来源：21世纪经济报道

最近杭州楼市又火了，起源于远洋西溪公馆领出一批959套房源的预售证。这个项目从5月开启双通道报名以来，据现场销售人员的反馈，报名人数5万多人。

超低中签率是远洋西溪公馆关注度直线上升的原因之一。五万多人抢959套房子，相当于一套房子50个人在抢。此外，按照项目验资要求保守估算，5月最后一个周末，杭州楼市仅这一个项目就集结了超过400亿资金。

据远洋西溪公馆微信公众号5月28日发布信息：该项目从5月24日-5月28日进行线上购房意向登记，由于购房意向登记人数过多，资料信息审核工作量比较大，登记结果公示需要顺延3天，将于6月2日公示;购房者登记中的冻结资金将于6月4日前全部解冻。

远洋西溪公馆在杭州楼市是特例，也是典型。这个位于杭州未来科技城的项目早于2009年已拿地，十年间，股东也已易主。由于种种原因时至今日开盘，对于项目开发商而言，经历了杭州楼市的低潮与反弹周期。由于开发周期过长，项目周边二手房3.5万-4万元/平方米之间，而目前项目限价才2.8万元/平方米。

一家行业前20强房企杭州区域负责人对21世纪经济报道表示，市场热度如此高的原因在于该项目均价2.8万元/平方米，与周边二手房价格倒挂严重。该项目周边二手房价在3.5万元/平方米-4万元/平方米之间。此外，远洋西溪公馆这次推出的房源是准现房，交房时间短对于投资客而言很吸睛。

实际上，杭州近年来一手楼盘限价，新盘价格与周边二手房价格倒挂的现象比比皆是，“万人摇”项目接二连三出现。这个现象在2019年年底，2020年春节前有所放缓。比如远洋西溪公馆，曾在2019年12月推出42套排屋，建面约283-342平方米。房源均价5.48万元/平方米，但最终只有17户购房预登记家庭，其中无房家庭为6户，无需摇号。想不到远洋西溪公馆这次推出近千套房源，引发超5万人报名，与年前无需摇号形成巨大反差。

“我身边不少人最近都去摇号了。”张希文(化名)是一名房地产业从业者，据其观察，还有购房资格的杭州人都希望能在那些一二手倒挂的区域买到新房;不仅如此，杭州放开落户政策之后，大批外地人涌入，购房需求大增。据杭州多名业内人士预估，杭州近两年每年新增人口都在30万以上，每年购房需求至少新增10万-15万。作为浙江省省会与长三角独一无二的大数据产业智慧城市，即将举办2022年亚运会的杭州正在释放强大的虹吸效应。

“杭州楼市一直这样，一二手倒挂现象严重。不是市场有多火，是大家都想去抢钱。”另一名房地产从业人员王磊(化名)对21世纪经济报道记者说。王磊在2019年入手一套萧山科技城的住宅，项目还没交付，均价至今也没有上涨。

楼市高烧不退的背后，是杭州2019年卖地2672亿，位居全国第一，其中余杭区出让面积最大。在土地总量、总价上，杭州2019年延续近两年的高增长。业内人士指，亚运会开幕之前的城市基建资金缺口导致政府有卖地动力;每年杭州新增人口数量递增、货币贬值压力加大、货币政策宽松、利率成本趋低等，令资金导向固定资产投资。

资产购置恐慌?

“杭州楼市每个月都有‘万人摇’，这一点不稀奇，‘五万人摇’倒是第一次见。”王磊说。

由于报名人数太多，导致远洋西溪公馆销售部工作人员工作量大增。据现场销售人员反映，这几天售楼处从白天到晚上下班前咨询电话一直没停过，工作人员忙不过来，不得不延迟购房资格审核时间。

据了解，杭州有一个高层次人才和无房户优先摇号政策，“高层次人才”优先政策是指：经杭州市分类认定的B、C、D、E类人才及符合条件的相应层次人才，在杭州购买首套住房。无房家庭是指：在杭州市限购范围内及临安区范围内无自有住房的家庭，不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”，桐庐县、建德市、淳安县户籍的除符合以上条件外，还须同时在其户籍所在地范围内无自有住房。

每个项目不超过总房源量20%比例的房源供“高层次人才”优先摇号;总房源量20%比例的房源，供“无房家庭”优先摇号。

远洋西溪公馆这次推出的小户型(100平方米以下)有244套，仅占25%，以最小户型面积59平方米匡算，最低总价为170万不到。但这次开售分为两个组团，有两张预售证，因此也有两个报名通道：一张预售证有387套房源，如果是首套首贷购房者，项目指定银行存款验资40万，二套或者全款购房的就是80万;另一张预售证有572套房源，验资门槛首套首贷80万，二套或者全款购房是160万。换言之，如果购房者用一张80万的存款证明，可以在两个通道内报名成功。一般而言，不管自住客户抑或投资客，为了加大自己的摇号中签率，一般都会选择两个通道同时报名，有的甚至想方设法多用名额。按照这个验资模式保守估计，平均一个人验资80万的话，目前已经冻资最少超过400亿。

