全国各地的建筑业主都面临困境。根据美国能源信息署(US Energy Information Administration)2012年的调查，该国560万栋商业建筑中的一半(包括办公，接待，教育和医疗设施)是在1980年之前建造的，并且开始接近其预期使用寿命。

业主将不得不决定是翻新这些建筑物还是简单地拆除它们并重新开始，这是一个复杂且多层的决定。在许多情况下，升级的成本和结构的不良状况使重新选择变得合理。但这并不总是最好的选择。

通过一些设施，一点点创造力可以节省金钱，并挽救一座值得节省的建筑物。

在奥兰治县，由理查德·纽特拉(Richard Neutra)在1960年代为基督大教堂(Christ Cathedral)设计的令人惊叹的现代主义建筑可能是拆除的对象。相反，奥兰治教区和基督教天主教大教堂公司引入了LPA来评估和修复独特的植物园和希望之塔。最终结果保留并恢复了独特的建筑风格，同时增加了地板下空调，双层玻璃窗，新的LED照明和抗震改造。

LPA Irvine办公室的首席和工作室总监James Wirick说：“我们能够将建筑物的使用寿命延长75年 。”

对于拆卸与翻新问题，没有简单的答案。对于建筑业主而言，这可能是一个艰难而又昂贵的决定。这里有几个问题可以帮助您顺利进行操作。

这并非总是一个简单的问题。但这是一个很好的起点。尽管有大名鼎鼎的建筑师的历史建筑可能需要保存，但其他建筑的优势并不总是显而易见的。在某些情况下，进行详细的分析可以找到原始设计中可能会忽略的元素。

LPA硅谷办公室的工作室总监兼副校长Patrick McClintock表示： “当我们开始重新构想旧建筑物时，我们正在尝试了解所有者的目标 。” “我们希望与所有者合作，发现该网站的礼物。”

在加利福尼亚州圣克拉拉，拥有1970年代时代办公楼3250 Olcott的所有者 正面临着激烈的竞争，以吸引新一代的技术公司。LPA能够利用两层玻璃入口，新立面和室外空间来改造现有建筑，从而充分利用美丽的自然环境。据麦克林托克说，翻新费用估计比新建筑的成本低60%，租金与该地区的新A级建筑相比具有竞争力。

“我们的研究能够识别出一些功能，以帮助给建筑物带来新的生命，包括前面排成一排的成熟树木，有些人将其视为障碍，” McClintock说。相反，树木成了新庭院的焦点。

“他们为空间设定了框架，并使其变得特别，”麦克林托克说。“人们视为制约因素的许多东西实际上都是优势。”

建筑物多大了?

在权衡其他重要因素之前，年龄可能是最重要的考虑因素。旧的结构不一定很糟糕，但是监管方面的变化可能使升级到代码标准变得过时且昂贵。近年来，城市化促使市政当局倾向于更大的密度并改变发展上限。现在，当FAR为5.0时，在容积率(FAR)为1.0时建立的办公室不再使站点的价值最大化。

大规模的翻新工程还可能引发对能源效率的严格要求，这在州和地方一级都有规定。在国家方面，1990年通过的《美国残疾人法案》(ADA)要求对建筑物进行升级，使其具有残疾人通道和其他无障碍功能。如果建筑物的使用年限超过50年，则可能需要将其作为历史资源进行评估，这可能会导致阻止所有者拆除或对其进行实质性改动。

Wirick说：“建筑物越旧，装修费用就越高。”

但是，对于给定项目，其他考虑因素可能会更重。在某些城市，漫长的获取权利的过程可能会增加成本和不确定性。2016年《建筑工程杂志》上发布了一种评估教育设施的翻新与新建工程的工具，该工具讨论了“工作量”，其中不仅包括可感知的成本，还包括日程安排问题，可施工性和所需质量。

一座已有数十年历史的建筑可能还经历了一次或多次临时更新，使其领先于游戏。对质量体系结构和构造的评估应该成为过程的一部分。即使在更老的建筑物中，“好骨头”也可能为装修提供基础。

某些建筑物类型还可以进行自适应重用-将最初为其他目的设计的建筑物转变为新用途。具有阁楼式结构和大型开放式地板的旧仓库已成为吸引办公室的理想之选。LPA最近为其圣安东尼奥办事处翻新了一个1950年代的仓库，该仓库在一个不断发展的工业区空置了几年。安装了新的窗户和屋顶组件，并去除了饰面，以露出老式的结构和砖墙。

LPA的圣安东尼奥办事处负责人米奇·康拉德(Mickey Conrad)表示：“由于已经拥有基础和基础设施，改造这些仓库要比建造新仓库便宜得多 。” “您需要以不同的态度进入这些项目，在那里您要接受项目的原始性并暴露其中的内容。”

需要修复或升级什么?

装修清单的最上方是对有害材料(主要是石棉)的评估，该评估在1978年被禁止之前在美国几乎所有公共和商业建筑中都使用过。对于木结构，白蚁的损坏是一个明显的问题。但是，如果埋在混凝土中的钢筋开始生锈，那么即使钢筋混凝土建筑也可能开始失效，这种过程称为剥落，该过程可能在施工10到20年内开始。

在许多情况下，通过粗略的研究来确定建筑物的损坏程度并不总是那么容易。当LPA开始对1970年代加利福尼亚州的一个社区中心进行翻新时，直到完全清除了屋顶护套后，才揭露了屋顶的真实状况。维里克说：“ The子是从白蚁那里烤出来的。”

新的机械系统，能源效率的提高以及地震和天气的改造都可能增加项目的成本，甚至在不考虑美学上的改进和其他便利设施的情况下。

在某些情况下，升级现有结构根本是不可行的，就像沃伦·霍尔(Warren Hall)那样，这栋13层的建筑定义了加利福尼亚州 海沃德的 加州州立大学东湾校区。完整的地震翻新所需的结构加固将是昂贵的，并且会大大减少建筑物中的功能空间。最好的方法是拆除。LPA设计了一座新的学生和教学楼，与潜在的旧楼翻新相比，它创造了更多的价值和成本节省。新大楼还包含了现代化的学习环境，并创造了旧大楼无法实现的校园连通性类型。

可持续发展是首要任务吗?

对于建筑物所有者而言，可持续性是最复杂的计算之一。由于现有建筑物中蕴含的能量，改造通常被认为是更环保的方法。但是，研究表明，新的结构可以节省能源成本，并且始终有重复利用和回收拆除废物的潜力。

LPA内部研究部门LPAred的高级研究分析师Kimari Phillips说，对可持续性的评估可能包括多种因素。菲利普斯说，对于在圣安东尼奥市区的客户来说，研究发现现有建筑物具有较高的步行性，自行车和公交得分，这对于翻新设施和留在原有社区提供了主要好处。

大多数建筑业主都在寻找长期的投资回报，因此对潜在的节能进行详细分析非常重要。

菲利普斯说：“我们可以使用入住后评估来查看哪些有效，哪些无效，以及在哪里可以找到更高的效率。” AIA环境委员会(COTE)为可持续设计提供了多种指标，可为您提供指导。“我们可以衡量结果，并将其与可持续设计意图联系起来。”

对于圣地亚哥州立大学，LPA对1957年建造的Storm和Nasatir大厅进行了翻新。除了升级教室和会议空间以及遵守法规外，该设计还完全提高了综合大楼的能源效率，包括用水量的显着下降以及建筑的节能。安装光伏面板，每年可为学校节省超过28,000美元。该设计为这栋拥有60年历史的建筑赢得了LEED白金奖。