5月上海一手高端住宅市场依旧火热态势

房产2020-07-30 07:18:21
导读来源:新闻晨报进入5月,上海楼市火热成交态势持续放量,继4月累计有47个单价

来源:新闻晨报

进入5月,上海楼市火热成交态势持续放量,继4月累计有47个单价超过10万元/平方米的新盘成交后,5月上海一手高端住宅市场依旧火热态势。碧云尊邸单周成交高达3.5万平方米、前滩东方惠礼单周成交套数逼近300套,高端盘集中签约,拉动了5月第二周楼市整体成交均价走高,让楼市总体成交均价罕见突破七万元关口。

究其原因,一方面前期累积的改善型需求陆续释放,另一方面,高端市场扎堆面市且集中成交成为近期上海楼市快速回暖的主因。值得注意的是,高端住宅短期内的集中成交拉升了全市的成交均价,五月的楼市红火并不意味楼市全面“入夏”,买家入市依旧需要保持理性。

一手高端住宅成交红火远郊刚需市场去化受限

据克而瑞数据显示,上月上海商品住宅供应量大幅回升至70万平方米,同比微降5%;成交量进一步提升至62万平方米,环比增长66%,同比跌幅则由上月的39%收窄至21%,成交量基本恢复至楼市常态水平。

具体来看,上海在4月份全新面市的新盘有30个,其中位于前滩的东方惠礼表现最为突出,参与摇号认购的客户数量接近供应套数的6倍。在“后宅家时代”,对生活品质有着追求的改善型买家对于住宅有了新需求,格外看重那些社区生活环境良好、配套设施完善、医疗、教育资源丰富的项目,加之受限价政策影响,高端住宅预售价格普遍低于市场预期,因此进一步放大了改善型买家的购买意愿。事实上,高端住宅在短期内的集中成交,带动了上海新房成交均价的上涨,五月第二周新房成交均价约70793元/平,达到2016年后的历史高点。

从成交套数而言,排在前列的项目遍布普陀、浦东、宝山各区,总体成交表现呈现多点开花格局,随前期供应的大规模提升,五一以来成交亦持续走高。5月4日至5月10日单周成交逼近30万平方米,并出现了5个单周签约过百套的项目,高端住宅市场展现出难得一见的活跃度。

值得注意的是,尽管上海楼市回暖整体好于预期,但各类型住宅产品去化情况冷暖不均,呈现分化格局。以4月份开盘销售项目为例,大部分外环线以外的住宅项目市场表现乏力,远郊刚需市场自2018年下半年开始去化不畅,加之此次潜在刚需客群受今年特殊环境负面影响较大,压力不容小觑。像金山区亭林板块、奉贤区南桥板块、青浦区青埔镇板块,新开盘项目去化率大都低于30%,后续市场走势不明朗。

楼市成交活跃并未“入夏”市民购房仍需理性对待

在春节后的全行业恢复中,房地产业表现亮眼。由于央行降息、降准、公开市场操作等系列调控手段,目前市场流动性相对充足。LPR利率于4月20日如期下降,有利于引导信贷市场成本下移,全国房贷利率大概率将步入下降通道。此外,政策方面也给与大力支持,在4月颁布的《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》中,提及支持房地产企业合理融资需求,鼓励金融机构加大对旧区改造的融资支持。全国性经济提振措施与地方政府态度相互支撑,有利于稳固市场信心。

与此同时,伴随年中冲刺季在即,5月房企仍会加紧备货。稳定供应将为成交奠定良好基础,成交同比大概率能够实现由负转正。稳健的市场需求,叠加相对充裕的信贷资金助力,高端住宅市场热度有望惯性延续。受一季度特殊时期影响,各房地产企业在销售业绩、现金流方面压力较大,下半年部分远郊刚需盘或将以价换量,后市或将迎来刚需市场的热度回升。

虽然近期市场延续反弹格局,交易持续发力,但这主要源于一、二月楼市因为特殊时期被按下“暂停键”,使得积累的购房需求延期释放,市场各方都在追回失去的时间,推盘节奏紧锣密鼓,各类优惠策略也频繁亮相。鉴于此,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,在政策面没有变化的背景下,成交的短暂活跃并不意味上海楼市已进入“夏天”,所以面对眼下的一波成交走高行情还需维持一份理性。

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