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2014年的楼市风风雨雨。给楼市“松绑” 取消限购,无疑成为全年的主旋律之一。截至目前,还在坚持限购政策的只剩下北上广深这几个城市了。

其实,“松绑”的不应仅仅是限购政策,住房种类也应该松绑,其中首当其冲的就是“共有产权房”。同经济适用房、廉租房、公租房等老大哥相比,“共有产权房”属于后来者,却有着强大的生命力和令人艳羡的发展前景。

所谓“共有产权房”,即政府(或投资人)与市民双方共同拥有房屋的产权。中低收入住房困难家庭购房时,可按个人与政府的出资比例,共同拥有房屋产权,而当市民有购买能力后,则可以向政府“赎回”另一部分产权,变“共有产权”为“自有产权”。

共有产权房符合中国国情

中国老百姓心中有根深蒂固的家文化传统,有了房子才有归属感。从执政角度看,政府也认为“有恒产者有恒心”,而共有产权房正好迎合了人们的这种传统心理,哪怕是一部分产权,好歹也是自己的,算自己的产业,在一定程度上增强了归属感。

据悉,住房和城乡建设部在住房保障制度改革方面,眼下正着力推进两项具体工作:一项是对廉租住房和公共租赁住房实行并轨运行;另一项是指导地方有序开展共有产权保障房的探索。

住房城乡建设部原总经济师冯俊表示,共有产权住房有两个作用,一是解决“夹心层”住房困难。二是遏制购置型保障房的牟利空间。“共有产权房”是保障房的补充形式,购房人与政府或投资人共享产权,形成产权主体多元化,以后出售房屋所得按比例分成,减小购房者的压力。

记者了解到,共有产权房在商品房、棚改房、经济适用房、公租房等领域都有试行先例,而且陆续在全国推广。共有产权房的优势:一是有利于社会稳定和促进和谐。二是有利于房地产市场长期稳定。如果租赁文化和相应的配套制度不能有效建立,租赁市场再发达,公共租赁房推得再多,也只能延缓而不能根本上化解中间收入家庭(“夹心层”)庞大的购房刚性需求,在未来仍然会给住房市场带来持续性的巨大压力。而共有产权房在解决“夹心层”的购房刚需方面更彻底一些。三是对项目资金形成的压力更小。公共租赁房的投资压力大,投资回收周期长,而共有产权房所需资金少,投资回收快,短期内就能形成较大供应量。

业内人士表示,共有产权住房相比传统的保障房开发,具有严格限制寻租、防止牟利者钻制度的空子、有助于住房保障项目的退出、有助于更多夹心层居民享受住房的保值增值等优势。

6个城市率先试点

今年4月,住房和城乡建设部召集了部分城市,在北京召开了一场“共有产权”住房试点城市座谈会。在座谈会上,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。

记者了解到,“共有产权房”的概念并不是今年首次提出,早在2007年起就已经在江苏省淮安市进行试点,目前这一模式已在江苏省其他地区获得了推广。

随后,在2012年1月,上海也降低“共有产权房”的准入门槛,月收入达5000元的也可以申请。而在2013年10月末,上海共有产权保障房开始摇号选房,2013年共筹集约3万套房源,解决了部分中低收入家庭住房难的问题。据了解,住房和城乡建设部副部长齐骥要求,北京等6个试点城市要进一步完善试点方案,特别强调要确保公平公正,并在此基础上,探索建立符合国情的保障性住房供应体系。

目前,“共有产权住房”纳入到保障房体系管理,属于保障房范畴,但业内一些专家认为,共有产权房应“自成体系”,全国政协委员、住建部原副部长仇保兴也曾在政协小组会后表示,未来应该会单独归类进行管理。

民营资本参与共有产权房建设困难不少

2014年李克强总理的政府工作报告指出:“创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。”

我国为加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制,鼓励民营资本参与保障性安居工程建设,为政府建设保障房分担责任和压力。为此政府出台了一系列政策措施,例如《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》(建保 2012-91号)就多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设、落实民间资本参与保障性安居工程建设的支持政策、营造民间资本参与保障性安居工程建设的良好环境等方面提出了具体措施。

