澳大利亚今年的就业增长强劲，失业率低至5%，这对商业房地产行业是一大利好。

来自商业租户的需求继续支撑着该行业，而投资者的需求也相对强劲，尤其是与目前住宅市场面临的挑战相比。

即便是在零售等更具挑战性的行业，我们也尚未看到收益率的大幅上升。那么，在投资者和租户的需求都保持稳定的情况下，2019年商业地产的情况如何呢?

投资者对零售地产的态度仍在发生巨大转变。一度被认为是最安全的商业地产类型之一，网上购物的增长和零售支出的有限增长使零售商处境艰难。这是通过占用流动的。

2018年大约有35万平方米的零售商店关闭，2019年可能还会继续关闭。虽然现在判断零售店面将关闭多少还为时过早，但毫无疑问，许多零售业主将需要适应租金较低的情况，或者寻找替代的租户。

正如我们所知，购物中心肯定还没有结束，但已经出现了结构性转变。

尽管零售是目前最具挑战性的行业，但令人惊讶的是，这对收益率几乎没有影响。这种影响将来很可能会发生，特别是对于那些无法对变化的情况作出反应的中心类型。

2019年可能是零售业又一个充满挑战的一年。

Build to rent是第二大房地产投资类别，但在澳大利亚几乎不存在。这是一个越来越多的商业地产业主和开发商开始关注的领域。

在2018年，一些著名的待租建筑项目被公布，包括Mirvac在悉尼奥林匹克公园的第一座建筑，以及Salta在墨尔本里士满维多利亚花园的项目。

项目启动的挑战是有章可循的，然而，2018年管理投资信托(MIT)结构的变化，是使其成为美国更具吸引力的行业的一大步。

目前，许多写字楼市场的空置率处于10年来的低点，珀斯和布里斯班等城市的空置率也开始下降。

空置率的下降正影响到租金的增长，这对业主和投资者来说是个好消息。

在工业领域，零售业格局的转变一直是积极的，对工业地产的需求不断增长。这种情况不仅出现在远郊地区，也出现在需要更多仓库的内陆地区。

随着2019年工作岗位的持续增长，对于办公室和工业地产的业主来说，将会有持续的好消息。

工业部门预计将在2019年表现良好。

2017年，开发用地销售开始下滑，预计2019年将继续放缓。

下降的部分原因可以归结为离岸买家的减少——尽管销售仍在进行，但中国的限制措施对这个买家群体的影响最大。

另一个推动因素是澳大利亚投资者活动大幅减少，投资者贷款较2015年的峰值水平下降了30%。

到2019年，没有迹象表明买家对开发用地的需求会增加。墨尔本和悉尼的住宅价格正在下跌，预计皇家银行委员会(Banking Royal Commission)的结果将继续带来融资方面的挑战。

联邦政府的潜在变化可能会导致对新公寓的投资更少，尤其是如果针对投资者的税收激励措施改变的话。这是一个值得密切关注的领域。

与典型的周期后期一样，收购活动继续升温。

牛津地产集团对Investa Office基金的收购预计将于2018年底完成，ESR对Propertylink的收购已获批准。

受急于在澳大利亚迅速建立投资组合的集团以及急于从当前定价中获利的目标的推动，2019年收购活动可能会增加。