从短期来看，流入房地产投资的资金将继续，巩固了坚实的回报。

中期，主要的不确定性是利率是否会保持在低水平或上升。

我们怎么玩这个？直接和间接通过列出的和未列出的资金信托基金流入商业财产投资将继续。

有什么选择？极低的利率使固定利率保持吸引力，特别是为寻求收益率的投资者。直接和通过共享市场的公司的股权投资具有更大的关联风险。房地产投资和基础设施是最接近固定利率的，提供了更高的收益。财产有风险，但更多。因此，资金流入财产，既直接又通过重组，以及巩固收益和价格托换回报。

请注意，我们不能用过去十年的回报作为未来(总)回报的指标。未来的收入收益率和资本增长率都会下降。

我们可能在GFC诱导的回调中损失了很多股票（现在只有十多年前），但它为十年来强劲的回报和繁荣的房地产市场开辟了道路。

GFC、信心的崩溃、信贷的极度紧缩和股票市场的崩溃导致了重大的过度反应，导致价格大幅低估。产量太低。在回顾中，低估了一个非常投资机会，承销了一个固定收益率和资本增长时期（仍然谨慎），投资者缓慢地返回并恢复了市场。

在这一点上，为保护经济免受最糟糕的经济衰退而设计的货币刺激导致了政策利率和债券利率的显著下降，由此产生的(进一步)房地产收益率的紧实增加了资本的增长和总收益。

事实上，房地产价格的大部分增长都与稳定的收益率有关，而不是收入的增加。

过去10年，房地产投资回报率非常高。但现在，房地产市场不再被低估了。资本增长的根源在很大程度上已经蒸发了。

与此同时，利率和债券利率的走势存在相当大的不确定性--不是短期的，而是中期的。

总收益有两大驱动因素。

第一种是通过投资市场，通过改变债券利率对收益率和资本增长的影响。

二是供求对租金和收入增长的周期性影响。这直接决定了资本的增长(以固定的收益率)，并通过资本收益预期的变化对收益率和价格的影响间接地决定了资本的增长。

我们需要兼顾这两方面。但在过去的十年里，第一个因素一直是总收益的主要驱动因素，这也是我在这篇文章中的重点。

债券利率对收益率的影响是影响所有房地产市场的投资市场现象。我们可以确定债券利率在产量形成中的一个显著的独立影响，并通过市场对不同的弹性城市市场进行分析。

短期内，利率和债券利率可能保持在低位。事实上，它们可能会进一步下跌，尽管跌幅远小于GFC后时期的跌幅。尽管利率一直保持在低位，但资金将继续直接和间接流入房地产，从而进一步巩固收益率。收益率形成的方式是，收益率缓慢地调整，以适应利率水平。他们还没有完全调整。如果利率维持在目前的水平，收益率(和价格)就会进一步稳固。从这一来源获得的房地产总收益将继续随着资本增长而增加收益。但收益率不会像过去十年那样坚挺。回报会更低。

我的主要不确定性是，在中期，债券利率和财产收益率的过程。一些评论人士似乎认为利率将无限期地保持在低水平。这意味着发达经济体的持续疲软和低通胀，从而允许持续的货币刺激。这将使利率和房地产收益率都较低。

这是有可能的。但我不太确定。我也不准备在这个基础上投资。

这在很大程度上取决于你是否认为世界经济已经发生了根本性的变化，经济增长将保持疲软，通胀将受到抑制。我没有。

请记住，经济需要多长时间才能从GFC这样的重大冲击中恢复过来。在澳大利亚，在上世纪90年代初的经济衰退之后，我们花了十多年的时间才达到我们再次投资的阶段。这就是世界经济正在发生的事情。我对形势的解读是，美国经济运行良好。但欧洲仍在挣扎--不再忍受经济衰退，而是依然疲软。从GFC恢复过来需要很长时间。

我认为工资增长乏力只是暂时现象。当然，新的工作安排，特别是合同工和兼职工作，有可能将权力的平衡转移到雇主身上。在我们疲软的经济中，劳动力市场仍然疲软。但一旦劳工短缺出现，雇主将再次抬高工资，以获得优秀的员工，再次导致工资上涨，从而导致物价上涨。然后，包括澳大利亚央行在内的央行将再次收紧货币政策。

在我看来，政策利率和债券利率不会永远保持在低位。

我们怎么处理这种情况？在短期内，我对持续的公司收益和稳固的房地产投资回报的预期感到满意，这比许多公司的股票头寸都要好，而且以个人资产之间的波动性为形式的风险较低。这使得人们能够专注于周期性强劲的房地产市场投资。

请注意，所有市场都会受到不断上升的债券利率的影响。整体回报率将更低。不会有藏身之处。或许我们应该把注意力集中在强劲的周期性市场上，把损失降到最低。

弗兰克·格尔伯是一位经济学家。