中旬以来带看量就在不断提升，清明节假期时，不少卖得好的项目排的队伍比今天的长多了。”一位销售中介向记者说道。

据了解，8号线联通北京中轴，换乘1号线、10号线、2号线即可抵达首都核心天安门-前门、国贸、金融街(000402,股吧)，其终点站瀛海站位于大兴区内，周围配套设施尚在建设中。由于区域内尚待开发，价格相对较低，且紧邻地铁站，瀛海站周边受到房企和不少刚需购房者的青睐。

去年2月25日，大兴区瀛海镇YZ00-0803-6024、6025、6032、6035、6038地块以44.4亿元的价格花落中海，溢价率约为21.64%。据出让公告披露，该宗地中商品住房销售均价不超过55128元/平方米，且最高销售价格不得超过57884元/平方米。

当年9月份，中海再次以32.7亿元、25.77%的溢价率拿下周边YZ00-0803-0802、6021地块。宗地中商品住房销售均价不超过52449元/平方米，且最高销售单价不得超过57694元/平方米。

2019年12月30日，中海寰宇时代一期开盘，共19栋楼，总计1304套，价格在52000元/平方米左右，目前剩余部分大户型房源。为了迎合刚需族的需求，二期除了限竞房常见的80~90平方米的小户型外，还设计有四五十平方米的一居室，首付仅需100万元左右。

今年2月份，绿城以67亿元竞得大兴区旧宫镇YZ00-0801-0018、0019、0024、0025、0026地块，溢价率34%，该地块为不限价地块，离中海寰宇时代二期项目不远，地块行政划分属于旧宫，却离瀛海更近，项目预计售价在60000元/平方米以上。

据了解，中海寰宇时代在二期项目的价格上作出相应调整，每平方米较一期均价贵出3000元，平均价格在52000~55000元/平方米之间。据中海地产方面回应，二期目前尚未拿到预售证，开盘时间待定，不过已有不少客户在排号等待看房。

记者在北京市住房和城乡建设委员会官网上查到，截至4月20日，一期1304套房源目前可售的为421套，去化率近七成。

实际上，像这样位于北京城六区外围，附近交通规划相对便利的区域一直是北京刚需一族的首选。今年年初，受疫情影响，住宅开发中的施工、拿证、 蓄客、线下销售等环节均不得不暂停运营。

据第一太平戴维斯统计，一季度，北京全市商品住宅新增供应量约为48.2万平方米，环比、同比分别下滑81%、55%。同期商品住宅成交量为54.6万平方米，环比、同比分别下滑58%、42%。但随着近期疫情控制情况好转，这些刚需聚集区域成为了推动北京楼市回暖的重要支撑。

位于4号线清源路站附近的金地旭辉·江山风华，同样是以临近地铁站、小户型等优势受到不少购房客的青睐，前来咨询的客户络绎不绝。项目一期在去年9月份开盘，目前仅剩尾盘，二期已开始销售。不过，相比于一期给出的较多折扣，刚刚开始销售的二期则没有折扣优惠。经过此次疫情之后，小区环境质量、物业品质等被加入项目卖点中。

CRIC克而瑞数据显示，3月份北京新房市场多个数据均为环比正增长。具体来看，3月份北京商品住宅成交量为1843套，环比增长39.62%;成交面积约21.12万平方米，环比上升51.35%;成交均价环比微增5.51%至51732元/平方米。

不仅新房市场正在回暖，二手房市场亦是如此。据链家数据统计，3月份，北京外围如亦庄开发区、门头沟、大兴等刚需房源集中的区域二手房成交量已经恢复至去年3月小阳春成交水平的50%以上。其中，450万元以下房源成交占比相较疫情前提高将近7个百分点。60平方米以下房源成交占比、25~29岁年龄段成交客群占比均有两个百分点的提升，刚需入市节奏明显更快。

直降1万元/平方米

今年年初，在全国土地市场普遍冷清的情况下，北京市场却异常火热。据中原地产研究中心统计，截至4月13日，北京市土地出让金已达728亿元，同比增加18.47%，平均溢价率为17.65%，同比增加61.47%。

