每年，房地产委员会都会询问哪些写字楼市场在未来一年表现最好。五年来，答案一直是悉尼。事实上，在这段时间里，悉尼写字楼市场是所有商业市场中最好的。

在过去的一年里，酒店空间的短缺提高了回报--但那是很久以前的事了。过去三年，悉尼写字楼市场投资的总回报率(收益率加资本增长)超过每年20%。更令人印象深刻的是，这十年的平均回报率超过了17%。

这不可能永远持续下去。但我们对下一个财政年度的回答是一样的，预计悉尼办事处的回报率在20%左右。再过几年，这个周期就会耗尽。

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原因是悉尼没有建立足够的办公空间，因此空缺率很可能在另外三年内保持得很紧。这将推动租金和房地产价值的进一步强劲上涨。我们现在正处于发展阶段，这将缓解空间不足。而且，考虑到最近的住宅体验，我们都知道现场价值的发展方式是什么。

五年前，悉尼办事处的租金几乎不足以弥补一个具有高租金和低现场成本的项目的可行性。那是Barangaroo。它的发展吓坏了大多数其他开发人员。因此，当前的空间不足。

在过去的五年里，CBD的有效租金翻了一番还多，收益也稳定了下来，因此现在已经足够承销新的开发项目了--至少在CBD里是这样的。现在我们开始了新一轮的重大项目。

但我们需要建造更多的东西。根据我们的预测，包括新的建筑和翻新的空间，在未来五年里，我们将在悉尼大都会区建造大约200万平方米的空间。考虑到我们将拆除旧建筑和翻新其他建筑，这比我们满足需求所需的要稍微多一点。但一旦我们开始，我们就会继续前进。这就是循环的本质。

我们不能把它全部建在CBD。说CBD开发在财政上是可行的，这是很好的。关键是CBD内没有足够的地皮，至少没有这些租金。我们拆除的旧建筑物的价值越大，租金就越高(因此，新建筑物的最终价值)就越高。租金越高，潜在的土地就越有经济可行性。

但是，虽然缺乏空间将继续推高租金，但它将花费相当多的时间来巩固下一轮的CBD网站。直到最近，发展受到《生物多样性公约》的约束，郊区中心的租金和房地产价格太低，无法满足发展的可行性。但在郊区中心的租金正在上升，在过去五年里，悉尼北部的租金上升了50%以上。因此，在Parramatta开始的实质性项目。并且有大量合适的相对低成本的站点，特别是在Parramatta和Macquarie公园。

在即将进行的办公室开发过程中，非CBD市场的项目将比《生物多样性公约》更多。

许多评论员对这一提议不以为然，他们说大多数房客不想住在CBD之外。当然，许多公司更喜欢CBD的选址。而且，当空间便宜的时候，他们可以负担得起--现在正好高于开发成本。它不再像过去那么便宜了，但正如我们现在所看到的，这是不可持续的。然而，当租金大幅上升时，许多现时位于CBD优质楼宇内的租户，是负担不起住在那里的。在这一切结束之前，租金会贵得多。

随着他们的租赁到期，企业将寻找更经济实惠的空间--无论是在CBD还是在郊区中心的空间都可以获得更低的空间。每个周期都会发生这种情况。从20世纪80年代起，我们一直没有见过这样的循环。大多数现任经理都忘了。

在接下来的四年中，我们预计CBD和郊区中心的净有效租金将进一步增加40%至50%，这取决于地点，承销价格上升约40%。这个周期还有很长的路要走。

随着我们的推进，发展方程将变得更加紧迫。开发人员将在最佳的可用位置进行建设。但我们很快就会耗尽CBD的网站。这将需要时间来巩固下一轮的CBD网站。因此，下一轮开发大部分将在郊区中心进行--北悉尼、圣莱昂纳德和查茨伍德的开发将减少，而帕拉马塔、麦格理公园和其他有可用空间的地点则更多。

这正是上世纪80年代繁荣时期发生的事情。在最初的CBD开发项目之后，大部分建筑都位于郊区中心。当“生物多样性公约”中的站点被合并时，它们就开始及时建造，以便在市场供过于求的情况下启动它们的项目。事实上，在破产后，我们在城市里留下了10个囤积的开发用地。我想这是我们唯一能得到CBD高尔夫练习场的方法。

我怀疑我们会再做一次。我们永远学不到吗？时间会证明一切。

在这个阶段，我们不知道繁荣的时间和强度。我们预测，未来四年将是一个温和的小周期，随后将出现衰退。但随着最终出现更大的萧条，繁荣可能会持续时间更长、强度更大。因此，当项目基本完成时，我们将看到在未来六年内，地铁范围内超过200万平方米的办公空间的净增加量，其中130万平方米将位于CBD之外。考虑到我们需要一座办公大楼来工作，这将决定服务业就业增长的主要方向。

悉尼写字楼市场仍然是我们在商业地产方面的首选，而且肯定比住宅好得多。在未来五年市场强劲的推动下，我们将看到8.5%的内部回报率。但随后的衰退意味着10年的回报率将更低。

自上一个周期以来，已经有很长一段时间了。但我想我们又要做上世纪80年代的事了。

弗兰克·盖尔伯是BIS牛津经济学的首席经济学家。