来源：新闻晨报

进入5月，上海楼市火热成交态势持续放量，继4月累计有47个单价超过10万元/平方米的新盘成交后，5月上海一手高端住宅市场依旧火热态势。碧云尊邸单周成交高达3.5万平方米、前滩东方惠礼单周成交套数逼近300套，高端盘集中签约，拉动了5月第二周楼市整体成交均价走高，让楼市总体成交均价罕见突破七万元关口。

究其原因，一方面前期累积的改善型需求陆续释放，另一方面，高端市场扎堆面市且集中成交成为近期上海楼市快速回暖的主因。值得注意的是，高端住宅短期内的集中成交拉升了全市的成交均价，五月的楼市红火并不意味楼市全面“入夏”，买家入市依旧需要保持理性。

一手高端住宅成交红火远郊刚需市场去化受限

据克而瑞数据显示，上月上海商品住宅供应量大幅回升至70万平方米，同比微降5%;成交量进一步提升至62万平方米，环比增长66%，同比跌幅则由上月的39%收窄至21%，成交量基本恢复至楼市常态水平。

具体来看，上海在4月份全新面市的新盘有30个，其中位于前滩的东方惠礼表现最为突出，参与摇号认购的客户数量接近供应套数的6倍。在“后宅家时代”，对生活品质有着追求的改善型买家对于住宅有了新需求，格外看重那些社区生活环境良好、配套设施完善、医疗、教育资源丰富的项目，加之受限价政策影响，高端住宅预售价格普遍低于市场预期，因此进一步放大了改善型买家的购买意愿。事实上，高端住宅在短期内的集中成交，带动了上海新房成交均价的上涨，五月第二周新房成交均价约70793元/平，达到2016年后的历史高点。

从成交套数而言，排在前列的项目遍布普陀、浦东、宝山各区，总体成交表现呈现多点开花格局，随前期供应的大规模提升，五一以来成交亦持续走高。5月4日至5月10日单周成交逼近30万平方米，并出现了5个单周签约过百套的项目，高端住宅市场展现出难得一见的活跃度。

值得注意的是，尽管上海楼市回暖整体好于预期，但各类型住宅产品去化情况冷暖不均，呈现分化格局。以4月份开盘销售项目为例，大部分外环线以外的住宅项目市场表现乏力，远郊刚需市场自2018年下半年开始去化不畅，加之此次潜在刚需客群受今年特殊环境负面影响较大，压力不容小觑。像金山区亭林板块、奉贤区南桥板块、青浦区青埔镇板块，新开盘项目去化率大都低于30%，后续市场走势不明朗。

楼市成交活跃并未“入夏”市民购房仍需理性对待

在春节后的全行业恢复中，房地产业表现亮眼。由于央行降息、降准、公开市场操作等系列调控手段，目前市场流动性相对充足。LPR利率于4月20日如期下降，有利于引导信贷市场成本下移，全国房贷利率大概率将步入下降通道。此外，政策方面也给与大力支持，在4月颁布的《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》中，提及支持房地产企业合理融资需求，鼓励金融机构加大对旧区改造的融资支持。全国性经济提振措施与地方政府态度相互支撑，有利于稳固市场信心。

与此同时，伴随年中冲刺季在即，5月房企仍会加紧备货。稳定供应将为成交奠定良好基础，成交同比大概率能够实现由负转正。稳健的市场需求，叠加相对充裕的信贷资金助力，高端住宅市场热度有望惯性延续。受一季度特殊时期影响，各房地产企业在销售业绩、现金流方面压力较大，下半年部分远郊刚需盘或将以价换量，后市或将迎来刚需市场的热度回升。

虽然近期市场延续反弹格局，交易持续发力，但这主要源于一、二月楼市因为特殊时期被按下“暂停键”，使得积累的购房需求延期释放，市场各方都在追回失去的时间，推盘节奏紧锣密鼓，各类优惠策略也频繁亮相。鉴于此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，在政策面没有变化的背景下，成交的短暂活跃并不意味上海楼市已进入“夏天”，所以面对眼下的一波成交走高行情还需维持一份理性。