其中，所成交的17宗住宅用地中，多数为不限价地块，即便是限价地块中，所限价格亦悄然走高。这也间接影响了之前入市的限竞房项目，不少位置较好的限竞房项目纷纷调高了自身价格预期，上述的中海寰宇时代即是如此。而剩余房源较少的限竞房项目则调整价格、加快去化。

从2018年下半年开始，北京市场的限竞房项目陆续入市，其中，大兴区域限竞房项目数量最多，庞大的供应量使得限竞房销售竞争十分激烈。

其中竞争最为激烈的当属亦庄板块。亦庄是北京唯一一个国家级经济开发区，区域内汇聚了多家世界500强企业，现今已成为北京科技创新中心核心承载地。

记者在亦庄区域看到，多家房企在此布局有限竞房项目，包括保利、首开、金地、金隅、中铁建、港中旅等，住宅总供应量超过6000套，市场占比超过北京南城楼市的50%。

作为较早一批入市的限竞房项目，位于亦庄板块的首创远洋·禧瑞天著项目，因临近次渠南站和京东总部，受到不少亦庄办公人士青睐。据置业顾问介绍，项目目前折扣力度较大，现在高层的均价在46000~48000元/平方米。而在去年记者走访该项目时，项目销售价格为52000元/平方米左右。

“我们这个项目已经卖了有七成左右，现在受疫情影响，开发商都急于回款，给出不少折扣。”置业顾问说道，“现在因为客户无法到场，所以正常的带看量其实还没有完全释放出来，大概比正常时候少了近三分之一。”

记者针对该项目的去化率和降价等情况咨询相关开发商，其中，开发商之一首创置业表示现在项目去化已达69%，但对于降价是出于快速回款的说法予以否认。

而入市较晚的限竞房项目，则面临多个同质项目竞争的局面。比如，在亦庄板块内记者看到，两三公里内，仅在售项目就有4个，包括和悦华锦、金隅金麟府、中铁建国际公馆、金隅学府，这些项目在开盘时的售价相对于最高限价来说并不高。

其中，中铁建国际公馆项目最高限价55000元/平方米左右，去年11月份开盘，所有楼盘一次性拿证，目前有少量优惠的主要在其中3栋楼，洋房和高层价格差不大，都在46000~47000元/平方米之间。

“我们是去年年底才开盘的，一开盘没多久就赶上了这次疫情，现在成交量在逐渐提升。 现在3栋优惠的楼盘已经卖了近一半了。”据项目置业顾问介绍，这些优惠是开盘就有的，并未针对疫情影响作出相应折扣。

而位置较为偏远的限竞房项目，则面临较为艰难的去化情况。比如，位于房山良乡区域的旭辉城(舒朗苑)，近日因降价幅度过大遭到前期业主维权。

有业主反映，自己于2018年购买房山旭辉城项目，当时价格为39000元/平方米，而现在即将开售的二期项目(即10号楼，总计90套房源)价格却降到了29000元/平方米左右。且已交房的房源中存在房屋质量差、与实际宣传不符等问题，比如宣传的人车分流并未实现，未告知消费者附近有医疗垃圾处理站等。

记者从该项目销售处了解到，29000元的均价是针对抗疫人员，“比如医护、物业、警察这些人员及其亲属都可以。”当记者询问针对普通上班族的价格时，销售人员表示，首付从85万元到100万元不等(相对应的面积从75平方米到100多平方米不等)，而按照这个价格计算，每平方米的均价即在28000~29000元之间。另外，据代理该项目二期(即10号楼)的链家中介称，这个价格实际上是针对所有人。

北京市住建委官网显示，旭辉城(舒朗苑)为最早一批入市的限竞房项目，于2018年6月10日拿到预售证，总计9栋楼754套房源，以及地下车库717个车位，截至4月22日，已签约套数为167套，去化率仅两成左右。

“我们新推的10号楼是从5月1日开始排卡，18日开的盘，现在排卡的有100多位客户。”该项目一位置业顾问说道。

记者针对此类问题向开发商发去采访函，对方回复称针对项目附近有医疗垃圾处理站的情况已在项目销售处进行公示。至于降价问题，开发商回复称“目前对符合要求的抗疫英雄人群制定了定向优惠政策，抗疫英雄及亲属提供本人就职证明和关系证明，可优先选房并享受旭辉城四大置业优惠福利”。