过去几年里，市区中心地带长达20年的反弹步履蹒跚，而主要的购物中心却一马平先。保罗•桑希尔来看看是什么导致了不同的结果。

直到最近，在一个时尚的内城零售区内租到一处黄金地段，靠的还是运气，而不是钱。但在过去三年里，内街的空置率大幅上升，而像巴尔曼(Balmain)的达令街(Darling St)和菲茨罗伊(Fitzroy)的布伦瑞克街(Brunswick St)这样的昔日宠儿，则接连遭遇了餐厅关闭、行人流量下降以及要求政府采取行动帮助遏制经济放缓的呼声。

与此同时，大型零售中心的空置率已被证明在1%左右，而室内装饰条的空置率在4%至8%之间。那么，市区内的购物是否正在重蹈曾经无处不在的牛奶吧的覆辙呢?

世邦魏理仕高级谈判代表泽尔曼·安斯沃思(Zelman Ainsworth)表示，完全不是这样。“这并不是内贴效果不好的问题，而是一些人在挣扎，而另一些人做得很好。在墨尔本的圣教堂(Church St)、布莱顿(Brighton)和格伦菲利路(Glenferrie Rd)、霍桑(Hawthorn)等地，我们正在以接近纪录的租金进行交易。

“这些街区吸引了各种各样的购物者，有各种各样的租户，并以一个购物中心和大型零售品牌为基础。”

Campbell Parade、Bondi和Chapel St、Prahran等表演较好的品牌也拥有强大的咖啡馆和独立的时尚品牌，深受时尚人士和年轻潮人的青睐。这一模式与里士满的布里奇路(Bridge Rd)等街区截然不同。在这些街区，糟糕的租户组合和苦苦挣扎的市中心正在推高租赁招牌的数量。

Bondi:强大的咖啡馆和独立的时尚品牌

这种一个部门苦苦挣扎而其他部门继续前进的经验正在购物中心得到复制，在那里，管理经验是突出的关键因素。

BIS Shrapnel的高级项目经理Maria Lee告诉realcommercial网站说:“低迷的消费者支出已经产生了影响，中心的整体营业额下滑，收入持平，但大型中心的客流量仍然稳定。”

不过，有趣的是，较小的金融中心(它们对可自由支配支出的依赖程度更高)会做得更好，这一理论似乎没有得到证实。这很难一概而论，但通常是主要中心表现最好。”

“我认为，这在一定程度上是由于大型金融中心的管理层，他们通常也是经验丰富的海外资产管理者。他们似乎比小型郊区中心的私人业主更能适应和学习全球趋势。”

当地的人口结构也起到了一定作用，Lee指出，中高密度住宅的增长增加了像悉尼北岸Chatswood这样的中心的集水区规模。

安斯沃思还认为，当地人口增长是影响一个地区经济发展的一个因素。“典型的例子就是South Yarra周边密集的公寓开发。人口的增加导致行人流量增加，尤其是在周末，这对附近的零售商来说是一个巨大的刺激。”