医疗保健房地产投资信托基金(REITs)背后的故事长期以来一直是他们将从巨大的婴儿潮一代受益退休。毕竟，65岁及以上人群的医疗保健需求将大幅增加，满足这些需求的房地产需求将会增加。

然而，到目前为止，数学对于高级住房来说并没有那么好，因为建筑已经超过了需求。但REIT行业巨头Ventas(纽约证券交易所代码：VTR)认为这一趋势将很快转向积极的方向。

在Ventas的投资日，该公司花了一些时间讨论其市场研究方法。这很重要，因为Ventas正在大胆打电话。由于投资组合重新定位，经过几年的业绩下滑，它认为2020年将是其运营资金(FFO)开始“转向”增长的一年，2021年是关键的一年。那时Ventas表示，由于预期婴儿潮退休浪潮，多年过度建设后，对高级住房的需求将超过供应。反过来，这将推动公司的FFO走高。

对于Ventas来说，这是一笔大买卖，后者从高级住房中获得约55%的净营业收入(NOI)。其总NOI的约23%来自净租赁高级住宅物业。这些资产根据长期合同租赁给运营商，通常包括预先设定的租金增加。这项业务一直很好，预计2019年的NOI增长率约为1%。

这个增长率并不是很高，但是当你考虑房地产投资信托基金的高级住房运营投资组合(SHOP)时，它看起来很棒，后者占NOI的32%左右。这些是Ventas有效拥有和运营的资产(虽然从技术上讲，它雇用其他人来运营设施)，使其能够从运营绩效的优势中受益 - 并承受下行风险。Ventas的2019年预测要求SHOP集团的NOI下降幅度高达3%，这主要是因为供过于求导致价格疲软和需求疲软。

SHOP投资组合一直是Ventas的主要逆风，也是投资者关注的主要问题。这是Ventas的股票在过去三年中落后于更广泛的REIT集团的原因之一。这个部门的好转对房地产投资信托基金来说是一个巨大的好处，但在这个领域并不孤单。同行Welltower(纽约证券交易所代码：WELL)和HCP(纽约证券交易所代码：HCP)也有值得注意的SHOP投资组合，分别约为40%和36%。

2021年的故事

那么Ventas究竟如何得出2021年将成为供需转型年的结论呢?

首先，它聘请了一名数据专家来帮助它建立一个专有数据库。这是必要的，因为高级住房业相当分散。虽然有一些主要的参与者，如Ventas，Welltower和HCP，但仍然有很多小型运营商。

其次，它收集了全国各地的人口指标，高级住房建设，高级住房许可，入住率和渗透水平(目前使用老年人住房的老年人比例)等数据。利用这些数据从一个全新的角度来看这个行业，研究人员得出结论，整个市场将会看到2020年到2021年之间的供应量下降和需求增加。这是对空间的更深入研究，而不仅仅是检查正在建设的高级住宅物业。

这些累积的数据为Ventas提供了更详细的分析，为其目前服务的子市场提供了新的见解。在那些通常处于高难度进入富裕地区的市场中，Ventas认为其潜力更大。虽然预计HCP总体上会更好地利用这一特定趋势，但Ventas的预测表明其需求增长将超过Welltower，并且增长率将高于行业平均水平。与此同时，它领先于其服务区域的渗透率的百分点增长。简单来说，数据显示更多人将开始在其经营的地区使用高级住房。

如果其预测发挥作用，Ventas应该做得很好。也就是说，Welltower和HCP在这种情况下也会做得很好。因此，这些预测并不是必须选择Ventas而不是最接近的同行的理由。然而，他们是一般对高级住房空间持乐观态度的理由。

还有一段时间

几年来，Ventas一直在努力应对高级住宅市场的供过于求，与其同行一样。这是每个房地产投资信托基金SHOP产品组合中的一个特殊痛点。但根据专有研究，Ventas认为隧道尽头的光明将在2021年开始大放异彩。

如果您一直在等待医疗保健房地产投资信托基金的故事发布，那么这一天似乎正在快速逼近。如果你一直站在场边，在等到Ventas，Welltower或HCP之前等待正面新闻，你可能想要立即开始更密切地观察