来源：理财周刊

开发商投资速度提升，在土地市场的投入已经超过去年同期水平。但考虑到当前房价调整仍然不太充分，机构预测房价仍然存在调整压力。

房企投入力度加大

国内疫情结束，与之一同结束的，还有开发商对未来不确定性的担忧。在4月份，房企开始加大力度储备土地，为未来做准备。

中指研究院跟踪监测数据显示，2020年4月，全国300个城市共成交土地2105宗，环比增加55%，同比减少1%;成交土地面积8809万平方米，环比增加45%，同比增加1%。无论从成交宗数还是面积上面来看，今年4月份土地市场的活跃度已经接近去年同期水平。

其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交735宗，环比增加83%，同比减少1%;成交面积达3705万平方米，环比增加72%，同比增加3%。住宅建设用地需求同样已经恢复到去年同期水平。

正因为房企踊跃买地，直接推高了土地价格。数据表明，4月全国300个城市成交楼面均价为3328元/平方米，环比增加62%，同比增加28%。开发商敢于以更高的价格拿地，不惜抬高成本，说明它们对未来市场依然看好。

其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为5503元/平方米，环比增加27%，同比增加22%。

从出让金角度来看，4月份投入力度已经明显超过去年同期。数据显示，全国300个城市土地出让金总额为5369亿元，环比增加133%，同比增加25%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为4710亿元，环比增加142%，同比增加24%。

进一步观察发现，土地价格的上涨，并非供应结构变化产生的结果，而是普涨，各类型城市土地价格出现不同程度上涨。数据显示，4月份一线城市成交楼面均价为10842元/平方米，同比上涨158%(与市中心区域高价地产密集成交有关)。二线城市成交楼面均价为4174元/平方米，同比上涨8%。三线城市成交楼面均价为1966元/平方米，同比上涨26%，增幅也不小。

与此同时，4月土地市场平均溢价率环比上升，宅地溢价率较上月增加，也进一步说明了开发商投资积极性在不断提升。数据显示，2020年4月，全国300个城市土地平均溢价率为16%，较上月增加3个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为18%，较上月增加4个百分点。

二线城市仍是“热土”

对人口具有强大吸纳能力的二线城市，再次受到开发商追捧。

监测结果显示，2020年4月，全国出让金排名前二十城市成交总额为3507亿元，同比增加48%，上榜门槛升至66.3亿元。一线城市中除深圳外均入围榜单，且位列前十席。

值得关注的是，二线城市占据榜单14个席位，成为榜单主力，其中南京收金逾439亿元领跑，北京、福州收金同比涨幅明显。

高价地块主要集中在长三角区域。数据显示，2020年4月，宅地楼面价榜单价格较去年同期走高，同比上涨17%。入榜门槛上涨至35782元/平方米。长三角地区共有5宗宅地入榜，占据榜单半壁江山。

房价仍存调整压力

日前，易居研究院发布市场调研报告称，根据历史经验，短期内房价仍然存在调整压力。

将狭义货币(M1)同比增速和百城二手房价格同比涨幅进行对比发现，二者整体走向基本一致，只不过M1同比增速走势领先于百城二手房价格同比涨幅走势。

数据显示，2011年至今，M1同比增速和百城二手房价格同比涨幅分别有2个阶段高点，前者领先后者的时间均为11个月。2011年至今，M1同比增速有3个阶段性低点，前两个低点分别领先百城二手房价格同比涨幅低点5个月和14个月。

后一次领先的时间较长，主要原因是2014年1月M1同比增速创阶段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

图1 M1同比增速和百城二手房价格同比涨幅

2020年1月M1同比增速创新低，2月以来持续小幅回升。目前来看，1月份大概率是本轮周期M1同比增速的低点。从历史规律来看，百城二手房价格同比涨幅阶段低点一般会滞后M1同比增速阶段低点一段时间出现，目前来看前者可能还未达到最低值，还将继续收窄。

而且从同比涨幅绝对值来看，前两轮调整均进入负区间，目前仍在正区间，说明本轮房价调整还不够充分，预计二季度或下半年同比涨幅有可能会进入负区间。

短期内，房企和机构的判断出现分歧。或许，房企研判的时间周期更长，所以不惧短期调整，因此敢于逆势加大投资力度，提前布局。