林玲(化名)为了买到这个准现房项目，找了四张房票，报了4个名额，冻资三套480万，加上一套80万，一共560万。与林玲做法一样的客户不少，他们与一些手上有房票但没钱买房的人合作，中签之后，过段时间房子转手，将会把利润的5%-10%分给这些有房票的合作方。

地产从业人员张三(化名)对记者表示，各种利好叠加，加上市场对政府放松限价也有预期，导致杭州楼市持续火爆。比如，在售的A楼盘限价2.9万元/平方米，该项目附近地块在拍卖之前，规定以后产品限价3.1万元/平方米，这样A楼盘的购买预期就被抬上去了。

过去两年，杭州楼市上半年热，下半年会稍微理性一点。而今年马上进入六月份房企冲上半年业绩的关键时刻，两个超级红盘横空出世。一个是远洋西溪公馆;另一个是城北CBD的万象城幸福里。

业内人士认为，“杭州市场稍微降温一点，就会有性价比特别高的红盘、一二手价格倒挂盘来托一托市场，抬高预期，这对购房者和房企而言，都是有积极作用的”。

张希文认为，杭州市场的“抢房”现象，有人为制造资产购置恐慌的趋势。他直言“其实可以控制这一局面的，比如全市不可能同一天有50个楼盘同时摇号，监管部门是否可以规定有购房资格的人一年只能摇号2-3次?”他认为，限制同一个人的摇号次数可以阻拦部分投资客进场。

事实上，杭州楼市供需缺口已出现。第三方机构数据显示，2019年，杭州十区共成交新房13万套，环比跌9.85%;2019年，杭州市(不含临安)共成交8.06万套二手房，与去年同期的7.24万套相比，上涨11.33%。这表明，杭州一年内有21万套购房需求;中原地产库存数据显示，杭州市区(不含富阳、临安)住宅广义库存可能达到14.8万套。而杭州2019年常住新增人口位居全国第一，同比2018年新增56万人，不缺乏潜在购房者。

杭州前5月卖地超千亿

杭州楼市的火热程度已然超出所有人想象，不少业内人士以为疫情之后楼市会“蔫一会”，现实不仅没有，反弹还非常明显。疫情过后，杭州二手房量价齐涨，5月均价2.7万元/平方米，环比上涨2.5%。

与此同时，杭州推地节奏也非常快。截至2020年5月份下旬，杭州土地出让金达到1040.8亿元;回看2019年，杭州也是在五月份就完成了千亿出让金的指标。

杭州有“限地价限房价”制度。不少新出让地块都采取了双限策略。在拍地之前，开发商其实就能测算好地块以后盖出来的房子精装能卖多少钱、毛坯能卖多少钱。那么按照各家成本测算，就知道地价拍到多少的时候，项目利润有多少。双限地的出现，也导致新房价格比周边二手房价格便宜。

项目预期收益率仍是开发商拿地核心指标。以5月21日一场土拍为例，崇贤地块由于商业占比大，预期利润率较低，底价成交;东湖新城地块在溢价封顶之时仍有7.8%的收益率，竞拍到了自持9%方才成交;而瓶窑A6地块在溢价封顶的时候，也有8.6%的收益率，自持也达到7%。

综合前述业内人士所言，地块“双限”下，虽然开发商的利润空间越来越低，但基于杭州强大的城市竞争力和充足的土地供应，“房企即使测算地块只有2-3%的利润率也要去抢”。房地产金融属性越来越重，导致房企对银行贷款高度依赖，只有拿到新地块才可能有新增贷款，从而覆盖旧的贷款。张希文指出，目前在杭州重仓的少数几家房企，如果一年内或者较长时间不拿地，资金链风险很快就会暴露。

去年以来，已经有甘肃建投、广州时代、荣盛、美的置业、新鸥鹏、新世界、新鸿基、伟业控股、聚佳融、新力地产等首次进入杭州。据统计，2019年在杭州拿地前三名为融创、滨江、中国金茂。

杭州透明售房网数据显示，2020年一季度，杭州全市共成交60幅土地，总成交面积195.9万平方米，同比下降5.6%;成交金额490.2亿元，较去年同期增长8.1%，疫情并未对一季度的成交量造成太大影响。2020年一季度土地楼面价10895元/平方米，与去年同期的10930元/平方米基本一致。

4月，杭州土市再迎一波推地潮，共成功出让土地43幅，总出让面积136.1万平方米，同比增长29.3%，环比增长90.6%;总成交金额385.3亿元，同比下降0.7%，环比增长195.8%。其中23幅涉宅土地，有9幅地块竞拍至自持，“封顶”、“竞自持”等现象又重回市场，整体的溢价率上升至24.4%，创下了自去年7月“双限”政策实施以来的新高。