湖南省衡阳市人民政府早在2011年就颁发了《衡阳市人民政府关于鼓励社会资本投资建设公共租赁住房的意见》,衡阳市恒通置业有限公司是该市第一家大规模建设公租房的民营开发公司。2013年开工的恒通·寿岳公租房项目占2013年全市公租房指标的27%,而且是拿出公司位于衡州大道边的一块商住出让地用于保障房建设。

记者了解到,国家对公租房政策在民营企业投资项目的落实到位还有一个过程,致使民营企业投资公租房在全国都不多见,衡阳市恒通置业有限公司的公租房投资行为因而引起了业内外广泛高度关注。

作为衡阳市唯一投资公租房的民营企业,如果干出成绩,干出效益,可持续发展,对该市其他开发公司投资建设公租房会起到示范和引导作用。然而现实情况绝非想象中那么简单。近日,该公司董事长谭永胜在接受记者采访时面带苦涩,他说,目前,因各项政策的落实难,该公司的公租房之路的可持续性存在一些问题,值得相关政府部门深入探讨和切实解决。

谭永胜首先谈到了信贷支持问题。他说,房地产是资金密集型产业,房地产项目几乎没有不需要项目贷款支持可完成的。“恒通·寿岳公租房项目”一期工程总投资约3.1亿元。除利用自有筹集资金和补助资金共1.3亿元之外,需要项目贷款1.8亿元左右,项目建完后资产价值至少在5亿元以上,土地又是出让土地,但是项目贷款在几家银行都难以准入。

究其原因,一是银根紧缩,房地产调控所致,以至于对公租房等保障性住房的信贷支持政策难以落实。

谭永胜说,各大银行在2014年根据国务院和人民银行政策都颁发了相应的保障房信贷政策文件,“恒通公租房项目”完全符合其中规定的准入细则和风险控制要求,银行不准入大致理由是:从没做过民营企业公租房贷款;将公租房项目认为是房地产开发项目;认为公租房不能做抵押;认为资金回收期太长。衡阳市规定民营企业投资建设公租房十年后方可出售。“省安居投”是保障房融资平台,但不接受民营企业入门。

此外,谭永胜还特别提到了关于民企享受划拨土地建设公租房的问题。他说,恒通公租房项目成本过高,其中一个重要原因是使用摘牌的出让土地建公租房。按现行的政策,公租房是享受使用划拨土地待遇的。《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保 2010 87号)是公租房建设的纲领性文件,文件指出公租房建设政府组织、社会参与,建设用地实行划拨供应。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发 2011-45号)也指出确保用地供应,在年度土地利用计划中优先安排、单列指标、做到应保尽保。《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》(建保 2012-91号)指出用地上适用国家规定的保障性安居工程土地供应和开发利用政策。

关于试行民企公租房共有产权改革试点的问题,谭永胜认为,“共有产权房”是保障房的补充形式,购房人与政府或投资人共享产权,形成产权主体多元化,以后出售房屋所得按比例分成,减小购房者的压力。

共有产权房在商品房、棚改房、经适房、公租房等领域都有试行先例,而且在全国推广。廉租房和公租房已经并轨,并有其他城市成为全国共有产权房试点城市的形势下,衡阳市应该总结过去廉租住房共有产权试点的经验教训,积极引导民营企业投资建设公租房,试行民企公租房共有产权,重新打造在全省具有示范意义的“衡阳模式”。这可成为衡阳市保障房领域的一个改革亮点和特色,也可促使民企保障房建设的可持续发展。

谭永胜建议,可由金融办牵头投资保障房建设民企探索发行保障房基金、公租房企业债券以及公租房项目贷款担保办法。地方政府可按相关政策出台对公租房建设的贴息支持办法,甚至可以探索政府对民企投资建设的公租房的回购办法。充分发挥衡阳市重点社会民生项目建设推进办公室对民企公租房建设的推进作用,缩短行政审批时间、优化投资环境,促使其能可持续、快速发展。