来源：中国证券报

中国证券报记者近日实地走访发现，北京地区二手房市场价格出现较明显分化，刚需二手房价格小幅上涨，改善型二手房则面临成交难、降价多的尴尬。

刚需客户积极入市

“北京二手房七成以上购房者是刚需客户，热点刚需盘走高与刚需客户积极入市关系较大。”多位二手房中介销售人员对中国证券报记者表示。

中国证券报记者走访发现，中介人员所称的优质二手房，指的是具备“楼龄新、距离地铁近、物业环境好”等特点房源。而北京地区具备上述条件的二手房占比并不高。优质二手房挂牌量有限，而近期需求量陡增，导致价格攀升。

位于大兴区某次新二手房楼盘附近的中介人员对中国证券报记者表示，3月份之前，该小区两居室价格在350万元左右，且朝向、户型及税费都较吸引人。随着上一批挂牌房源逐步售罄，新挂房源两居室价格都在380万元起步。“业主的心理预期发生了较大改变。3月份之前，受疫情影响很多业主急于出手，价格弹性大，2月-3月是低点。随着急售客户的房源出售完毕，且疫情期间积攒的刚需客户需求逐步释放，新上的房源价格出现上涨。”

这一说法得到了多位销售人员的验证。“有些小区前期销售的房源，不是小区最优质的位置，但价格偏低，被刚需客户买走了。而近期在售的不少房源，位置和户型相对更好些，本身就存在溢价。这也是价格上涨的一大因素。”位于南四环某次新小区销售人员对中国证券报记者表示。

上述销售人员介绍，一些开发商对新楼盘会推出特价房源。但从次新二手房销售情况看，之前的特价房现在作为二手房销售时价格通常不高。开发商捂盘的房源往往位置佳，后期作为二手房销售时通常会出现较明显的溢价。

改善型房源面临尴尬

刚需房市场升温，而改善型二手房则出现滞销的情况。

中国证券报记者走访发现，无论是在市中心还是郊区地带，大面积、总价高的改善型住房市场整体热度较低。这些房源通常为别墅、合院、复式洋房等类型，面对的基本都是改善型住房的客户。按照北京地区目前的限购政策，再加上中介费、税费，二套房客户需要支付的首付比例达总房款的七成左右。

“很多房源原值较低，且不是满五唯一，贷款不容易。如果是二套购房者，基本上都要求客户全款。”多位销售人员对中国证券报记者表示，“这类房源如果卖给首套客户，即便贷款，还款压力也会很大。而能够买得起这类房源的，一般不会是首套客户，因此贷款资质基本已用掉，使得这些二手改善型住房的销售面临尴尬。”

中国证券报记者观察到，一些二手房网上销售平台的降价榜及捡漏榜中，非学区、高总价、大面积的改善型住房出现较多，有的二手房相比同小区的刚需盘单价下降50%。

以位于南四环某洋房小区为例，小区建设时间在2000年左右，距离地铁较远且没有电梯，小户型一居室、两居室均价在4万元/平方米左右。且该小区的改善型住房面积较大，需要缴纳较高的增值税及个税，200平方米左右的复式洋房均价仅约为2.5万元/平方米，有的急售盘实际成交均价仅为2万元/平方米左右。

退房客户增多

“五一”小长假过后，北京西城学区房市场出现一波成交高潮。但随着西城区多校划片新政实施时间临近，很多换房再买学区的客户面临换房时间来不及的问题，导致这类房源的退房情况大增。

“购买西城学区房的客户，一般首先卖掉持有的自住房，拿到卖房房款后，再交付西城学区房业主房款。当时，不少客户听从了销售人员关于15天就能过户完成购买西城学区房的说法，于是先订下了房源，但销售自有住房所花费时间大大超出预期。比如，购买他们房子的人，本身也是换房客户，一个环节出了问题，其他环节都受影响。最近不少这类连环客户要求退房。”销售人员告诉中国证券报记者。

据了解，北京不少地区二手房过户仍实行排号政策，有的已经排到了6月中下旬。“在最快的情况下，从定房到过户完成需要一个半月的时间。换房客户如果想买学区房基本上来不及了，除非运气特别好。”多位销售人员称。